文章开头，先聊聊4月底新出的一个规定！
4月29日，自然资源部办公厅公布了关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知。
通知明确，商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
通知的意思很清晰明了，就是任何城市都不能无限制的卖地了，要想卖地先得看你的新房的去化情况。
要知道，当下不少城市都面临财政的压力，土地出让又是地方政府的重要收入来源。在这种背景下，新房去库存的重要性已经不言而喻了！
那么南京的新房库存处于什么阶段呢？
根据网上房地产的数据显示，当前南京新房库存有68399套。
同时截至发稿，今年南京已成交了7802套新房，加上去年11月的3110套和12月的3739套，最近6个月南京新房的成交量为14651套，新房月均的成交量约为2441.83套。
代入去库存周期的计算方式，得出南京的新房去库存周期约为28个月，已经超“警戒线”了。(去库存周期=当月新建商品住宅库存量/最近六个月新建商品住宅成交面积的平均值)
也就是说南京新房去库存的周期位于在18个月（不含）-36个月之间，要按照“盘活多少、供应多少”的原则。
但南京也要警惕起来，因为南京还是有暂停土地供应的风险。
按照南京的数据，如果要低于36个月的去化周期算，南京月均的新房成交量必须超过1900套，最近六个月的新房成交量必须超过11400套。
今年前4个月南京新房成交量为7802套，如果5、6两个月成交量加在一起不足3598套，南京也必须暂停土地供应了。
所以，南京新房去库存的形势已经岌岌可危了！
面对这种情况，南京是如何应对的？
目前看来主要是三个应对方案：房票安置、购房补贴、存量房“以旧换新”。
首先是4月3日，南京市秦淮区在其官网发布了国有土地上住宅房屋征收房票安置的操作细则，房票主打一个全市都能用，购买商品房最高可奖励5%。
此后的4月7日，南京市栖霞区发布房票安置细则，用房票购买商品房最高可奖励10%，参与房票安置的房源包括征收安置房、商品房。
就在同一天，浦口区也发布了最新版的人才安居政策（征求意见稿），新政对A类-F类人才均有不同程度的购房及安居支持，其中A类人才“一人一策、一事一议”，B类人才申请购房补贴最高金额可达200万。
4月12日，江宁区也宣布在该区购买新房或竞配建住宅的买家，最高可以享受“总价2%+20万”的购房补贴，另外还可获赠购车抵用券、文旅消费券等。
相比其他区，作为身在富人区的建邺，房票安置新政显然力度更猛！
5月2日，建邺区发布了《南京市建邺区国有土地上住宅房屋征收房票安置暂行细则》《南京市建邺区征收集体土地涉及住宅房屋房票安置暂行细则》。建邺区国有土地征收房票安置，最高奖励10%；建邺区集体土地征收房票安置，最高给予15%购房奖励。目前这个补贴标准是南京已发布的各区中最高的。
南京开始用房票安置加上购房补贴，引导更多拆迁安置人群购买商品房。
另外，南京还在积极引导二手房“以旧换新”，首批试点房源2000套，可置换位于建邺区、栖霞区、江北新区、江宁区、秦淮区、溧水区的14个新房项目。
自4月27日南京安居集团发布二手房“以旧换新”试点活动以来，市场的反响积极，买房人的换购热情也很高，据了解目前已经有几千组客户咨询。
随着近期南京楼市各种利好政策的出台，加上开发商主动让利，很多新房楼盘的折扣力度较大，无论是刚需还是改善的买房人，当下买房都是一个好机会。
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