01.

你从哪里来？要到哪里去？

中国房地产最新一轮时代大幕，是从2020年8月开始的，当时央行银保监等要求房地产企业地产负债不超70%，净负债不超100%，现金短债比大于1。这个政策，史称“三道红线”。

两年后，2022年7月，最上面又提出全新要求：保交楼，稳民生。针对暴雷房企，希望他们单个项目能保质保量完成交付，保障购房者基本利益。这个指令，史称“保交楼”。

2024年初，作为保交楼延伸，针对在建项目开出融资政策清单，受惠对象不针对企业而是项目。这个办法，史称“地产白名单”。

如今，保交楼逐步走向尾声，白名单方兴未艾。这个当口，我们深入回顾重庆保交楼第一楼，保交楼过程台前幕后，用那个谁的话说就是：在这里，读懂中国房地产行业。

02.

称她重庆保交楼第一楼，是我这样定义的。为何？因为她是重庆第一个公司破产重整成功背景下的保交楼，身份独特，难度更大，更具代表性。

这个项目在北碚静观，她今天名字：奥中.湖观山色。

现在，我们先聊湖观山色前世今生，再简单交代她背后开发公司破产重整的来龙去脉。

湖观山色开发商是重庆商社润物现代农业开发有限公司，早前项目名称叫：幸福99国际健康颐养中心，实际控制人蔡朋征。

中国房地产最近顶峰，在2018年上半年，一房难求，买房甚至还要额外缴纳茶水费。这样背景下，刺激更多房企高举高打高歌猛进，比如鼎鼎大名的雅居乐。2019年，雅居乐瞄上静观商社润物旗下的这个项目，520亩地，剩下尚未开发的34万方综合用地，双方很快约定交EPC交钥匙工程，雅居乐融资代建。

2019年11月8日，合作合同生效。新项目定位湖山大盘，名叫：雅居乐·九里原香。

希望很美好，现实很曲折，接下来的故事版本很多项目都似曾相识：2020年5月开盘，当年8月起项目就因各种问题遭遇停工。加之口罩事件越来越严重，各大房地产企业陆续开始裁员、砍项目，雅居乐负责代建的雅居乐房管也不例外，房管西南公司被撤，九里原香项目也进入“死亡螺旋”。

牵一发动全身，再加上这个项目涉及雅居乐旗下几个公司参与，交叉利益权责复杂，使得九里原香更难向前推动，至2021年6月，雅居乐建设陆续停工9月撤出项目，随后广州雅居乐对项目查封，彻底停摆。

事实上，2022年国内正式开启保交楼，而早在2021年底，北碚区就敏感发现项目问题，成立幸福99专班，及时推动项目问题结局，并严防拖欠春节农民工款项。但大势所趋，雅居乐和润物公司双方相继进入诉讼无法调和。

03.

再三斟酌后，2022年3月29日，润物公司股东与法人蔡朋征向重庆五中院申请项目破产重整。这期间，雅居乐一方面在广州提起诉讼，同时又以投资人身份进入九里原香项目重振新的投资人招募程序，但是，债务委员会与管理人选择了条件明显更为优厚的奥中康养。

简单聊句，奥中康养背后是海南天堃资本，天堃资本是海南第一批具备双通道的资金基金管理公司，天堃资本的母公司是澳大利亚的西拓资本。据了解，天堃资本成立海南奥中康养来介入该项目，是对中国康养产业怀有长线布局规划。最终目标针对中国独身子女家庭老人的特别养老需求，打造一个集居家养老、社区养老、机构养老、医养结合的综合养老小镇，为这部分老人提供一站式康养生活服务！

2023年6月3日，奥中康养正式成为项目投资人，返聘蔡朋征担任项目总经理，随后，项目正式命名奥中.湖观山色。

破产重整期间，法院指定了律师事务所和会计师事务所为管理人，法院裁定重整期为5年，重整期重大事项要向管理人、债委会汇报并批准。

随后湖观山色项目在法院、政府支持下，为实现对近500名购房者和众多债权人的承诺，踏上了坚难的保民生、保交楼之路。2023年6月，合院交付完备，12月合院购房者拿到房产证。

而在2024年4月30日，湖观山色小高层正式拿到竣备证。这意味着为小高层顺利交付打下坚实基础，保交楼即将成功。

这对奥中湖观山色而言，意味良多。

04.

在蔡朋征心中，这竣备证意味着几百户小高层业主，辛苦付钱购买了房子，终于落到实处。实现自已对购房者和债权人的承诺。同时也是他在静观投资近26年人生最好的交待。更是没有辜负顶着巨大压力支持项目起死回生的政府、法院、管理人、债委会的信任。

回想起近两年半保交楼历程，蔡朋征感慨良多。

一边是几百购房者血汉钱和近千债权人的信任，同时还要面对与雅居乐全面诉讼和不停的阻扰，另一边是资金短缺和工地现场各类质量等疑难问题。

好在市区两级政府都成立保交楼专班，区里鉴于该项目复杂性不但在市保交楼专班前提前成立项目专班，打破常规地解决工地现场各种疑难问题，还及时预见性通过府院协调，府银协调，银企协调，千方百计帮助企业筹集了上亿元资金才确保保交楼顺利完成。

多方携手合力，有一方“闪色子”项目不可能这么快完成保交楼。蔡朋征感慨，湖观山色项目是北碚唯一既能快速破产重整成功，同时又顺利完成保交楼的项目。据说，相关方面还准备把湖观山色作为落实保民楼、保交楼指示典型案例，进行全国总结推广。

05.

重庆建委最新关于保交楼的数据，是2023年10月发布，重庆当时一共是14.4万套。当下数据当然还在继续攀升。同时，重庆楼盘白名单，成为更受各方关注的话题。重庆首批白名单楼盘共314个，这里也包括湖观山色，建面共8052万平，融资需求约830亿，涉及22家金融机构，平均每个项目需求2.6亿。

重庆白名单力度如何？我们以西安为例，西安首批才36个楼盘，仅仅重庆六分之一。

06.

祝贺湖观山色小高层拿到竣备证，期待接下来顺利交付。她们现在主要围绕中国的孝亲文化、邻里文化、养生文化等传统文化打造的一个中国式亲情康养小镇，倡导一种爱人在身边，朋友在旁边，孝顺在咫尺的常住地康养新生活。

整个小镇分为三大板块，一是以国际CCRC养老模式为基础，更适合中国居家养老的CCKC持续照料社区的奥乐居板块，一是以长者全周期医养结合为主的奥乐康板块，另外就是全适老化设计的商业休闲街区奥乐荟板块。三大板块集居家养老、社区养老、机构养老、医养结合为一体，是重庆主城60/70年代的新老人，面临子女不在身边，上又有老人要尽孝，正在考虑退休生活的常住地养老新选择。

一个项目社区的保交楼，背后可见一个行业的截面。行业与时代都在变化，但生活还要勇敢继续。