经营贷的钱，越来越烫手了！
近日，有粉丝爆料，番禺万科欧泊有一位业主，由于房子贬值，经营贷面临银行抽贷，甚至有可能被迫司法拍卖！
还有业主表示自己被裁员时， 因为 经营贷 必须 要 注册公司 ，不符合失业金领取条件，痛失近5万大洋...
当年怎么薅经营贷的羊毛，现在要十倍百倍还回来了...
｜广州航拍图
｜广州楼市发布 摄
壹
评估价降低
经营贷要“补差价”？
先来说说万科欧泊业主经营贷“暴雷”这个事。
按照粉丝提供的信息，楼市君大概还原了一下事情的整个过程。
在去年3月，这位万科欧泊的业主（暂且称W先生），买了一套95平的三房。
按照当时的行情，万科欧泊成交价普遍在4.5-5.5万/平之间。
｜图源：贝壳找房
为了降低利息成本，W先生没有通过常规房贷形式购房，而是一部分自己出资、一部分垫资公司出资的形式全款买下。
随后再将房子抵押给银行，借出了一笔经营贷还垫资公司的借款，总金额374万。
这番操作下来，高息的房贷就被置换成低息的抵押经营贷。 并且 经营贷很多都是先息后本，W先生还能剩点资金去投资。
然而，就在今年银行年审时候，因为抵押物贬值（即房子降价了），通知W先生需要先补上85万的差价，才能继续使用经营贷。
楼市君查了一下，今年万科欧泊三房成交价格，基本都在3.4-3.8万/平之间。
一年时间内，95平户型的总价差不多跌了超过100万。
｜图源：贝壳找房
雪上加霜的是，由于W先生投资收益不佳，已经很难凑出85万的流动资金。
目前，银行给了W先生两个选择：要么补上85万的差价，要么就要将房子拍卖。
这下好了，原本想着省点利息，反而把自己身家全搭进去了。
贰
房价还能“维护”？
炒家梦该醒了
从本质上讲，经营贷“暴雷”的根本原因都是抵押物贬值。
只要房价处于下行通道，经营贷就一直有“补差价”或者强制拍卖房产的可能。
以W先生所在的万科欧泊为例，整体均价从2016年的2字头，一路涨至 2021年的 整体均价破5万/平 ！
这其中，不少高价房源的成交，都有 炒房团 的 助攻。
｜广州楼市发布 制图
而如今，万科欧泊重回3字头，相比高峰时期，降了超过1/4！
为了房价，万科欧泊的业主也操碎了心。
社群上就流传着一张截图显示，万科欧泊的业主甚至组建了房价维护群，希望消灭“低价房源”。
｜图源：社群
不过，现实依然是冰冷的。
仅今年，万科欧泊成交的13套房源中，就有10套价格低于4万/平，占比高达77%！
即便是挂牌的287套房源中，单价低于4万/平的，也有41套之多。其中单价最低的房源仅有3.6万/平。
｜图源：贝壳找房
有网友分析称， 经营贷的授信期限一般只有10-20年，远低于房贷的30年期限。
同时，经营贷一般需要3-5年续贷一次，并且还需要重新评估房产价值。
在房价上行期，抵押物增值，自然问题不大。 但若是在房价下行周期内， 就会存在抵押物贬值的情况。
特别是这两年，即便是一线城市的房产，也普遍缩水100-200万。
简单算了一下，在2021年高位借了经营贷的买家，正好在2024年需要年审！
换句话说，2024年可能会出现炒家暴雷的风险！
叁
LPR下调
经营贷弊端凸显
当然，除了因为抵押物贬值，可能面临抽贷或者强制拍卖之外，经营贷的其他弊端也越来越明显了。
通过经营贷购房的买家，无非就是两个目的：提高杠杆、降低利息。
这两个优势，在目前市场上已经荡然无存了。
一方面，随着行情逐渐筑底，炒家想通过高杠杆获取房价上涨收益的这条路子，基本已经被堵死了。
房地产市场新模式下，一夜暴富、炒房团等，都将成为历史的尘埃。
另一方面， LPR下调，经营贷的利率优势，也越来越小。
根据央行最新公布，5年期LPR保持在了3.95%的低位，甚至有银行对优质客户首套开出了3.6%的超低利率（）。
对比楼市君去年摸查的经营贷3.65- 3.85 %的水平，基本相差无几。
｜广州楼市发布 制图
而相对而言，经营贷的弊端，却逐渐显现。
有网友就称，由于经营贷需要注册公司和做账，每年光养公司就花了五千多。
随后，该网友被裁员时，由于名下有公司，不符合失业金领取条件，痛失近5万的失业金。
并且，该网友考公上岸后，担心名下有公司影响审核，不得不注销公司，亏损60多万割肉卖房。
｜图源：小红书
相比而言，房贷利率目前依然处于低位，并且没有这些弊端。
因此，楼市君再次强调，经营贷风险很高，没有实际经营需求的，买房用房贷即可。
如果选择经营贷，你盯上的可能是一点蝇头小利，而它盯上的，可能是你的全部身家！
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