提到苏州豪宅圈,双湖是绕不开的顶流板块。
这里是低密墅区,是房价天花板,是很多高端改善群体心中的白月光。
从二手房市场来看,双湖板块小区均价基本在10万+,一套房动辄4000万往上,甚至一个小目标也屡见不鲜。
而在土地市场,今年3月,这里拍出一宗楼面价65022元/㎡的新王,经过激烈的竞争后,最终由绿城拿下。
这是板块近10年以来唯一入市的宅地,它意味着未来不但在二手房,在新房领域,双湖也即将占领王者之巅。
那么问题来了,拥有如此崇高楼市地位的双湖,到底凭的是什么?
为什么苏州的天花板,一直在双湖?
地段
双湖的底气
相信很多人一定会说,当然是地段。
的确,地段是双湖最具竞争力的优势,也是它能够在市场上长期屹立不倒的重要原因。
苏州以湖为贵,其中园区的金鸡湖代表极致的繁华,独墅湖则代表高等教育与创新。任何一个单拎出来都是佼佼者,而双湖恰好两个都占了。
金鸡湖以南,独墅湖以北,双湖就位于园区核心中的核心。
地段够好,这也随之带来一大特性:稀缺。
纵观当下的楼市,“唯地段论”已经不灵了,大把身处园区的二手房小区价格也开始扛不住。而双湖之所以坚挺,很大程度就是因为足够稀缺。
其一稀缺在全苏州就只有一个金鸡湖,更只有一个双湖。再加上教育、商业、交通等核心配套的加持,这样的城市资源是不可复制的。
其二在于双湖更踩准了一个点:低密。
这里的小区大多都是低密住宅,超过80%的项目都配置了别墅产品,属于苏州很纯粹的低密墅区。
足够好的地段,足够低密的社区,足够稀缺的资源,这些优势也很好地体现在了市场行情上。
比如大名鼎鼎的湖滨四季,项目位于双湖核心,打造纯独栋别墅,容积率仅0.3,直面金鸡湖,环境十分优美。
目前项目挂牌均价16万+/㎡,堪称苏州二手房价天花板。
成交价格也是如此,根据链家的成交记录,去年湖滨四季成交了2套房源,成交单价都是在14万+,十分坚挺。
其中,一套面积约662.25㎡的户型,成交总价为9800万元,接近一个亿小目标,并且是毛坯状态,可见湖滨四季的市场火热程度之高。
总体而言,苏州不缺核心,也不缺别墅,但核心别墅一直都是供不应求,因此双湖居高不下的热度也是情理之中。
业主
双湖的基石
但仅仅是因为地段吗?
仿佛不足以撑起双湖如今的江湖地位。直到前两天看到这样一则消息,我们找到了更本质的原因:
4月28日,世茂铜雀台龙胤成功换掉原物业,与晋合物业签约。
短短几句话,背后却有着长长的故事。我们一个个来分析。
稍微了解双湖豪宅圈的朋友们都知道,世茂铜雀台位于双湖板块核心地段,二手房均价10万+,成交总价一套几乎都是3000万往上的,属于苏州的TOP级豪宅。
整个项目分两个地块,其中1-3期叫世茂铜雀台雅苑,4-5期是世茂铜雀台龙胤。
龙 胤 系的产品以 联排为主,加上少量双拼和独栋, 是 容积率约0.7的稀缺纯墅区。而 本次 更换物业的,就是 龙胤 。
其次,“成功换掉原物业”是什么情况?
很难想象,这样的高档别墅小区,实际上已经深陷物业维权长达一年。
据业主爆料,在原物业公司服务期间,很多 工 作 不到位, 达不到应有的服务水准。
因此 早在2023年4月25日,世茂铜雀台就成立业委会与原物业交涉,给予机会整改,但结果依然不尽人意。
而后去年10月, 龙胤系的业委会为了维护广大业主权益,无奈之下只好发起更换物业流程。 通过园区官方线上物业服务平台“家园区”APP正规流程申请, 层层审批,最终 业主表决高票通过,成功 更换物业公司 为晋合物业 。
今年4月15日,“家园区”APP上公布了该业主意见征集结果。
4月28日,世茂铜雀台龙胤与晋合物业举行了签约仪式,据了解,该小区物业将于5月15日正式交接。
说实话,作为地产自媒体,我们也见过很多物业维权的案例,换物业这件事远比看上去,还要更加艰难。
因此能够获得这样的结果,极为不易。
这背后须得是全体业主无条件的一致配合、业委会无怨言的奔波努力,以及在维权“持久战”下的,所有人的耐心等待与坚定不移。
这也是双湖至今还能坚挺的基石:业主。
我们常常说买房要看圈层,尤其是高端小区,好的圈层,其实就是像世茂铜雀台龙胤业主这样,团结一致,能够发挥各自所长,劲往一处使,为了共同的家园共同努力。
所谓美好的生活,住在哪很重要,和谁住在一起也很重要。
归根到底,“人”是一切的基石。
物业
双湖的保鲜剂
再者,好的物业能够经得住时间的冲刷,让小区历久弥新,也让小区更抗跌。尤其在当下的行情之下,这一点越来越明显。
就拿世茂铜雀台龙胤更换成功的晋合物业来说,其实力与口碑在苏州都属于第一梯队。
它所服务的项目大多都是苏州的高端豪宅,比如金湖湾花园、晋园别墅、美庐别墅、晋府水巷别墅、水巷邻里花园、晋合公寓等沿金鸡湖小区。
◎苏州晋园别墅实景图
晋合物业管理(苏州)有限公司属于新加坡星合控股有限公司,于2005年12月在苏州工业园区注册成立,为中国物业管理一级资质企业,常年斩获多项物业荣誉,受到业主的高度评价。
同 时, 由 它 服务的 小区,在市场价值方面 也有着不俗的表现 :
比如晋园别墅4年前的成交单价就已达9万+,但业主的持有率极高,十分稀缺,近年都没有一套房源流入二手房市场。
比如2019年7月,晋合物业接管苏州美庐,如今二手房均价7.4万/㎡,稳定领先板块。
比如2020年3月,晋合物业接管中茵皇冠国际,20多年的房龄,如今二手房均价还能高达7.7万/㎡。
据了解,接手世茂铜雀台龙胤,晋合物业做了充足的准备。
对于未来的目标,它希望三年内达到“苏州市物业管理示范住宅小区”、五年内达到“江苏省物业管理示范住宅小区”,实现资产价值最大化。
◎地库改造示意图
◎会所儿童游乐区/桌球区示意图
同时,从团队管理、绿化养护、车库改造、会所升级,到组织社区活动、提高安全保障等方面,晋合物业都有详尽的提升规划。
最后
回到一开始的问题,苏州的天花板,为什么一直在双湖?
如果说地段是底气,业主为基石,那物业就更像是保鲜剂。
在这片土地上,最难得的是环境与人达到了共生共处的平衡,地段赋予人卓越的条件,而人同样也在以自己的方式,回馈着,维护着。从而形成一种正向循环。
事实上,这片土地总是屡屡诞生传奇。
2006年,九龙仓以12.7亿竞得国宾一号地块,楼面价在当时高达5411元/㎡,彼时的园区均价为6000元/㎡。如今九龙仓国宾一号二手房均价12万+。
2009年,绿城40多亿竞得苏州御园、融创苏州桃花源2宗地块,楼面价分别为20075元/㎡和28057元/㎡,在当年刷新记录。如今御园二手房均价13万+,桃花源总价起步在4000万以上。
2013年,世茂集团以47.25亿拿下世茂铜雀台地块,实际楼面价超18000元/㎡,要知道,当年苏州房价普遍在“1”字头。而如今世茂铜雀台二手房均价10万+。
今年3月,绿城以30.8亿元拿下双湖地块,楼面价65022元/㎡,成为苏州乃至江苏的天花板。
所以接下来还会创造什么奇迹,我们静候双湖给我们答案 。 ▋
以上为正文,来自City好房
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