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前天本年度最重要的那个会已经在北京召开，这次会议上房地产占比的篇幅达到了疫情后最大的一次。

保交房和因城施策是保留节目，这个不细谈，重点是这次会议上强调了这么一句。

“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”

一句话表达了三个楼市的重要方向。

首先“市场供求关系的新变化”意思就是供大于求已成现实。

市场的现状是，房子与接盘侠的比例比男女比例失调还要严重。

其次“统筹研究消化存量房产”意思是去库存2.0正式开启。

不用怀疑，新房的库存已经大到了需要再次系统性去化的地步，这进一步坐实了楼市已经完全沦为买方市场的事实。

最后“优化增量住房”更好理解，某些库存大的城市将会彻底停止供地，达到从源头控制市场供需的目的。

这一点自然资源部已经发文配合，现在的土地政策是去化超过36个月的城市，必须马上停止供应住宅用地。

供需失衡，去化库存，停止供地，楼市基本属于梦回2015了。

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楼市的周期性在不断的循环，2015年去库存，2024年又去库存，9时间就完成一次轮回。

看似走了很长的路，其实没并有前进，楼市只是转了一个圈又再次回到原点。

上次去库存产生了不少的后遗症，比如居民部门的高杠杆率和负债空间的见顶，房企天量债务的堆积和地方上对土地财政依赖的日益加深。

还有最严重的，资产泡沫的膨胀速度已经远远的比居民收入甩在身后。

如果说居民收入是地基，资产价格是地基上的建筑的话，当下的地基已经是千疮百孔，而地基上的建筑也是摇摇欲坠。

房企的暴雷，新房的滞销，二手房堰塞湖的形成，地方财政吃紧到无法按时发出承诺过的购房补贴，这些都是泡沫开始晃动的结果。

本以为棚改货币化是一次凯恩斯主义政策下“无奈的选择”，以此能换来更好的前景，结果没想到的是在9年后的今天，一切又回到了原点。

不仅回到原点，情况比9年前还要糟糕。

9年前还有大量的棚户区可以拆，还有极低居民部门杠杆率可以让个体借钱买房，现在这些都不存在了。

有的只是充满泡沫的价格和已经无力举债的个体。

本以为泡沫破裂浴火重生，用真实的价格重新激活个体进场的动力，但债务的枷锁已经勒住了房企，也勒住了房企背后的金融系统，甚至地方的财政的脖颈。

大家大概都知道泡沫价格是存在的，但为了能把这场击鼓传债的金融游戏玩下去，只好统一视而不见。

银行乃至整个金融体系已经和房地产泡沫深度绑定，所以楼市不能倒。

地方财政更是过于依赖靠土地金融化的发债方式，举债发展成了一种理所当然，而以债养债同样也成了日常的选择。

没办法，只能继续去库存。

其实严格的说，楼市根本不存在去库存的说法，最多只能称得上是库存的转移。

2015年的先棚改后涨价的库存去化方式的确成功了，被棚改的人群相当于助燃剂，他们手里的拆迁款成为重新为楼市点火的最重要的道具。

但更大的库存，其实并不是被拆迁人群消化，而是被后续跟风的进场买房的人群所吃下。

注意，这并不是让这些新房从这个世界上凭空消失掉，而只是从房企手中转移到个体手里。

这些个体分为两种。

首先是刚需买来自住的，这种人无所谓，因为他们经过一次房价透支后，再次置换的能力已经被大幅推后，房产会在他们手里持有很久。

其次是投资买来升值的，这种人才是楼市的关键，他们手中房产在某种意义上来说，只是为房企“代存”的。

而让他们心甘情愿顶着高利息去持有这些水泥壳子的理由只有一个。

升值。

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只要手里的房产还在快速的升值，那一切好说，而一旦房子的升值停止甚至下跌，这些人就不再拥有任何代持的理由。

抛售是他们唯一的共同选择。

从2023年中旬开始二手房挂牌量暴涨到现在就是最好的例子，这些人拿了钱不会像刚需人群一样置换回来，他们是真正的套现跑路。

肉烂在锅里这种事他们是绝对不干的。

也没错，一个泡沫已经开始破裂的资产，很难再有吸引力让人扔钱进去。

所以楼市如果给不了这些投资人群希望，那么这些人到头来就只能变成推倒楼市价格体系的一群“被动”的帮凶。

当初是蜜糖后来是砒霜，当初靠楼市上行吸引这些投资群体接下房企的库存，是因为未来这些房子可以增值可以用来割后续进场刚需的韭菜。

现在没了这个盼头，这些人则会陆续抛售手里的掉房产，重要的是他们的抛售压制住了二手房市场的价格和成交，导致有正常置换需求的人群，被卡在了新房市场门外。

这些被投资人群抛售和置换群体出售的二手房会大肆吞噬市场仅存的购买力（仍然没有大量释放置换需求），造成房企的新房库存继续维持在高压状态。

过去几个月多个城市二手房成交量反超新房的数据就是最好的佐证。

所以楼市的现状是狼多肉少，房子的数量远大于个体的需求。

所以必须打狼。

但是二手房市场又不能照搬新房的限跌令或者用政策把流动性锁死，没办法只能把‘狼’暂时关起来。

这就是地方收储二手房的目的。

一样的配方，不一样的包装。

2024年这次的楼市去库存，不再是以尘土飞扬的拆迁棚改开启，而是换成地方城投收储市面上的二手房。

先把有置换需求的个体手里的二手房收走，让这些人拿着钱去指定的新房楼盘选购新房，然后再给二手房包上一层保障性住房的外衣，再重新投放回市场。

重点就在这。

看似新房库存被去化了，但被收储的房子没有消失，没有被拆掉，只是暂存在城投或者其他国资企业手里。

迟早这些房子会以保障性住房的身份重回市场。

加了一道中间商，然后在未来再次推向市场，收储的行为本质上还是在兜圈子，和之前“暂存”在投资人群手中的方式并无区别。

问题是一圈兜完了，然后怎么办？到时候就不是二手房和新房抢需求，而是保障性住房了。

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保障性住房它也是房子，这房子能不能住人？当然能。

能不能入学？从目前对保障性住房的政策完善和未来人口下降的趋势，几乎可以肯定也没问题。

换句话说，保障性住房可以完全满足居住及其附带的一切社会资源需求（比如教育）等要求。

这样的话刚需人群是不是又多了一道选择的范围？

给了刚需人群更多的选择是不是就意味着未来商品房的新房市场被分流的可能性更大了？

一切都没改变。

房子还是那么多房子，收储只是让这些房子短暂的消失，重回市场只是时间问题。

关键就在这，不管房子的性质如何变，不管金融属性被剥离的有多干净（保障性住房闭环流通），只要居住属性还存在着，就是对楼市中商品房住宅的最大冲击。

2015年棚改后为什么楼市能扶摇直上？除了当时的居民负债空间还有得挖掘之外，更多的就是保障性住房的缺失。

缺失了保障性住房的兜底，或者说缺了保障性住房对潜在购房人群的分流，刚需的居民只能勒紧裤腰带成为一名光荣的商品房住宅业主。

不是居民喜欢背负沉重的债务，不是居民喜欢被房贷压着的感觉，更不是非要买商品房不可。

实在是没得选择。

如果伴随着商品住宅的发展历程回头看的话，会发现同期的整个保障性住房系统的开发和推进速度，和同期商品房相比，说是龟兔赛跑都算是相当保守的。

我不知道这是有什么“难言之隐”，还是的确有什么具体的困难，但有一个问题很清楚，在房地产行业尤其是商品房的角度来看，保障性住房是一个抢饭碗的竞争对手。

更关键的是，保障性住房表面貌似只是抢了房企的饭碗，更深层次还是抢了土地财政的饭碗，抢了金融机构的饭碗。

金融系统巨量的信贷资源需要地方投放，地方上土地财政系统下庞大的土地资源需要有人接手，这些只有开发商品房的房企能做的到。

可想而知，保障性住房推进的路上必然阻力重重。

但凡有达到商品房体量三分之一的保障房实打实的顺利进入市场，楼市绝对没能力走出这么“畸形”的牛市。

4

所以问题几乎无解，现在收储大量的二手房后，也许能解决“部分”当下的库存问题，从而让楼市回暖。

可未来怎么办？库存的问题只是被“收储”的行为暂时掩盖，但却没有得到解决。

当这些房子改头换面以保障性住房的名头重新推向市场的时候，楼市里仅存的那点购买力还够分么？

是已经想好对应的良策，还是准备走一步看一步继续摸着石头过大河？

不要以为这个中间有很长的缓冲期，地方财政吃紧已经是不争的事实，前阵子不少城市的购房补贴发放不到位的情况就是铁证。

为了刺激楼市答应好给买房人的各种补贴要么停发要么缓发，连这种关系到地方土地财政未来的购房补贴发放都不及时，其压力可想而知。

现在让地方国资和城投收储二手房，基本相当于让一个已经力竭的人再去跑个马拉松。

如果再联系到今年隔三差五的喊话要加快保障性住房体系，可以预见到地方真金白银收储的二手房，会成为一定程度上“烫手的山芋”，必须尽快的重新推向市场。

虽说保障性住房不以盈利为目的，但不管是出售（闭环非市面流通）还是出租多少还是能回点血。

所以，即使收储行为可以为市场争取一些喘息的时间，这个时间也一定不会长久。

这还是建立在地方上可以大手笔收储的前提下，按照现在诸如南京这种2000套试点的收储，这种力度就不要谈什么去化库存了。

杯水车薪了属于是。

政策向来是打组合拳，也许是考虑到收储二手房的局限性，所以配合出台的还有“优化增量住房”的政策。

这相当于已经在打明牌。

自然资源部发文要求，超过36个月库存去化时间的城市要彻底停止供地。

面包卖不动就不要再向市场供应面粉，通过上游原料供应商，也就是控制地方上对土地出让的节奏，来调节下游一级市场新房去化的速度。

想法是好的，就是不知道这些停止供地的城市，基层“三保”的压力能不能挺得住。

5

其实说一千道一万楼市的问题还是出在自身上。

房地产行业的确带动了太多的上下游产业以及相关从业人员收入。

但对于房地产本身所产生的债务和所需求的购买力来说，房地产的繁荣更类似于一种“无效的繁荣”。

这个产业带动的就业和收入，甚至无法满足自身无序增长的需求。

就好像二十世纪二十年代美国福特工厂在没进行收入改革之前一样，资本主义的扩张性和对每一份利润的极致压榨导致出现了一个尴尬的局面。

那就是流水线上下来的汽车越来越多，可买的起汽车工人却没有同步增加。

像不像我们的楼市？

房子建造的越来越快数量越来越多，可买房子的人却相对越来越少，随之而来的是天量的库存摆在眼前。

2015年一次，2024年又来一次。

为什么摆不脱这个怪圈的循环？

因为分利不足。

房地产的确带动了大量就业，也确实增加了相关行业人员的收入，但这和它恐怖的债务增速带动的房价相比，差距实在太大。

所以我们看到的是，行业的繁荣是靠透支个体的债务产生，而相比之下房地产上下游多个行业带给个体的分利，却来不及抵消他们因为房价增长而不断增加的债务负担。

福特公司最后做出了改进，大幅提高了工人的工资，甚至引起了其他车企相应跟上内卷，最终更好的收入，相应的支撑了起来企业不断扩张的产能。

这算是资本主义的一种“让利”式的自我救赎。

回到楼市，虽然我们不至于达到造汽车的买不起汽车这个地步，但参与到房地产一系列产业的人的确也无法消灭这源源不断供应的房子。

这也是为什么时隔几年库存就会再次到来的根本原因。

库存的出现是必然，而不是偶然。

这不仅是房地产行业本身，其他产业链条上的个体，也无法通过劳动性收入赶上房地产繁荣所需要扩张债务的速度。

房地产面临的是有效需求不足，而有效需求恰恰是最难“培养”的。

最终个体借不起债，从而房企债务堆积，然后导致地方土地财政吃紧，最后大家都没好日子过。

去库存是解决问题的办法，但不是长期解决问题的办法。

所以在收入增长暂时跟不上楼市化债需求的情况下，解决楼市畸形的债务以及金融系统和地方财政对土地金融化的迷恋，或许才是解决问题的关键。

简单说，就是既然满足不了楼市的胃口，那就最好给楼市做一次胃切除的手术。

这样的代价肯定是不小的，地方上的财政需求，金融系统内对利润的渴望，以及宏观上货币的扩张，这些都要重新找到一个代替房地产的媒介来弥补自己的需求。

如果以上这些都还“暂时”做不到，那就只能靠收储二手房当保障性住房的法子，来给楼市先打几针小剂量的安慰剂了。

走一步算一步吧。

就这样。

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