近年来，二手房交易及租赁市场日趋活跃，中介行业随之快速发展，服务范围不断延伸，新的中介合同类型和纠纷不断涌现，案件数量亦呈上升的态势。此类案件有哪些特征？人民法院的审判思路是什么？有哪些典型案例可以借鉴？
今天（4月24日）上午，上海市第一中级人民法院举行房地产中介合同审判白皮书新闻发布会，通报该院近年来房地产中介合同纠纷案件审判的总体情况，并发布八件典型案例【文末附白皮书二维码】。
本场发布会是“抓实公正与效率·深入推进上海法院工作现代化”系列发布会的第10场。
上海市第一中级人民法院党组成员、副院长孙军，民事审判庭庭长周峰出席发布会，研究室副主任凌捷主持发布会。二十余家媒体记者参加发布会。
白皮书显示，2021年1月1日至2023年12月31日，上海市第一中人民法院共审结349件房地产中介合同纠纷案件，其中一审仅1件，系提级管辖案件。
从二审结案方式上看，63.2%的案件维持原判，29.6%调解撤诉，调撤率较高。
从中介标的类型来看，二手房买卖中介纠纷占比最高，共252件，占比72.21%；商业地产租赁中介纠纷次之，共53件，占比15.19%。
从涉诉主体上看，一审中提起诉讼的主体多为中介方，占比72.96%；买方提起诉讼占比16.98%。二审中委托方上诉的案件占比 73.90%, 中介方上诉的案件占比24.21%，中介方与委托方均上诉的案件占比 1.89%。
从审理结果来看，中介方胜诉比例约70%，但仅两成案件全额支持了中介方主张的佣金。
发布会上，孙军通报了房地产中介合同纠纷频发的六大原因：
一是交易合同未顺利履行
此时委托人往往会以此抗辩，拒绝支付居间报酬。
二是委托方欠缺法治意识和契约精神
主要体现在为追求利益而规避法律和政策；未全面了解、审核交易标的信息；缺乏诚信意识。
三是中介方服务存在瑕疵
如疏于审查交易相关信息、未尽如实告知义务、违规操作等，导致交易双方产生纠纷。
四是当事人证据意识薄弱
当事人缺乏专业的法律知识和经验，收集证据的意识不强，往往难以提供充分、有效的证据来支持自己的主张，导致事实认定困难。
五是部分关键问题认定缺乏统一标准
由于中介行业的快速发展和中介服务范围的延伸，不断涌现新的纠纷类型，现有的法律规范有时无法涵盖这些新情况，导致法律适用存在挑战。
六是中介市场竞争激烈，房地产政策调整等社会因素
如为争取更多的客户和市场份额，中介机构采取不正当手段等。
在其中一起典型案例中，俞某离婚后因出售房屋与中介公司签订《买卖居间协议1》，在该协议的履行中，该中介公司明确知晓俞某已协议离婚。两个月后，俞某因购房又与该中介公司签订《买卖居间协议2》，购买案外人名下房产，最终因不符合本地对离异人员住房限购政策导致无法履行协议并承担违约金26.8万元。俞某以中介公司理应知晓其离异情况却未告知其不符合购房资格进而造成损失为由，起诉中介公司要求其承担赔偿责任。
上海市第一中级人民法院经审理认为，俞某在进行房地产交易时对购房政策理应尽到应有的审慎义务，其疏于了解亦未向某中介公司主动询问相关政策，自身存在过错。而中介公司在已知晓俞某离异而相关限购政策更新的情况下，理应对俞某提供政策指导和专业帮助，但该公司并未予以提示，未尽房地产中介机构应尽的基本义务及专业服务，对俞某损失存在过错。最终认定系争损失由俞某和中介公司按4：6比例分担。判决后，双方均未上诉，该判决已生效。
据悉，该案为上海市第一中级人民法院依法审结的首例提级管辖案件，对因限购新政致房屋买卖合同无法继续履行情况下，如何确定委托人及中介方的过错及损失后果的责任比例分担具有指导意义。
据周峰介绍，此次发布的八件典型案例主要从三方面考虑：
一是注重案件的典型性，促进类案裁判适法统一
八件案例覆盖目前审判实践中遇到的典型房地产中介合同争议问题，具有代表性，如“跳单”行为的认定问题等，有助于帮助法官厘清裁判思路，明确裁判规则，统一裁判尺度，促进“类案同判”。
二是案件新颖，体现行业最新发展动态
选取近三年来房地产中介合同纠纷案件中较能体现时代特性的案件，如前述涉限购新政案件，案件背景具有时代特点，裁判要旨回应时代要求。
三是具有教育性，引导各方规范交易行为
选取具有一定教育意义的典型案例，通过裁判说理，提高交易双方对易发纠纷点的关注度，引导群众形成良好契约精神，促进中介行业规范交易行为，以期营造文明有序的房地产交易环境。
发布会上，孙军介绍，为有效化解房地产中介合同纠纷，上海市第一中级人民法院不断更新审判理念，创新审判权运行机制，切实保障中介合同各方当事人在房地产交易中的合法权益。
一是聚焦适法统一，着力提升类案审判质效
通过发布典型案例、撰写类案裁判方法等方式梳理审判常见问题，提炼并总结审理思路和裁判要点，通过召开专家法官会议、辖区法院工作会议、研讨会等方式，探讨疑难问题，统一裁判规则。
二是强化诉源治理，多元化解中介服务纠纷
与上海市房管局保持密切联络，共同参与疑难问题研讨，实现信息互通互联，对纠纷早预判、早治理；拓展调解撤诉工作推进方式，选任专业型调解员参与调解工作。
三是加强审判指导，探索适用提级管辖制度
2022年实现辖区提级管辖案件全覆盖，探索形成规模效应，打造具有普遍法律适用指导意义的示范案件，以统一裁判尺度，加强对辖区法院审判指导。
四是重视法治宣传，充分发挥媒体传播优势
对具有普法宣传意义以及社会关注度高的案件，除邀请媒体进行宣传报道外，充分利用自媒体优势进行通俗易懂的普法宣传。
“为进一步推动房地产中介服务市场有序运行，切实引导各方主体规范交易行为，保障民事主体合法权益，我院就房地产中介服务治理提出三大建议，即全面推进诉源治理，加强化解矛盾纠纷；发挥职能部门作用，全面规范中介行为；大力推动普法宣传，提升全民守法意识。”孙军在发布会上表示。
下一步，上海市第一中级人民法院将继续以“如我在诉”的意识践行“人民至上”理念，通过关注房地产中介合同纠纷的“小切口”，做好助推房地产交易市场健康有序发展的“大文章”。
发布会后，上海市第一中级人民法院民事庭副庭长徐芬接受媒体的采访。
文：王梦茜
图：龚史伟
值班编辑：方玥人 王怡
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