预测一：房地产大开发时代落幕。
中国主力置业人群 2013 年见顶
资料来源:国家统计局，泽平宏观
中国20-50岁人口于2013年见顶、需求峰值已过，存量住房套户比近1.1和房地产新发展模式的加快构建，标志着中国房地产市场告别高增长阶段。“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
预测二：土地财政面临转型。
土地财政占地方财力三成，地方债务问题凸显，亟待化解，推动向税收财政和股权财政转型。长期看，一方面，促进土地财政转型，加力发展新基建、新能源等产业建设，培育地方产业高地；另一方面，从土地财政转型股权财政，当前已有部分地方政府的超前意识摆脱房地产的依赖，打造地方特色产业集群。
预测三：房地产市场面临调整分化。
调整就是消化此前的高房价、高库存、高杠杆，分化就是人口流入流出城市的市场将分化明显。
我国未来房地产转型将着力聚焦于以下几大方面：①建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制；②完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度；③实施好保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施等“三大工程”建设；④加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子；⑤发掘房地产行业新内涵，探索房企“开发建设+空间服务”的“轻重并举”模式，在住房城乡建设领域建设新赛道。
预测四：人口往都市圈城市群迁移。
东北、西北、低能级城市人口面临持续流出压力，未来二八开。美国、日本、韩国等在城市化后半段都出现了人口集聚的现象和规律。
我国人口流动整体趋势是：人口进一步向经济发达区域、大都市圈城市群集聚，分化加大，一、二线人口持续流入但增速放缓，三、四线城市人口持续净流出。
预测五：房地产依然至关重要。
房地产市场能否软着陆，很大程度上影响着中国经济增速换挡能否顺利。首先，房地产业解决我国实体经济大量就业，关系几千万人就业；其次房地产带动几十个上下游产业链产值，房地产通过投资、消费既直接带动与住房有关的建材、家具、批发等制造业部门，也明显带动金融、商务服务等第三产业；最后，房地产银行信贷余额达53万亿，存量占比22.2%，对金融信贷安全影响很大。
预测六：放松限购、限贷、限价等限制性措施是大势所趋。
这些都是此前房地产市场过热时期出台的收紧措施，当前形势已变，房地产市场从防过热转向防过冷，应加快取消限制性措施，促进房地产市场软着陆。不用担心取消限购引起市场迅速过热，可以借机全面取消限购，降低存量房贷利率，释放合理住房需求，当务之急是重启市场信心。还可以考虑持续大幅降息、组建住房银行收购开发商库存用于保障房。
预测七：大部分房企将消失或被并购重组。
房地产行业洗牌是大势所趋，加大力度支持优质房企重组行业，优胜劣汰，这是所有行业发展到成熟阶段必然要经历的。
预测八：房地产销售和投资预计在未来2年左右见底。
未来住房市场的主要支撑来自改善型需求、城市更新、保障房需求等。
预测九：三大工程将是2024年房地产投资的主要支撑。
“三大工程”资金主要来自中央政府，可以支撑房地产投资，以进促稳。此外，可考虑组建住房银行，通过专项资金以合适价格收购开发商土地和商品房库存，用于租赁房保障房，改善民生、救房企、缓解财政压力。
预测十：房地产新模式：城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举。
具体策略：①推动都市圈城市群战略；②以常住人口增量为核心改革“人地挂钩”，优化土地供应；③保持货币政策和房地产金融政策长期稳定；④稳步推动房地产税试点；⑤加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
全球经济史表明，房地产是周期之母，十次危机九次地产。我国当前处于新旧动能转换关键阶段，房地产稳，则经济稳、就业稳、金融稳。
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