楼上房屋漏水致楼下墙壁受损，责任如何认定？|承重墙事件|渗漏水|赔偿

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在我国，高层住宅小区是比较普遍的居住形式，这种集中式、高密度的居住环境增加了相邻纠纷发生的可能。实践中比较常见、多发的是漏水纠纷，漏水问题不仅严重影响居住体验，还可能会造成较大的财产损失，加上当事人在漏水原因及损失赔偿等问题上存有较大分歧，导致纠纷化解难度大，矛盾易激化。

基本案情

李某、罗某为上下相邻房屋所有权人。2018年12月，李某家中卧室、卫生间等多处严重渗漏水，造成家中卫生间顶部及内外墙壁被浸湿、破损。与楼上业主罗某协商无果后，李某起诉至人民法院，要求罗某修复漏水处并赔偿维修费用及财产损失共计人民币30,000元。一审审理过程中，经物业维修，罗某家中不再继续漏水，故李某撤回了要求修复漏水部位的诉讼请求。因罗某坚持认为李某家发生漏水系公共管道渗漏水所致，拒绝赔偿，李某遂申请对漏水原因进行司法鉴定，并对受损房屋的修复费用进行司法评估。鉴定机构出具鉴定意见书，认定李某家持续性渗漏水系罗某家卫生间的墙面及地面防水整体失效所致，罗某家卫生间淋浴房水龙头持续性漏水，加剧了李某家室内受损。根据损失评估鉴定意见书，李某家卧室、卫生间受损部位修复工程造价为19,233元。为此，李某支付鉴定费19,000元。审理过程中，罗某对鉴定意见有异议，坚持认为漏水系公共管道渗漏水导致，同时提出，因物业未及时维修，导致房屋超过质保期，故不应由其承担全部责任。

法院经审理认为，根据鉴定意见，罗某家卫生间墙面及地面防水整体失效及卫生间淋浴房水龙头持续漏水与李某家卧室、卫生间受损具有因果关系，故罗某应对李某所受损失承担赔偿责任，李某为鉴定所支出的鉴定费用亦应由罗某承担。罗某主张鉴定存在瑕疵、李某家渗漏水是由公共管道漏水所致，但未提供证据加以证明，不予采信。罗某提出漏水发生在房屋质保期内，其无需承担责任，缺乏法律依据。据此，人民法院判决罗某赔偿李某因房屋渗水受损部位修复工程造价人民币19,233元、鉴定费19,000元，合计38,233元。

法治建议

处理相邻漏水纠纷首先要确定漏水责任主体。对于高层住宅小区，业主对建筑物内的住宅专有部分和共有部分享有不同权利，并承担不同的义务和责任。如果漏水的部位在相邻业主的不动产专有部分处，则应由相邻业主承担责任。值得注意的是，即使漏水系因房屋固有瑕疵所致或房屋漏水部位仍在质保期内，相邻业主也不能据此主张免责，只能依据合同关系向开发商或装修单位另行主张权利。如果共有部分发生漏水，相邻业主虽然不是漏水责任主体，但也有义务配合排查和修复，因拒绝配合导致损失扩大的，亦应根据其过错程度承担相应责任。在相邻漏水案件中，除相邻业主自认系责任主体外，受损方均需对此承担举证责任。漏水的原因通常复杂而隐蔽，不能通过一般生活常识和经验判断漏水原因的，人民法院一般会根据受损方的申请委托鉴定机构进行专业鉴定，在无充分证据足以推翻鉴定意见的情况下，将根据鉴定机构出具的鉴定意见确定漏水责任主体。

相邻漏水的法律责任主要包括排除妨碍和赔偿损失。排除妨碍一般基于漏水现象依然存在，导致漏水的因素未被消除。赔偿损失的范围限于与漏水存在因果关系的直接损失，一般包括房屋修复损失和室内财物损失以及合理的租房费用或租金收益损失。其中房屋修复涉及修复方案、修复程度等专业性问题，若双方无法协商一致，则需要委托专业机构进行评估。因确定漏水原因和财产损失产生的鉴定费用，由申请鉴定的一方先行垫付，最终根据责任承担情况在当事人之间分配。实践中，鉴定费用一般较高，有时甚至远超诉讼标的额。

因为相邻漏水问题可能会造成严重的财产损失，引发邻里关系紧张，甚至会导致整体居住环境恶化，业主均应给予充分的重视。实际上，如果业主按照有利生产、便利生活、团结互助、公平合理的原则依法行使权利，正确处理相邻关系，实践中很多损失本可避免。

对此，建议如下：

● 合理使用房屋，依法行使权利。业主在行使用水、排水、装修等居住权利的过程中，应尽量避免对相邻业主造成损害，对控制范围内的公共管道设施，应当配合物业部门进行必要维护，防止人为因素导致漏水。

● 配合排查修复，降低损害后果。漏水发生后，受损业主应尽快转移漏水处财物，避免损失扩大。相邻业主应积极配合排查、修复，及时排除妨碍，降低损失。

● 加强沟通协商，理性化解争议。一是相邻漏水纠纷在诉讼前均会经历沟通协商的过程，双方可以寻求物业公司、居委会等组织的帮助，充分沟通协商，不赌气、不斗气，以解决问题为导向，避免冲突升级。二是对于突发性漏水事件可通过第三方调解、录制事发视频等方式及时固定证据，减少相邻业主对漏水原因及损害后果等事实的分歧，亦可避免诉讼时举证困难。三是诉讼中的司法鉴定费用普遍较高，相邻双方应综合考虑实际损失、诉讼风险、睦邻价值等因素，理性解决纠纷，避免不必要的鉴定支出。

相关法条

《中华人民共和国民法典》

第二百八十八条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

第二百九十六条不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。

第一千一百六十七条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。

第一千一百八十四条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。

《物业管理条例》

第五十二条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

郭军律师

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