从行业视角看二级园区开发如何成为实体经济的主战场|主战场|二级园区开发|实体经济|招商

二级园区是我们从土地一二级开发视角说的一个概念，主要表现为政府推动的专业园区开发和企业推动的产业地产开发。我们通常说的园区开发主要是指二级园区，伴随大面积产能过剩时代的到来，二级园区取代土地招商成为园区经济主形态，当下及未来都将承载着我国经济产业迭代升级的重任。

二级园区成为经济主角

产业园区一般有两个尺度，大尺度的园区通常是经开区、高新区一类的片区型、具有城市职能的园区，譬如苏州工业园区；而小尺度的园区则是在一个具体的地块中开发的二级园区，这类园区规模体量往往在几十亩到千亩之间，形态上小而美，土地利用集约高效，譬如联东 U 谷在全国各地开发的产业园区。

过去，在城镇产业片区主要依托低成本、粗放型土地招商的情况下，二级园区所扮演的角色相对没那么重要。但在这个“高质量发展”和“回归实体经济”的时代，“二级园区”已成为实体经济发展的“主战场”。一方面，是政府更加追求单位土地的效益，要求更集约用地，另一方面，我国城市经过多年开发，已经鲜有大规模的土地能够用于园区开发。因此，产业园区也从“大”变“小”，已经从区域招商的配套角色，变为了服务并尽可能带动区域招商的主导角色。

二级园区的发展特征

我国二级园区从萌芽到大发展已有20多年时间，二级园区的发展模式也经历了几代更迭升级，当下来看二级园区具有哪些典型特征呢，东滩智库从三个方面进行了总结。

1、园区载体多元化

二级园区的常见载体包括标准厂房、研发办公、总部楼宇、智能仓库等。产品类型种类也相当丰富，例如工业园区、科技园区、商务办公园区、文创园区、物流基地、总部基地、科技孵化器、众创空间、概念验证中心等，都是其不同尺度和产业类型的产品形态。

2、开发运营专业化

随着二级园区行业玩家逐渐增多，也形成了较为成熟的开发运营经验，行业主要玩家对各自拿地、策划、设计、建设、租售、运营等流程，都运作得驾轻就熟。此外，围绕园区的专业服务机构越来越多，包括策划规划、招商运营、人才服务、创业服务、金融服务等诸多方面。

3、商业模式复合化

目前二级园区的主要商业模式还是物业租售模式，未来随着二级园区服务属性的增强，未来的商业模式也将会更加多元化、复合化除了传统的物业租售收益外，还会包括企业服务收益、产业投资收益和股权转让收益等多个维度。

了解了二级园区的典型特征，我们再举一个具体点的例子，来看看到底什么样的园区是二级园区。联东U谷上海宝山科创中心就是典型的二级园区，它是联东集团在宝山城市工业园开发的二级园区项目，园区总面积5.5万平方米，集办公、研发、生产功能于一体，主要招引生物医药、新材料、智能制造和总部经济领域的科技研发企业。

二级园区的行业态势

从政府层面来说，产业链集聚将有利于向上申请园区牌照、争取各类政策资源，同时易于形成产业政策、招商、服务等资源合力，在培育“专精特新”企业、构建根植性的特色产业链条等方面也有促进作用。

二级园区行业包括从投资选址、规划定位、产品设计、投资开发、建设施工、招商推广到运营服务全链条的关联企业。园区开发商在整个园区行业环节中，是绝对的C位主角。作为承担二级园区开发的主要角色，业务范围覆盖完整的土地及地产开发流程，建设园区载体，为企业提供物理空间。