写这个标题的时候,自己也“吓一跳”。
4万时代!很反直觉,明明大家感受是“房价断崖式下跌”,偏偏要说,房价还在涨。
这样的质疑有一定道理,毕竟全国房价走势最好的成都,二手房也已经连降9个月(国家统计局数据)。
但奇怪的是,房价不振,地价却高。
上周金茂2.45万拿下了潘家沟地块,刷新成都地价记录。
金茂并非个案,去年底,成都解除限价后,主城拍出的地,几乎都在2万以上,仁和、金茂轮番创新高。
这批高地价,未来大概率触及4万,不管是否认同,至少KFS拿地时是这样算账的。
01
成都早就有不少楼盘卖到4万。
比如10年前的阿玛尼艺术公寓,也就是现在的嘉佰道,5万单价领先整整一个时代。
神秘的麓湖黑钰岛18万/㎡,去年麓湖神兽组团,鲲鹏阁楼王卖出8万单价,据说还要找关系才能买到。
除去神兽组团,麓湖公园区“麓湖·浔岭”,去年最后批次清水价也超过4万,开盘售罄。
五一后,麓湖马上推出C28沄岸组团,单价也超4万。
未来,麓湖新盘,已告别3字头!
如果说,麓湖、嘉佰道,还是个案,理解为塔尖富人游戏。
但去年底限价取消后,剧情已经开始不一样。
去年10月,高新区西派善成,虽然限价3.6万,加上精装包和车位,没有4万拿不下。
今年热盘,金融城“华润·锦宸府”4.5万均
价,上千万总价,开盘中签率只有2%,证明大家还是觉得“太便宜”!
刚取证的“华润·青羊润府”,价格来到3.5—4.1万。
再来看土拍,某种程度上,土拍仍是未来房价“晴雨表”。
去年底,限价解除后这波土拍,需要大幅溢价才能拿到主城地块。
仁和锦江区琉璃厂,2.35万;新绿高新大源,2.32万;中铁建潘家沟,2.24万;滨江潘家沟,2.34万;金茂潘家沟,2.45万……
这些高价地,未来房价大概率触及4万。
加上部分尚未开盘项目,高新远达·天宸名邸、交投大源23亩、雍景白鹭湾100亩等,预计都在4万左右。
另外,还有部分老盘高端系列,比如招商时代公园32号地块——翎雲阁,面积段在210-588㎡;5号地块更是套均达到350㎡,都是顶豪“大杀器”,价格不会便宜。
以及蔚蓝卡地亚,誉浪金融城8号,西派澜岸等“远古盘”。
粗略统计,价格4万左右楼盘,逐步将达到20来个。
实际上,像麓湖这样8千亩超级大盘,一个组团算一个盘,数量还会更多。
加上,金融城三期未来还有10块地出让,考虑到华润·锦宸府的热度,卖到4万,乃至5万,并不是问题。
虽然,这批高价盘,在整个市场仍是少数,但已绝非个案,值得注意。
02
深测君此前一直强调“深度分化”。
但现在市场分化,仍然超预期。
一方面,二手房开始白菜价,成都二手已经9连降;另一方面,新房越来越贵,4万时代多少人还买得起?
目前成都新房并不便宜,主城单价3万以内,东、南、西都已很难找到。
3万以内,往南要到天府新区,锦江生态带、麓山、兴隆湖等板块。
加上户型普遍偏大,120㎡起步户型,350万是主城入手门槛。
除了一二手分化,地段分化也非常明显。
这种分化,直接体现在开发商拿地策略上。
土拍市场看似热闹,但只有主城才有“坚挺”实力。
仔细看最近几次土拍。
“金茂地王”81轮举牌,溢价超过48%,拼的惨烈。
同天其余两宗地,被国有平台成都生物城拿下。
随后第二天郊区的土拍相对冷清,双流、郫县多宗地因故终止。
今年双流另外几宗地,也被空港发展底价收入囊中,二圈层、三圈层情况大同小异。
也就是说,一半以上的地,仍在靠平台公司兜底。
开发商的土拍很能看出当前投资逻辑:宁愿买贵的,不能买不好卖的。
十年前,楼盘宣传经常讲的逻辑是,开车半小时,省一辆奔驰车宝马。
未来,分化持续拉大,主城—郊区半小时车程,可能是几倍价差。
03
一二手“冰火两重天”为什么在今年,以剧烈的方式发生?
这里面有几个原因。
首先,财富K型分化,2020年已成为趋势。
2020年疫情开始之后,主流学界已经发现,市场呈现的不是V型,也不是U型复苏,而是K型分化。
那一年,“香帅财富年度报告”标题就是:分化时代的财富选择。
还有财经作家吴晓波在总结2020年,也认为K型分化是最主要趋势。
但是,这种K型分化,主要体现在资本市场,并没有很明显体现在楼市。
为什么?
其中一个重要原因是“限价”。
大家仔细去看下当年“限价”的政策,大多是根据周边楼盘均价来制定,优质资产和普通资产,就不可能产生K型分化。
那几年,豪宅也相对停滞,毕竟限价不放松,谁也很难做豪宅。
其次,置换资产,被越来越多人意识到。
K型分化大势所趋,限价只是阶段性产物,所以一旦市场有点松动,K型分化一定会发生。
基于越来越多的人认识到这点,这两年“置换资产”成为主流选择。
产生的后果就是:优质资产被争抢。
但是,前几年豪宅供应又比较少,这种供需矛盾,在今年开始“爆发”,所以一边是二手不好卖,另一边却是豪宅“卖得好”。
之所以是在今年突然爆发,前面说了,前几年因为限价,做不出来豪宅,市场需求是被抑制的。
如果观察二手房市场就很明显。
比如,卖到7万的金融城文儒德,虽然是个案,但是优质资产在下行市场中明显抗跌,甚至逆势上涨。
第三,产品越来越好,也就卖得更贵。
救市有很多办法,不仅限于放开限购、放开限价,降低利率……比如,在设计规范上某些地方松动点。
深测君此前文章讲过,现在新房贵,因为品质提升很多,包括得房率普遍比过去高10%-20%。
产品的升级迭代讲得太多,这里不再赘述。
即便不考虑产品迭代,只从得房率来看,现在4万的新盘,从实得面积来看,相当于此前的3.5万左右。
因为这几点原因,新房才越来越贵,说到底“需求决定价格”。
04
那么,这种K型的剧烈分化,会进行多久?
这将取决于两点。
一是,二手房跌到合适的位置,不再下跌。
老旧二手房,未来主要看租售比。
比如,一百万的二手,年租金3万左右,租售比3%。
现在银行存款利率大多都在2字头,有100万存银行,还是买房子?
一旦存银行不如买房子,那二手的价格就到底了。
二是,这波新房供需开始平衡。
供需达到平衡,价格也就趋于稳定;产能过剩,供大于求就只能降价。
好比新能源车市场,性能越来越好,谁能想到特斯拉竟然要卷“防弹”?!但价格战却毫不手软,越打越猛,无非是“产能过剩”。
还是那句话,购房者的竞争对手,永远是其他购房者。至于开发商,就像新能源车企一样,越多供应越充足,价格才可能“真香”。
但房子和造车,最大不同在于优质地段的难以复制,这也是主城地价越来越贵的原因。
要期望大幅提升主城供应,并不容易。
那么,主城供应从何而来?
成都过去二十年,城市骨架拉得很大,城市中心仍然有类似潘家沟、太平园、太平寺、蔡桥、大源村、三圣乡、琉璃厂、崔家店等可以挖潜的板块。
城市高阶阶段的发展,不再是新区,而是新板块。
未来的4万+,大多会诞生在这些地方。
「往期测评」
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