万科转让深圳湾总部地块，总共亏了多少？

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

在4月30日召开的万科股东会上，郁亮抛出了万科瘦身计划：万科未来两年将削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。

万科说到做到。

5月8日就挂牌转让位于深圳湾超级总部基地的T208-0053商办地块。转让起始价为22.35亿元。

消息传来，当天万科A的股价跌4.26%，收盘为7.2元。

1、资本市场的担忧在于：

第一，万科大规模出售商办资产，说明万科的流动性紧张局面可能超预期。

第二，大规模转让资产，折价损失是显而易见的。以这次转让的深圳湾超级总部基地T208-0053地块为例。转让起始价为22.35亿元，而2017年万科拿地的价格是31.37亿元。刚好是打了7折。如果未来两年，万科按计划持续打折出售资产，万科的财务报表将受到伤害。

2、 万科转让深圳湾超级总部基地T208-0053地块，说明商业办公市场前景并不乐观。

2017年，恒大以55.52亿元摘得T208-0054地块，万科以31.37亿元的底价拿下T208-0053地块，楼面地价为1.88万元/平方米。

7年后，两个项目都迎来了相同的结局：转让。

如果算算经济账，万科在这个地块上损失不小。原始地价31.37亿元，按年息5%，7年计算，总资金成本超10亿元，再加上折价转让损失，接近20亿元。万科为了流动性，够拼的。

反过来看，深圳的甲级写字楼空置率节节升高，2024年第一季度已经超过30%。在空置率高企的背景下，写字楼售价和租金持续下行的趋势已经确立。

万科转让深圳湾超级总部基地地块，不失为明智之举。

3、 万科提出的瘦身一揽子方案，分两个阶段，未来5年的具体目标是有息负债减少一半以上。

业内业外很多人都在问：房地产行业本轮调整何时能结束？

从万科的瘦身计划来看，开发商要企稳恢复正常经营，并不容易。开发商不稳，市场当然就难以企稳。