17日，楼市传来三个重磅利好：下调首付比例、取消住房贷款利率下限、公积金贷款利率下降。A股房地产指数17日午后大涨。截至当日收盘，A股Wind房地产指数上涨7.31%。与此同时，有超过20只房地产股涨停。

看点一：首付比降至历史最低

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发文称，首套住房商贷、二套住房商贷最低首付款比例分别调整为不低于15%、不低于25%。

以总房款100万元为例，首套房首付款由之前最低20万元降至最低15万元，购房门槛下降。但相应地，从银行贷款的金额由80万元提高至85万元。

这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。此次下调首付比例下限政策出台后，预计将有更多城市跟进落实，一线城市也存在下调空间和预期，会进一步降低购房者置业门槛。

看点二：公积金贷款100万可省4.85万利息

此次政策，对公积金贷款和商业住房贷款都做了调整。

17日，中国人民银行发文称，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

目前，多数购房者公积金贷款期限在5年以上。以首套房公积金贷款100万元为例，选择等额本息还款方式，贷款期限为30年，月供将由4270.16元降至4135.57元，减少约135元；总利息由53.73万元降至48.88万元，节省4.85万元。

已经用公积金贷款的购房者，是否能享受到这一最新的利率优惠？17日，中新经纬以购房者身份咨询北京市住房公积金管理中心，工作人员表示，存量住房公积金贷款利率今年不作调整，从明年1月1日起自动下调。正在走公积金贷款流程的贷款人，还需咨询具体办理贷款的部门。

看点三：商贷利率向3%靠拢

张大伟认为，从全国看，除了少数一线二线城市外，大部分城市首套房贷款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。此次政策为房贷利率进一步下行提供可能，未来首套房商贷利率或向3%靠拢。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，商贷利率有望跌破3%，降至历史最低水平，居民的贷款成本进一步下降。

“此次全国性住房贷款利率政策下限取消之后，预计全国多数地方将不再设定住房贷款利率下限，由银行自主与借款人协商确定；但一线城市仍将可能设定住房贷款利率下限。”董希淼表示。

未来，监管层或将通过窗口指导等方式，督促商业银行较快下调居民房贷利率，直至楼市出现筑底回升态势。同时，在当前的市场格局下，不必过早担心新政可能引发的房价暴涨问题。

“不是楼市没有需求，而是很多人没钱，所以政策把买房门槛和成本降下来了。一个是降首付比例，一个是降房贷利率，包括商业贷款和公积金贷款。当然各地会根据实际情况，在央行指导下进行相应调整。”资深房地产评论人刘光宇认为，新政会带动一定需求释放。

“各类组合拳在逐步落地，伴随着政策落地力度与执行力的增强，楼市去库存的力度未来也会越来越大，市场的供求关系在未来1-2年内将逐步改善，届时楼市将步入相对健康的发展轨道。”镜鉴咨询创始人张宏伟认为，对于年内楼市走势而言，由于当下的政策组合拳措施的落地，5-6月成交量肯定会有一波成交量回升，加上6月份刚好为房企冲刺半年报业绩的阶段，各大房企势必会抓住政策“窗口期”，积极推盘去库存，6月份在多重因素影响下，市场交易量会有较大幅度的回升。

“总体来看，每一轮政策出来都会有接下来1-2个月的成交量小高峰，这样的脉冲行情同样也就决定了地产股股价的市场表现规律。”张宏伟表示。

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