浙江杭州，陕西西安，两个省会城市在5月9号当天一前一后宣布全面取消限购政策。
还是和以往一样，这边限购刚一取消，那边媒体就开始爆料有房东原地涨价三成和售楼处咨询电话接到爆的新闻。
为楼市加油打气，搞点离谱新闻可以理解，但你们有些媒体也不能拿广大群众当傻子戏耍。
可没办法，基数大了真就架不住有人还就吃这套。
有人问我，是不是能买了，毕竟是两个省会城市放开了限购，和三四线不一样，现在进场投资一下收益应该不错。
对此我想说：“有这好处，还轮得到你”？
1
透过现象看本质，在和土地财政深度绑定的楼市中，二级市场也就是新房市场政策的任何变动，其本质上都是为一级市场，也就是土拍市场来服务。
杭州去年卖地1780亿，位居全国第二，这对于杭州这个对土地财政高度依赖的城市来说本来是个好事。
但对于一个长期依赖土地财政的城市，卖出土地还只是第一步，房企是否能把土地消化掉才是关键。
因为这关系到来年土地能否继续顺利的出让。
简单说，现在的情况是原料批发商开始为下游加工商操心了。
地方上只要还想来年继续吃土地财政的奶，那就不能管杀不管埋。
土地卖出去只是第一步，还得帮着房企引流更多的购买力进场，不然这些土地就会成为压垮房企乃至整个楼市的“铁稻草”。
这不是为房企操心，而是为自己的财政负责。
事实证明这个操心不是没缘由的，过去的4月份杭州新房成交面积45万平米，假设换算成100平米一套的房源，成交量大致在4500多套。
而4月同期二手房杭州成交达到8400套，超过新房将近一半。
二手房正在大量分流市场内为数不多的购买力。
这才是问题的关键，在这种分流下房企去年甚至前年的土地，都会遭遇严重的去化问题。
因为土地看似是资产其实本质上是债务，房企接手地方的债务必须尽快打包分割成商品房然后顺利销售，从而完成最后一次转移。
可现在的问题是，被转移的人群，也就是潜在购房群体正在被二手房市场大量分食。
房企很难受。
5月8号万科以22.35亿元的挂牌价格，转让2017年以31.37亿元拍下的深圳湾超级总部基地的一块商业用地。
同日，碧桂园两笔票据，合计6595万的到期利息无法支付。
这就是债务（土地）堆积在房企手中的后果，不管是无法支付利息，还是赔钱出售土地，房企的遭遇都代表了一个趋势。
明年的土拍，大家怕是有心无力了。
所以限购的放松很好理解，是为来给房企引流更多的购买力，从而化债于广大个体，最终保证来年的土拍风调雨顺。
2
到这一切都很清楚了，放松限购表面看是救新房，实质上是救土拍。
有了这个前提，我们就可以从头梳理一下杭州乃至其他城市，彻底放开限购政策的前因后果。
首先要清楚一点，楼市目前的供应结构已经出现了巨大的变化，房企已经不再是一家独大可以用惜售和捂盘来控制市场走向的住宅供应商了。
二手房业主，这些曾经帮助房企去化了库存的群体，在眼看本可以增值的资产成为吞噬现金流的债务凶兽后，他们做了一个共同的选择。
挂牌抛售。
资产的价格是弹性的，而债务的总量却是刚性的，在手中资产价格不断下滑的当下，债务的刚性在无时无刻的提醒这些二手房业主们一句话。
“多持有一天，就需要为这堆水泥壳子多付出一天真金白银的经济代价”
持续下滑的二手房价格，如同恶魔低语一般的在二手房业主耳边不断重复着这些残酷的经济规律，信心再强的业主时间长了也得动摇自己坚持看涨楼市的意志。
对待楼市膨胀的信心和坚定房价上涨的意愿，开始同时向客观现实的数据低头。
于是二手房大规模的集体挂牌离场现象，顺理成章的出现了。
行情下行市场加速出清，这才是市场经济中早该出现的一环。
某种程度来讲，这种二手房不断上涨的挂牌数量，可以理解为“有产阶级”之间的互相踩踏。
前年大家还在一起踩盘看房，一起交流准备下手哪个楼盘，今天大家就成了同一竞技场互相厮杀的对手。
昨天的队友，今天的死敌。
想离场的二手房业主们都拿着“价格”这把市场经济内战无不胜的利剑，希望在最短的时间斩杀同台竞技的对手，从而成功套现离场。
捉对厮杀逐渐白热化。
挥舞越来越频繁的价格利剑，不仅斩杀了同样想套现离场的竞争对手，同时也给资产泡沫增加了无数或深或浅的伤口。
而伴随着这些伤口划痕增多，资产泡沫出现了“利益相关方”最不愿意看到的现象。
漏气。
泡沫的体积开始快速收缩，所谓的资产繁荣连带脆弱的纸面价格一起灰飞烟灭。
市场的信心开始崩塌，资产价格的进一步踩踏毫不意外的发生。
2024年第一季度大部分一二线城市的二手房成交量反超新房的背后，就是这种踩踏的以价换量的结果。
一点也不奇怪，当资产价格站在高位，而市场又缺少有效需求作为支撑时，这种现象必然会出现。
没有人想为价格泡沫的破裂而殉葬，所以大家都在主动挤掉泡沫，好传递出最后一棒。
踩踏是套现离场的必经之路，而也正是这种大规模踩踏吹掉了资产上那些绚丽的泡沫。
真实的行情开始穿透诸如限跌令等一切托市政策形成的价格铁幕，全方面无死角的展现给所有潜在购房人群看。
“哦！原来房价这么虚啊”？
个体们通过二手房市场泡沫的破裂，进而看到了新房市场上价格的虚伪。
所以新房的交易量下跌，是必然不是偶然。
而且说句公道话，这些挂牌跑路的人已经是后知后觉了，真正的那些炒家，怕是早就在2017-2019年之间主动离场出局。
不赚最后一个铜板这话，他们也许没听过，但他们却身体力行的执行过。
2019年疫情后极度宽松的房企融资政策和地方土拍政策的全面绿灯化，让楼市的价格最后一次进入了快速的上行通道。
而这些人只是静静的看着，没人再上去凑这份热闹。
所以相比于这群“老玩家”，现在二手房挂牌量大增根本不是什么逃顶，而是艰难的止损。
止损是个对经济承压能力考验极大的操作，一旦二手房业主觉得损失超过了临界点后，蜂拥离场必然发生。
价格，是保不住的。
3
再说说限购的本身。
必须承认，限购的操作确实是达到了抑制一定程度上房价快速上涨的目的。
但同时限购也让房价的上行进入细水长流的状态。
我们都清楚，楼市的本质是击鼓传债，参与的人当然越多越好。
但任何事物都有一个度，超过了这个度后，事物很可能就会面临出现系统性的危机。
限购的本身造成了一种人为的稀缺，用限购政策的门槛，分批次的让购买力进来，而这些购买力进来后的确可以达到继续推动房价上涨的作用，但因为人数较少的缘故，又不会推动的过强。
再加上地方上供地“节奏”把握恰到好处的配合，一种稳定上涨的行情就被“安排”了出来。
为什么之前不彻底放开限购？因为没有了限购的阻挡，房价有可能会在短时间内被推上一个后续个体无法接盘的畸形高位，然后泡沫破裂洗牌重来。
这不是相关利益方想要的结果。
因为一个稳定均速膨胀的资产价格（泡沫），是可以作为“价值”更好的融资抵押物，让从房企到地方都可以源源不断的从金融系统内，拿到大量的廉价信贷资源。
所以泡沫的破裂，从房企到银行（金融系统）再到地方都是不愿意看到的。
既然大家都想在楼市上分一杯羹，那就必须学会用限购的操作来“精打细算”的过长久的日子。
这就是限购政策存在的另外一面的意义。
至于为什么现在杭州要放开的原因很明显，按批次放人已经无法满足楼市的去化需求，楼市急需要大量的新鲜购买力进场对冲房企的天量债务。
但很可惜这是一种近乎于可笑的幻觉。
地方总以为被限购挡在门外的购买力还满坑满谷，可实际上早已经没多少人还站在限购的墙外，垫着脚探头向里张望了。
简单总结下，当这个传债游戏还有门槛，尤其是高门槛的时候，你能挤进去确实有可能分到不止一杯羹。
而当限购的门槛轰隆一声随着一纸文件彻底倒塌，并且这个市场还洋溢着“进来玩一手试试运气”的氛围时，那就要注意了。
这不是让你去赚钱，而是让你去扫尾。
最后的接力棒会传到你的身上，好把之前那些高位进场的个体和房企手里的新房能从纸面资产兑现成真金白银的钞票。
资产盛宴已经开完，早期进场吃的脑满肠肥的人已经从容离场，中期那些付了进场费却没吃到什么东西的人，现在着急的想止损离场。
而你的储蓄，你未来25甚至30年的收入，就是房企和二手房业主们都翘首以盼的那张“离场卷”
4
一切都很难改变。
债务周期不会因为任何外力的出现而被撼动，放开限购确实可以给予市场上涨的一些信心，也的确能在短期内拉动一定的成交量。
但这很难长久。
简单回顾下就知道，从2023年中旬到当下，那些全面放开限购的城市中，没有一个逃脱了这个规律。
2023年9月8号南京全面取消限购。
2024年1月30号苏州全面取消限购。
这些已经放开限购的二线重点城市，都是实打实的例子。
放开限购，对楼市的刺激周期短则一个月长则2到3个月，然后等那么一波真的是被限购卡住（极少数）的人被市场庞大的库存消耗完后，一切又会归于平静。
房企继续叫唤着新房库存压力大，二手房业主照旧默不作声的增加挂牌数量。
媒体上个月昨天还在报道限购放松后售楼处人满为患，下个月就又开始为不断同比下降的销售数据忧心忡忡。
可以说昙花一现这个词，基本是限购放松后市场成交量和回暖持续时间的最佳描述。
楼市正在对刺激的政策脱敏，这和信心没关系，和政策没关系，有关系的只有在债务周期下，个体负债的极限。
想让个体增加负债不是不可以，但这不是嘴巴说说或者媒体喊喊口号，而是需要实打实的收入提升来做支撑的。
不然再强烈的信心也只是短期的兴奋剂，因为信心不能替个体偿还每个月到期的高额房贷，信心也不能阻止你35岁被优化裁员。
信心能给你的只是信心本身而已，而这恰恰是对债务毫无帮助的。
楼市需要的是有效需求，而有效需求本质上是通过多次分配改革促进的个体收入增长。
想对这个环节避而不见，单纯的去用放开限购之类的方式刺激楼市，那除了失败大概率还是失败。
既想拉动楼市，还不想承受多次分配改革的阵痛，世上恐怕没这样的好事。
就这样。
感谢大家阅读，如果喜欢
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