文/乐居财经 曾树佳
一个月前，在中建东孚一季度经营分析会上，董事长左臣华提到了几个要点：加快完成去化任务、抓实现金流管理、提升项目开发效率……
作为中建八局旗下的地产平台，中建东孚仍在提速。
近年来，它在地产圈里，增强了活跃度。在土拍市场上，今年3月，其曾作价26.57亿，拿下上海宝山顾村地块；去年10月，它更有75.9亿元在北京拿地的大手笔。
去年，中建东孚实现全口径销售额为331.4亿元，在行业中排名44；今年前4月，中建东孚销售61.7亿元，继续稳定在43位。
但2021年至2023年，中建八局地产业务的毛利率，分别为13.03%、11.99%、10.05%，连降了三年。
中诚信国际在一份评级报告里披露，2022年，中建东孚实现营收262.59亿元，与母公司中建八局的地产业务营收基本对得上，该年度，其净利润为-0.22亿元，处于亏损状态。
与此同时，存货的攀升、经营性现金流的下滑、偿债能力的下降，也是中建八局与东孚地产，需要面临的课题。
地产毛利率连降3年
中建八局全成立于1952年，后经一系列改制重组，于2007年成为中国建筑全资子公司，现仍由A股上市平台中国建筑，持股100%。
目前，中建八局的主营业务，包括房屋建筑工程、基础设施建设、房地产投资与开发和设计勘察与咨询等板块。
去年，它实现营业收入5012.47亿元，同比增长19.68%；实现利润总额162.84亿，同比增长8.59%；归母净利润为124.1亿元，同比增长10.69%。
分业务板块看，其房屋建筑工程业务，去年营收3345.52亿元，占比总收入66.74%，分量最重；基础设施建设与投资业务，营收达到1507.01亿，占比30.07%，位居第二。
而中建八局的房地产开发与投资业务，去年则实现营收194.18亿，占比总收入的3.87%。与上述两项业务相比，其地产开发业务体量较小。
但中建八局对于地产，还是较为看重的。
布局建筑业务多年，它延伸到地产开发，本就是近水楼台的事情，在拿地与融资上，均较为便利。再者，在几项主要业务中，它开发房地产，毛利率是最高的。
乐居财经查阅获悉，过去的2023年，中建八局的房屋建筑工程、基础设施建设与投资、设计勘探这三项业务，毛利率分别为5.57%、7.73%、-6.43%，均未超过10%，其中甚至出现了负数。
然而，其房地产开发与投资业务的毛利率，却达到10.05%，相比于中建八局总体6.66%的毛利率，也高出不少。
只是，其地产的毛利率，也在波动中有所下降。2021年至2022年，中建八局地产业务的毛利率，分别为13.03%、11.99%，直到2023年又下滑至10.05%，连降了三年。
中建八局的房地产业务，主要依托全资子公司上海中建东孚投资发展有限公司（简称“中建东孚”）运营，经营模式以自主开发为主，产品类型主要涉及商品房和保障房，区域布局在山东、上海及江苏等地。
克而瑞统计数据显示，去年，中建东孚实现全口径销售额为331.4亿元，在行业中排名44，在中建各局地产公司中位居前二，与中建壹品的规模不相上下。
今年前4月，中建东孚实现全口径销售额61.7亿元，在行业中的名次，继续稳定在43位。
尽管如此，中诚信国际仍在一份评级报告中指出，2022 年以来受行业景气度影响，该公司开发节奏有所放缓，需对在手房地产项目的去化情况，以及面临的投资压力保持关注。
之所以会做出此判断，是因为中建八局的地产业务，2022年新开工的面积为383.16万平方米，同比2021年的423.09万平方米，有所下降。
此外，据中诚信国际统计，2020至2022年，中建八局地产业务的预售金额，分别为497.43亿、510亿、384.28亿，去年中建东孚的销售额虽达到331.4亿，但总体来看，其规模似乎有了收缩的趋势。
狂飙的代价
根据规划，未来房地产业务仍为中建八局的主业之一，它将主要布局一线及省会城市等，通过一二级土地市场联动和公开招拍挂等形式，获取项目资源。
近年来，迫于资金压力，许多大型民企在土拍市场上引退，国央企渐成主角，中建东孚也趁此机会，闪现着活跃的身影。
今年3月，中建东孚作价26.57亿，拿下上海宝山顾村板块的一宗地块。该地块为住宅用地，位于上海市宝山区松江新城东区，规划建筑面积94997平方米。
去年12月初，中建东孚14.58亿元竞得上海虹口区江湾镇宅地，地块出让面积10617.4平方米，计容面积26331平方米。
顺着时间线再往前捋，去年10月，它更是大手笔，以75.9亿元摇号竞得丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）1518-621、629、627地块，溢价率15%，在京城业内引起了热议。
类似的例子，并不少见。据克而瑞统计，2023年，中建东孚新增货值268.4亿元，在行业中排名第23位。中建玖合、中建壹品、中建智地等中建系地产公司，都被它甩在身后，可谓风头无两。
在土地市场上收割的土储，不断在财务报表中，转化为存货。
2022年末，中建八局的存货为583.98亿，到了2023年末，便增加了19.7%至699.2亿。而仅过去三个月，截至今年一季度末，中建八局的存货再次攀升至761.7亿，相比上年末又上升了8.9%。
2023年，中建八局经营活动产生的现金流净额，从此前一年的143.69亿，大幅降至10.81亿；投资活动产生的现金流净额，从-13.18亿变为-90.28亿。这或许表明，对外加大投资强度的同时，其经营状态也在承压。
据乐居财经统计，截至去年年末，中建八局合并报表范围内公司的有息债务余额，为537.46亿元，同比增加了31.51%。
其中，一年内到期的短期债务达到290.85亿元，超过1年的长期债务为246.61亿元。换言之，其短债的金额，超过了长债。
同期，中建八局的货币资金为545.74亿元，以此计算，其现金短债比为1.88，尚能覆盖短时间的债务。
但其剔除预收账款后的资产负债率，由59.63%上升至63.3%，流动比率从1.17降至1.15，速动比率从0.85降至0.82。
一系列的数字，侧面说明中建八局的债务压力，已产生了微妙的变化。要托起尚在调控期内、投掷真金白银的地产，降低的偿债能力或许会成为一道坎。
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