居民杠杆率对楼市而言，到底意味着什么？
意味着楼市中短期内是否具备筑底反弹的能力。
01
现在买房一次性付款的情况很少，90%的购房者都会选择按揭。
也就是支付30%首付，按揭贷款70%，然后选择20年或者30年分期付款的方式偿还贷款。
大家要明白，我们常说的按揭贷款买房，本质上就是加杠杆。
那么，居民杠杆率很高，是不是就说明楼市“完犊子了”？如果居民杠杆率很低，是不是就是好事，意味着房价还具备上涨的潜力？
我明确的告诉大家，并非如此。
居民杠杆率越高，代表这座城市资金流动速度快。
换句话说代表这座城市曾经充满了“搞钱”的机会，所以大家才敢于加杠杆。
所以，杠杆率高并不一定是坏事，杠杆率低也不一定好事。
因为在现代货币体制下，居民杠杆率代表经济活跃度，一座城市居民杠杆率越高，代表这座城市经济越活跃。
反之，城市杠杆率低于平均水平，意味着城市活钱少、营商环境趋于保守。
所以，不要一说居民杠杆率，大家就“口诛笔伐”好像债务有罪一样。
居民杠杆率不分高低、只有良性与否。
换句话说，关键看居民负债与收入的关系。
所以，国际上衡量居民整体杠杆率的通用指标是居民贷款余额/GDP。
现在网上不是天天说，因为买房家庭杠杆率太高，已经透支了未来，所以楼市才下跌。
那么，真的如此吗？中国居民杠杆率与其它国家相比，是高还是低呢？
来，先看三组数据。
数据一：2023年央行的《中国金融稳定报告（2023）》披露中国住户部门的杠杆率71.8%。
数据二：按照国家资产负债表研究中心的数据，2023 年3月末，中国住户部门的杠杆率是63.3%。
数据三：ICC数据显示，截止于2021年Q3，居民杠杆率为61.8%
三个数据机构的数据并不相同，那么该采信哪个？
我认为造成数据不同的原因有二：
第一个原因是2021年中国楼市销售额达到了18.3万亿的历史巅峰，从而拉升了住户部门杠杆率。
第二个原因是统计标准略有不同。
居民贷款余额/GDP，这种统计方式属于国际上衡量居民整体杠杆率的通用指标。
但我们无法穿透这几组数据看清公式分子、分母的来源，所以无法判断数据的统计口径是否一致。
但按照上述三组数据，预估我们的住户部门杠杆率在63%到71%之间是相对准确的。
那么，这63%到71.8%的住户部门负债率是高，还是低呢？
按照G20国家住户部门杠杆率62.2%看，我们略高于G20的平均水平；
但按照发达经济体住户部门杠杆率73.3%看，低于发达经济体的平均水平。
之前是不是有些唱空派告诉大家：现在住户部门的杠杆率水平太高，根本加不动杠杆，所以楼市要完蛋？
我明确地告诉大家，我也认可“房价的顶点就是杠杆率顶点”的逻辑，但并不认同中国住户部门杠杆率很高的观点。
因为在全世界范围内看，中国的杠杆率属于中等偏上水平，并没达到香港92%、韩国106%的程度。
换句话说，尽管中国住户部门的杠杆率一度超过71%，但我们住户部门杠杆率并没有“唱空”派说得那么“邪乎”，好像我们“唯负债天下第一似的”。
所以，按照居民贷款余额/GDP的居民杠杆率通用标准看，中国楼市还有30%左右的加杠杆空间。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《》
02
大家都知道，2023年中国楼市成交量下跌幅度超过40%，住户部门截止于2023年1月份，新增存款58万亿。
那么，按照金融机构的贷存比=贷款总额/存款总额反映居民负债能力的公式看，中国平均的贷存比率也不高。
我查找2015年到2024年2月份的反映居民负债能力的存贷比数据。
2015年12月，居民部门贷款26.7万亿/存款55.2万亿，约等于48%。
2016年12月，居民部门贷款33万亿/存款60万亿，约等于55%。
2017年12月，居民部门贷款40万亿/存款64.9万亿，约等于61.6%。
2019年12月，居民部门贷款47.2万亿/存款72.2万亿，约等于65.3%。
2019年12月，居民部门贷款54.6万亿/存款81.9万亿，约等于66.7%。
2020年12月，居民部门贷款62.4万亿/存款93.3万亿，约等于66.9%。
2021年12月，居民部门贷款70.3万亿/存款103.2万亿，约等于68.1%。
2022年12月，居民部门贷款74.2万亿/存款121.1万亿，约等于61.2%。
2023年12月，居民部门贷款78.2万亿/存款137.8万亿，约等于56.7%。
2024年2月，居民部门贷款78.7万亿/存款143.6万亿，约等于54.8%。
从近10年的居民贷款/存款的比率看，全国居民负债率在持续下降，截止目前是54.8%。
从目前的下降趋势看，如无意外，随着成交量下跌，储蓄额持续高升，2024年的贷款/存款比率将低于2015年。
文章至此，或许有人要问：如果2024年，代表居民负债能力的贷款/存款比率降至2015年，或者更低，是不是就意味着楼市可以“再次全面加杠杆”，再度迎来房地产上涨的10年呢？
我告诉大家，让“居民加杠杆”这个事情肯定是他们的终极目标，但从当前的情况下，短期内大环境不具备“再次加杠杆”的概率。
原因有二。
一方面各个城市的贷款/存款比率分化特别严重。
虽然昨天的文章《深圳全民负债，负债率超过100%》的文章“飞走了”，但看过文章的伙伴都知道，深圳的贷款/存款比率超过100%
其实不仅是深圳，之前的投资热土、现在的暴跌城市，厦门、南京都和深圳一样，贷款/存款比率均超过100%。
而但有些城市尚不足60%。
所以，尽管中国居民杠杆率、贷存比的平均值都不高，但地方城市的居民负债率差异巨大。
另外一个方面就是心态不同。
三年口罩对人心态的影响、大环境的影响都是明显的，换句话说“疤痕”效应仍在。
在这种情况下，不能因为2024年贷款/存款比率降至2015年，就判断楼市会出现暴涨。
因为，任何事情都一个“阈值”，加杠杆这件事也是如此。
企业无限加杠杆就会暴雷、国家无限加杠杆就会货币贬值、家庭无限加杠杆则会破产。
所以，当企业杠杆率超过500%的时候，现金流和债务就是企业的生死劫；
所以，当城市居民负债率超过平均值时，就代表城市居民再继续加杠杆的“余力”弱；
所以，一座城市的居民杠杆率超过100%时，这座城市的居民负债能力就已经接近“峰值”。
所以，一座城市的贷款/存款比率超过100%时间，这座城市增加负债的动力就会不足。
常看我文章的伙伴都知道，我一直和大家讲，我们正在经历一轮真正意义上的经济周期，在这个大周期之下，中国楼市能否走出泥潭，要看三个维度的数据指标。
哪三个维度的数据指标？
就是经济大周期之下的库存周期、债务周期、货币周期。我之前的直播课《》也给大家推演过上述情况。
换句话说，我们要看库存的供需关系、债务出清的速度和程度、以及货币的总量和价格。
而供需关系主要看库存去化周期和贷款/存款比率。
库存去化周期可以让我们知道一座城市当前和未来24个月内大致的楼市行情，以及当前的市场是供大于求还是供小于求。
换句话说，库存去化周期反映的是“供应”，而居民杠杆率和贷存比则反映了“负债能力”，两个数据分别反映了供需两端的情况。
只有一座城市的库存去化周期和居民杠杆率同时处于“良好”的状态，这座城市才会具备触底反弹的“蓄力”，否则所有的反弹都只是底部震荡。。
不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》
03
最后，简单说说。
1、为什么？
为什么这轮行情，有些城市暴跌？而且好像刹不住车一样？
因为除了政策、货币因素等宏观因素外，还有一个关键点：就是供需失衡。
大家看看自己所在城市十四五规划的供应量就清楚了，很多城市的供应量都达到了历史新高。
而另外一个方面的原因就是居民负债率太高了。
之前楼市大涨，很多城市的“冒进人士”为了加杠杆买房，不仅采取“首付贷”、空中加油的“循环贷”，还会抵押个人资产和个人信用来透支投资。
所以，为什么之前投资客居多的城市在这轮行情中都开始暴跌，二手房都齐刷刷地“割肉抛盘”？
原因就是居民杠杆率和贷存比都太高了。
2、几个参数
我认为，一座城市的新房销售价格在折扣之后，没有利润甚至微亏，就属于跌无可跌的“超跌”状态了，那么这座城市就具有底部特征。
但这座城市的楼市行情在“底部”待多久，从底部向上攀升的速度有多快，到底是“v”型反转，还是“U”型横盘阴跌，就要看居民负债情况了。
接下来，我会陆续分析21个超特大城市的居民负债情况，大家留意我们的发文吧～
如果大家想买房又感觉困惑，可以扫描下方的二维码，听4月份的直播课！
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