破产企业缺失竣工验收资料，就一定不能办产证吗？|产证|容缺|工程款

“王法官，10幢厂房的产证办出来了！‘容缺办证’成功了！”

2023年11月，在上海市松江区不动产交易中心大厅里，破产管理人手捧新鲜出炉的不动产权证书，迫不及待地向上海市第三中级人民法院（上海知识产权法院、上海铁路运输中级法院）破产审判庭的王法官电话汇报，激动的心情溢于言表。

“太好了！也请管理人再接再厉，按照重整计划安排继续执行其他事项，确保重整计划顺利执行完毕！”电话这头，王法官难掩心中兴奋——这是破产案件“容缺办证”的成功实践，也是本案重整计划执行中攻克的最大难点，这块“硬骨头”总算是啃下来了！

不动产权证书

厂房建好资金断裂，施工方拒绝配合验收，公司寻重整觅生机

D公司创立于2007年4月，是一家以经营机动车配件、自有房屋出租、仓储为主营业务的公司。

2007年，D公司老板通过国有土地出让一举拿下位于松江区洞泾镇某地块，并立刻动工开始建设，第一期建成3幢厂房，建筑面积近9千平方米，评估价超过1个亿；第二期建成10幢厂房，建筑面积近1.6万平方米。

“第一期建设还很顺利。但是第二期厂房建成后，由于经营不善和对外担保导致资金链断裂，公司已无力支付二期项目工程款。施工单位拿不到钱，也就不配合我们办理竣工验收。”公司老板看着一手操持的园区面临无法验收的窘境，倍感压力，“如果二期厂房能够办出产证，那么就可以盘活企业资产，还能提高债权人的清偿率。”

另一方面，施工单位怨声载道，施工完毕却被拖欠工程款逾2000万元，遂提起仲裁并申请法院强制执行，请求拍卖厂房以还债。“执行立案至今已经3年了，D公司始终无钱还债，我们不愿再等了，就按照在建工程拍卖尽快清偿我们的工程款吧。”

但是，二期厂房产证没有办出，如果在执行程序中以现状拍卖，即便成交，价值肯定大幅缩水，对于D公司近4.5亿元的总负债而言将是杯水车薪。而且，在建工程拍卖成交后还面临复杂的建设主体变更审批流程，能否办得下来也存在很大不确定性。感受到债务压力的D公司于2020年向上海市第三中级人民法院（上海知识产权法院、上海铁路运输中级法院）申请破产重整，希望借助破产重整程序的优势，寻求投资人资金支持，整体盘活企业。

投资人找到了，但竣工验收资料找不到，重整计划执行陷困局

2020年10月，上海市第三中级人民法院（上海知识产权法院、上海铁路运输中级法院）依法裁定受理该重整案，指定破产管理人后旋即开展公开招募投资人的工作。

“D公司的厂房地处G60科创走廊区域，隔条马路就是松江万达广场，只要产证能办下来，我们就愿意投资。”投资人表示，“我们能给到最优的方案是全额清偿工程款、担保、职工、社保、税收债权，普通债权清偿率经测算也可明显高出模拟破产清算条件下的清偿率；作为对价，我们投资人将获得D公司全部股权。”

管理人以此为核心内容制定的重整计划草案经债权人会议分组表决获得通过。上海市第三中级人民法院（上海知识产权法院、上海铁路运输中级法院）于2021年12月裁定批准重整计划并终止重整程序。

案子虽然结了，但重整计划的执行面临竣工验收、办产证的重重困难，法官不能撒手不管。唯有与管理人共同发力，迎难而上。

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首先面对的就是竣工验收基础材料的缺失。如果竣工验收都办不成，办产证更是无从谈起。“项目2016年建成至今已有5年，期间人员变动很大，我们已经尽全力查找了。但是土建开工报告、工程竣工报告、竣工图纸、工程质量保修书、单位工程质量竣工验收记录，这些施工材料就是找不到了。”施工单位显得很无奈……

“在《上海市建筑工程综合竣工验收办事指南（2021版）》中列明了所需竣工验收材料清单。对于正常经营的建设单位来说，提交这些基础材料不成问题。但是对于建成后未经过验收就投入使用多年的厂房，又是面临破产窘境的企业，对其苛以与正常经营企业同样的标准，确实难上加难。”管理人愁云满面……

“容缺办证”政策迎转机，全力找出施工图纸供质量鉴定

事态终于在2021年11月迎来转机。

国务院于该月发布《关于开展营商环境创新试点工作的意见》，文件所附“首批营商环境创新试点改革事项清单”中列有“优化破产企业土地、房产处置程序”的改革事项，主要内容就是破产案件中因债务人企业资料缺失或第三方机构（如设计、勘察、监理等单位）不配合竣工验收等情形导致无法办理竣工验收的建设工程，经委托有关专业机构对工程质量进行安全鉴定合格后，可办理不动产登记。这就是被广泛呼吁的在破产程序中适用“容缺办证”。

依据这一文件精神，上海市人民政府制定了《上海市营商环境创新试点实施方案》，其中“容缺办证”作为“着力打造科学规范的法治环境”的举措之一，也被列入上海市首批营商环境创新试点改革事项清单。

这一重大利好政策的公布恰逢其时，D公司重整计划执行中的“肠梗阻”迎来最佳治疗时机和方案。合议庭立即指示管理人学习领会政策精神，主动上门向属地行政职能部门咨询“容缺办证”的具体流程。同时，上海市高级人民法院和上海市第三中级人民法院（上海知识产权法院、上海铁路运输中级法院）与市、区两级住建、规资、房管、工程质监等单位会商研究“容缺办证”有关操作细节，促进“容缺办证”机制尽快落地实施见效。案件承办法官也积极与属地职能部门进行个案层面的联系沟通，争取属地政府支持配合，打造“容缺办证”样板案例。

2023年2月，上海市高级人民法院、市发改委、市规资局等18家单位发布（点击查看详情），其中第27条规定，“破产企业名下建设工程（包括住宅类工程）因资料缺失或第三方机构（包括设计、勘察、施工、监理等单位）不配合竣工验收等原因，导致无法组织质量验收、消防验收，经管理人委托有资质的专业机构对工程质量、消防进行检测和评估合格，并经建设行政管理部门核实符合要求，且符合规划、资源管理规定的，可依法办理不动产登记。”“容缺办证”的实施路径终于打通了！

“容缺办证”的关键在于聘请有资质的鉴定机构对所建成工程质量进行鉴定，以出具的工程质量合格报告替代缺失的土建、安装等施工文件材料。而进行工程质量鉴定必须要提供全套施工图纸。但D公司向管理人移交的材料中并未发现施工图纸，这又让管理人犯了难。

“我们只是设计单位，没有保留图纸。”

“我们审图单位审完图纸就给建设单位了，我们自己是不留的。”

“D公司当时新建厂房是甲方自监，没有外聘监理机构。”施工单位无意间透露的信息让管理人重拾希望。

“走，我们回厂区找！”管理人看着眼前十几幢四层厂房倍感压力，但也斗志昂扬，“小李，你们从第一幢办公楼开始找。小张，你们从最后一幢厂房开始找。任何可能留存纸质文件的角落都不要放过！”

历经五天地毯式搜索，办公桌上图纸一一铺开，当最后一块拼图终于拼上的时候，在场的全体人员都松了一口气。管理人深感疲惫但又觉得成就感满满。

2023年3月，以施工图纸为基础进行的房屋安全检测报告出具，质量合格。