文︱刘德科

「4·30」政治局会议对于房地产的表述很有分量，但落地政策就有点轻悠悠了。

我们先来看京沪深的落地政策。政治局会议开完之后的第一个工作日（2024/5/6），深圳发文放松限购：非深籍在非核心区购房〔盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区〕，社保年限由3年降至1年，限购一套；二孩及以上家庭可再购一套；放开满足条件的企业购房限制。

政治局会议开完当日（2024/4/30），北京随即发文放松五环外限购，即「五环外新购一套住房」，非京籍仍需5年社保。

上海只是弱弱地推出了「以旧换新」——不是那种国资出手收购二手房的实招，而仅仅只是政府搭台提供服务的虚招。为什么几乎没有实招？大概是因为上海觉得现有政策已经够了。春节前，上海已经陆续放松了青浦区和奉贤区（2024/1/13）、金山区（2023/10/24）的限购，非沪籍人才购房社保年限由5年降至3年，限购一套；非沪籍单身人士从「完全禁购」放松为「社保5年可在外环以外区域限购一套」（2024/1/30）。

综合来看，京沪深还是在挤牙膏，还是不敢完全放开限购。

我们再来看中央部门的落地政策。截至目前，仅有自然资源部出台新规：商品住宅去化周期超36个月的城市，暂停新增用地出让。

截至目前，住建部、央行、金融监管总局、证监会、财政部、国家税务总局等中央部门均尚未有新政策。

「4·30」政治局会议提出的「统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施」，很有分量。很可惜，这么有分量的指导方针，恐怕正在被轻悠悠地放下了。

这样的问题，不是现在才有。去年的「7·24」政治局会议提出的「适时调整优化房地产政策」，同样很有分量。但直到一个月之后（2023/8/25），中央部门层面的两个落地政策才慢悠悠地出台——「认房不认贷」与「换房税收优惠延长两年」。一直到9月份，省会城市或副省级城市才陆续放松甚至解除限购：沈阳（2023/9/4）、南京与大连（2023/9/7）、青岛与济南（2023/9/11）、郑州（2023/9/12）、广州（2023/9/20）、成都（2023/9/26）、杭州（2023/10/16）……

这一轮的房地产救市，仿佛陷入了「拨一拨，动一动，不拨不动」的僵化状态，职能部门与地方政府在一定程度上缺乏主动作为的勇气与魄力。

我们当然理解地方城市的苦衷。毕竟他们手上能打的牌已经极其有限，无外乎就是这些微观层面的措施：以旧换新、放松或取消限购、调整容积率计算规则让户型实得面积变得更大、调低容积率以便房企做出更多排屋别墅、不再强行要求房企建太多车位、提高公积金贷款额度、购房落户、购房补贴……

现在，地方政府还能做的，就是继续绞尽脑汁「发明」一些效果有限的微观措施，比如昨天（2024/5/6）武汉又「发明」一项类似的招数：仅有一套房且正挂牌出售，办理新购房商贷时可认定为首套房。

对于房地产来说，「4·30」政治局会议本是一道分水岭；系统性的政策组合拳，本该在这道分水岭之后集结。