城市分析系列到今天已经是第五篇了，之前呢，我们分别讲了深圳、上海、成都和北京。
今天，我们来聊一聊广州。
近几年，网上关于广州“走下坡路”的讨论，不绝于耳。
这些讨论的背后，是广州整体经济增速的疲软：广州的GDP在2017年被深圳超越、2022年被重庆超越。今年一季度，广州再次惊掉所有人的下巴，GDP增速3.6%在20强城市里直接垫底。
后面的苏州、成都、杭州，也都在虎视眈眈，而且增速正劲。
我知道，“唯GDP论”是不可取的，所以，老规矩，我们从广州的家庭存款、贷款、居民杠杆率、收入水平等各个角度全方位做一个分析。
01
来，看数据。
第一组数据：存款、贷款
根据《2023年广州市国民经济和社会发展统计公报》公布的数据：
存款方面：广州2023年本外币住户存款余额是3.01万亿；
贷款方面：广州2023年本外币住户贷款余额是2.61万亿；
这里可能有人会问了：上面指的是人民币+外币的合计口径，如果只看人民币，我们的存、贷款数据是多少呢？
关于广州2023年人民币的存贷款数据，我查了一圈，官方确实还没有公布。但是翻看历史数据会发现：人民币的存贷款数据占本外币口径的比例基本在98%以上。
也就是说基本可以直接以上面的数据，视作居民端的存贷款数据。
也就是说：
2023年，广州住户家庭的存款余额约是3.01万亿；
2023年，广州住户家庭的贷款余额约是2.61万亿；
通过存款和贷款数据，可以得出广州市住户家庭的贷存比=2.61÷3.01=0.88。
这个贷存比怎么样呢？
在北上广深四个一线城市里比较，广州的贷存比属于偏高的水平，仅低于深圳。
全国范围来看：根据央行的数据，2023年全国的住户贷款是80万亿，总的住户存款是137万亿，所以全国维度的贷存比平均是0.58。
也就是说，广州的贷存比0.88，比全国平均水平也还要高出不少。
所以，广州的贷存比，不太乐观。
再从广州的存、贷款历史数据，来看一看变化趋势：
2023年，广州住户贷款2.61万亿，住户存款3.01万亿，贷存比为0.88.
2022年，广州住户贷款2.43万亿，住户存款2.65万亿，贷存比为0.92.
2021年，广州住户贷款2.32万亿，住户存款2.28万亿，贷存比为1.02.
2020年，广州住户贷款2.06万亿，住户存款2.08万亿，贷存比为0.99.
2019年，广州住户贷款1.91万亿，住户存款1.8万亿，贷存比为1.06.
2018年，广州住户贷款1.68万亿，住户存款1.6万亿，贷存比为1.05.
2017年，广州住户贷款1.39万亿，住户存款1.46万亿，贷存比为0.95.
2016年，广州住户贷款1.12万亿，住户存款1.4万亿，贷存比为0.80.
2015年，广州住户贷款9116亿，住户存款1.33万亿，贷存比为0.69.
可以发现，从2017年开始，广州的贷存比都处在一个比较高的水平，当时的背景是房价普涨，广州也加了一波杠杆。
到最近这两年，贷存比才开始明显的下降。
也就是说，广州的净存款真正开始积攒也就是这两年的事，对目前楼市上行的支撑很有限。
判断一个城市的购买力，或者一个城市的楼市能否强劲复苏，关键还在于这座城市能否有余力继续加杠杆。所以，继续看
——第二组数据：居民杠杆率。
也就是总的住户贷款与城市GDP的占比，它决定了城市还有多大空间继续加杠杆。
按照2023年住户贷款余额2.61万亿，除以广州2023年GDP为3.04万亿，广州的居民杠杆率为86%。
坦白讲，这个居民杠杆率水平，也不乐观。
在一线城市里，明显高于北京和上海，与深圳基本相当，而后者的高杠杆和城市“缺地”、供求失衡有直接关系，广州可不缺地。
全国来看：广州86%的居民杠杆率也明显高于全国平均水平的63%。
是什么在拖累广州的居民杠杆率呢？
除了显而易见的居民贷款，还有就是分母端的GDP，我们开头也说了，广州的GDP近两年增速放缓，说明城市的发展势头在承压。
对于广州来说，要么横盘个三五年去消化居民杠杆，要么通过产业升级等手段提升城市的竞争力。否则，如此高的居民杠杆率，对于广州楼市来讲，压力山大。
不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》
02
接下来，我们再从收入、潜在购买力、供应量三个维度，看看广州楼市的潜力如何。
第一点，广州的居民收入水平和增速。
逻辑很简单。广州的居民杠杆率很高，但如果居民的首付能力和月供水平够给力的话，也可以形成对广州楼市上行的支撑。
先看首付能力：
根据广州政府网站数据，2023年：广州城镇居民人均可支配收入80501元；农村居民人均可支配收入38607元。
广州的城镇化率是86.76%，所以加权计算2023年广州市居民平均可支配收入=80501*86.76%+38607*（1-86.76%）=74954元。
这个人均收入水平在全国位于TOP5内，还是可以的。
收入增速方面呢，比去年增长5%，低于全国平均水平6.3%。
想想也是，广州的GDP增速都不及预期了，人们的收入增速肯定也会受影响，同样的，户均存款也很难太亮眼。
用广州的总住户存款，除以住户家庭数，去计算户均存款。
广州有多少户家庭呢？根据第七次人口普查结果，广州一共有718.5万户家庭。
这样算下来，广州户均存款约41万元。
这个存款水平远低于上海的63万元、北京的78万元，与深圳基本相当。但是，要知道，深圳原住民很少，外来年轻人更多，在经济学里的理论里，年轻人的存款能力肯定是相对少的。
再来看月供水平：
对按揭贷款来说，通常都是1年以上的，所以要看的是住户中长期贷款，但这个数据呢，广州并没有公布，我们按下面的方法进行推算：
2023年，广州总的住户贷款余额为2.61万亿，
2023年，全国居民中长期贷款累计是59.34万亿，占居民全部贷款80亿的74%；
2023年，深圳中长期贷款累计是2.49万亿，占居民全部贷款2.96亿的84%；
广州的房贷应该介于全国平均水平和深圳之间，我们粗略按照80%。
也就是说，推算2023年广州中长期贷款=2.61*80%=2.09万亿。
我们粗略按照平均还款年限20年，等额本息，年利率4.1%，来进行测算：
——广州每年的偿还房贷的金额是1533亿元，占广州市2023年GDP总额3.04万亿的比例，为5.05%。
这个比例，高于我们之前统计的上海的4.3%、成都的4.9%。
换句话说，横向来看，广州的月供压力也不小。
第二点，看潜在购买力
以结婚人数推算潜在购买力：
2020年广州市结婚人口约6.74万对，
2021年广州市结婚人口是7.15万对，
2022年广州市结婚人口是7.77万对，
2023年广州市结婚人口是10.06万对。
近四年累计结婚人口是32万对。同时可以看到，这四年结婚人数总体是稳步提升的，是个好现象。
广州结婚登记的平均年龄是31岁，首次购房的平均年龄是35岁。
从平均结婚年龄31岁到首次购房年龄的35岁，这也就意味着，过去4年已婚的32万对人口都是潜在的购买力，会对广州楼市形成支撑。
第三点，看供应量
新房维度： 2023年广州的新房库存较前一年有所减少，但依然有9.5万套，到今年4月底，新房库存已经来到了10.8万套，为北上广深最高。
二手房维度：贝壳平台显示，广州二手房挂牌量有14.6万套，持续创下近期新高。在这种情况下，很多房源面临有价无市的尴尬，要想成功出手，要么自己的房源足够好，要么就大幅降价。总之，性价比要极高才行。
成交方面呢？从官方公布的2024年3月数据来看：无论新房还是二手房，广州的房价跌幅都是北上广深最大的，背后是广州楼市正在明显的以价换量。
广州的库存去化周期19个月，超出了18个月的警戒线，在北上广深四个一线城市中也是最差的。
所以，我又看了一下统计局历年的住宅竣工面积数据（更新到2022年）。我注意到从2020年开始，广州的住宅竣工面积已经在下降了，这样看来供应有所降低，是好事。
但是我记得2021年集中土拍时，广州的住宅地块很火热，开发商抢的头破血流，供地面积是排在全国前三的，这意味着量又大、价格又高，这些地块大部分还没有到竣工时间，所以未来广州的潜在供应量还是很大。
或许广州政府也意识到了供应过大的问题，根据广州的供地计划，2024年计划出让住宅地595公顷，与去年比下降了34%。说明政府也在有意减少土地供应来稳楼市了。
中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《》
03
最后，简单说几点吧。
1、估值
不可否认，作为千年商都和整个华南地区的经济、文化中心，广州在教育、医疗、文化等方面优势还是很大，底子还是相当厚的。
但这两年增长乏力是不争的事实，而经济增速会直接影响到人们对这座城市的发展预期，进而影响房价。
我们以股市为类比，举个例子：
代表高成长的公司——英伟达，一年赚300亿美元利润，因为业绩增速快，市场给的估值达到了2万亿美元。
而业绩稳定基本不再增长的丰田公司，一年虽然也能赚200-300亿美元利润，但估值只有0.3万亿美元。
所以，于广州而言，逆水行舟，不进则退，面对汹涌而来的后起之秀们，提高城市自身竞争力，迫在眉睫。
2、分化
人们常说“食在广州”，以前的广州确实是一座很接地气的城市，北上广深四个一线城市里，房价的中位数最低，这意味着很多打工人也能拥有在一线城市安家的机会。
随着过去几波的房价上涨，现在的广州楼市，更是一个高端商场，只有富人才是真正的消费力，穷人只能看看热闹。
我们之前说过，在楼市的下行周期，是大浪淘沙，你的目标是区分什么是“沙子“并避开他。
对于广州这座城市，因为地理条件、人口结构和城市规划的原因，分化更加的明显。而且分化的颗粒度更小，买房一定要精挑细选。
区位、楼龄、户型、交通、板块发展前景等等，选到对的逆天改命，选不对就是就容易被套牢。
3、展望
目前广州楼市的问题，除了文中提到的存款水平、居民杠杆水平、库存问题等，我认为核心还在于城市自身的综合实力。前有北上深、后有川渝苏杭，再过10年，能不能保持住现有的位置都难说。
而且，作为北上广深中唯一一个实行三级财政的，广州身上的担子确实也更重一些。
对于广州这个老大哥来说，如何在城市排位赛中保住自己的经济增长、又能带动广东区域的发展，是个非常现实，而又不得不面对的问题。
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