2024年的楼市行情，依然不理想。
想把房子卖出相对满意的价钱，不仅要了解房价，还要和中介及买家斗智斗勇。
挥泪斩仓
李静有一套南岸某楼盘的房子，今年限售解禁。
这类房子2023年上半年可以卖145万，下半年138万。
今年3月成交价跌破120万，创下118万新低。
李静负债太多，已还贷困难。
在蔚蓝劝说下，李静决心降 价卖房清负债。
为了帮李静顺利卖房，蔚蓝全程以业主身份直接和中介对接。
卖房思路与执行方案
蔚蓝仔细思考了两个问题：
怎么尽快成交？有没有机会略高于市场价成交？
①先降价引流
蔚蓝结合最近半年的成交情况，把整个小区的同面积在售的房源都看了一遍。
从楼层、视野、朝向、户型等全面评估了这套房子能成交的价格。
然后迅速让中介降价，让各路中介积极推广。
②再筛选意向买家
降价后，多个中介反馈，客户还价大多在118万。
在中介带看了40多次后，蔚蓝让中介把出价120万以上的客户都约出来面谈。
红皮中介和绿皮中介都有客户想约谈这套房子。
③欲擒故纵：同步谈判
蔚蓝不经意将已答应绿皮中介约谈的时间透露给红皮中介，急得红皮中介将谈判时间提前了，和绿皮中介客户撞车。
蔚蓝要的就是这个局面：引导中介把这两场谈判定在同一时间，不同的地点。
知己知彼，百战不殆
蔚蓝详细询问了两边客户情况。
红皮中介的客户是年轻人30岁左右，工作单位和收入还不错。
这房子离他公司近。
绿皮中介的客户是退休老年人帮娃儿买房。
娃儿附近上班，已看了两年多房子。
这两个买家出价差距不大。
买家的出价都是中介透露的，未必完全真实，只能做参考。
此时，蔚蓝需要根据以上有限的信息决定该怎么办。
按买家画像分析，兵分两路
1.年轻买家
蔚蓝综合评估后，认为年轻买家更优质，决定去谈判。
2.老年人买家
此买家看房两年不下定说明不够爽快。
且买家又是老年人，老年人大多看钱比较重，一般很难加得起钱。
后面他的出价果然印证了蔚蓝的判断。
所以，蔚蓝安排没啥谈判技巧的李静去和老年人面谈。
因为觉得谈成的可能性不大。
但这个买家也不能推掉，他可以成为神助攻。
借力打力最给力
蔚蓝和李静当着两边中介和客户的面，多次电话沟通两边的价格，向两方同时施压。
最终，年轻买家将价格加到125万贷款签约。
肉，总是要抢着吃才更香！
潜在买家评估
红皮中介另有一个客户想第二天上午约谈，真实出价未知。
蔚蓝在谈判前简单问了一下中介对方的情况，判断很难出到125万。
此次房价能卖到125万，就没必要再等下去。
在当下市场，卖这个价很有难度。
人不能太贪心了，价格合适见好就收。
卖房三十六计
为什么卖套房子要这么多计谋？
一方面，房产买卖是大宗交易且是零和博弈，买卖双方必然严阵以待：
一方占便宜必然意味着另一方吃亏，因此无法双赢。
另外一方面，这种楼市行情，是真不利于房子卖好价钱。
想少亏点钱，只有多动脑筋。
今年卖房天时已失
这套房子是3月下旬成交的。
蔚蓝之前提醒大家成交量下滑：，要卖房一定尽快。
现在已是5月中旬，行情转淡，如果将谈判定在这个时候，就算有十万个计谋也难使，因为没那么多买家了。
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