任何事物都有发展规律，或者说周期。
好比一个人，过了青少年，就不可能一年再长一二十厘米。
但是你说，以后没这么快增速，营养就不重要了吗？显然也不是。
身体好有很多维度，不只是身高，还有体脂率、心肺功能、运动能力，以及心理状态等等。
楼市就是这样，过了最高增长期是事实，想要依靠“史上最强新政”重回往日的高增长，显然不现实。
但好政策的释放仍然重要，让市场回归市场，让行业更健康，这才是初衷。
01
上周五这次新政，无论是规格和力度来看，说是“史上最强”并不为过。
但可以预见的结果来看，重回往日的“高增长”已经不可能。
原因主要在于， 老百姓对房价还能持续上涨的信念，已经发生动摇，甚至说是“崩塌”。
过去20年，不动产就等于赚钱机器，这几乎成为一种“信念”。
可能因为人们见过太多这样的案例，这些事例活生生就发生在身边，比MBA教学案例对人的启发更大。
隔壁老王买房赚了三百万，单位老李买房赚了两百万，加上自己的破老小也赚了几十万，这样的刺激下，谁受得了？
但是这几年画风突变，完全不一样了，老王的房子法拍了，降价50万没人要，算上利息亏100万。
身边的案例，总结成一句流行的话，“市场预期变了”！
虽然从去年以来，救市政策不断出台，包括几轮降息，存量房贷降息，但是大家一点也没觉得轻松。
为什么？
答案就在于：资产价格下降，杠杆会越降越高！
道理不复杂，100万的房子，负债70万，负债率70%；一旦房价降到70万，负债就变成了100%。
对于房企来说，除了流动性困境，困境还来自于越降越高的杠杆。
有了上面的基本认知，我们就不会对新政抱有“不切实际的幻想”。
反过来说，正是因为面临前所未有的困难，才需要“史上最强新政”。
02
新政的内容，总结起来主要是两条：
1、降低首付；2、降低利息。
先来看，降低首付。
首套首付1.5成，的确史上最强力度。
但是这样的降低首付对市场有多大影响呢？深测君认为，作用有限。
降首付，无非是降低买入门槛，放大杠杆。
受益的人，只能是以前首付3成困难，现在首付1.5成，能够“上车”的人。
这部分人群，应该不会太多，因为首付低，意味着月供高，只能支付1.5成首付，还能承受月供，能有多少？
大概率，这部分人群，是“婚房”，或许“学区房”刚需人群。
另外，有放大杠杆需求的也不会太多。
比如，手上有100万首付，能买330万的房子；正在看房的时候，新政一出，会不会去看650万的房子？充分利用杠杆？
答案很可能是：不会。
过去上涨周期，杠杆越大，收益越高。
但是收益和风险成正比，杠杆越大，风险越大。
在特别是二手房还普降的现在，谨慎或许是更多人的选择。
03
降息，才是实实在在的好处。
这次的降息，主要针对的是公积金，收益的人群或者说力度不大。
但这次新政，最能惠及到更多人的是，取消了商贷利率的下限。
也就是说，让银行自由竞争。
目前来看，成都市场首套利率在3.75%，但是有消息称部分银行可以做到3.4%。
利率最能反映市场对资金的需求。
如果，借钱的人少，也就是需求不够旺盛，相信利率还会继续下降。
降息到什么程度，市场才会企稳呢？
这就需要看一个重要指标：租售比。
比如，100万的房子，能租3万；那么，年回报率有3%。
如果，向银行贷100万一年利息才2万，相信很多人就会跑步进入市场。
说了这么多年的“租售比”，过去没人在意，现在市场回归理性，“租售比”的作用就显现出来了。
“降息”最大困难还是美元仍然没有退出加息周期，中美经济周期不同步导致。
下半年如果美国停止加息，甚至开始进入降息周期，我们的资金使用成本还有进一步下降空间。
04
除了国家层面出台的“最强新政”，还有一条隐藏救市路线：地方政策。
深测君一直强调，隐藏的救市政策，有时效果反而更强。
简单说来，有这么几条：
第一，增加赠送，产品设计更大自由度。
从去年以来，肉眼可见的产品升级，重要背景是“设计规范”的放开，给产品更大自由度。
这样一来，市场上的产品几乎都是T2电梯入户，实得面积直奔100%。
即便房价和过去相同，但是从实得来看，相当于降了 10% ，有利于开发商去化。
明眼人都知道，能买新房，尽量不买二手。
当然，这波产品升级浪潮下，二手的确受伤。
目前，成都正在征求意见，进一步提升阳台面积，未来阳台将提升到可占整体面积的20%。
这意味着，好产品还在后头。
第二，适当减少车位配比，为楼盘减负。
车位，购房者会觉得越多越好。
其实，不一定。
因为凡事皆有代价，楼盘修建太多卖不出去的车位，增加楼盘负担，其它地方就可能做的“草率”。
把浪费在地下车位的预算，用到绿化、会所不香吗？
因此，适当减少一些郊区楼盘的车位配比，也许更为合适。
第三，适当提高部分地块的容积率。
这一条，深测君也反复讲过。
2017年，城市整体降容之后，2.0容积率几乎成为标配。
导致的结果是新盘“豪宅化”，刚需消失。
虽然二手市场刚需一大堆，但是毕竟房龄、品质不行了。
有不少客户就抱怨，只有2人居住，但新房几乎都是套四，要不只能选二手。
并且，银泰华悦府、麓湖生态城等豪宅也证明，高容积率并不是不能生产豪宅，关键在解决方案。
如果适当提升容积率，比如部分地块给到3.0，甚至4.0，会有差异化的产品能出现在市场，而不是都去卷那几款户型。
当然，以上这些政策都在酝酿之中，相信以目前的环境来看，逐步放开，给市场更多的自主选择，是大势所趋。
05
这次的新政，虽然是史上最强，但短期效果，很难“立竿见影”。
但是，请不要忽视“救市的决心”。
救市不仅仅是降首付，将利息，而是全方位，包括提供制度、政策保障，促进产品迭代的一系列措施。
而这些措施反映到市场，是比较长期的，所以需要更多的耐心。
记住，救市目的不是打鸡血，重回高峰；而是“扶危济困”，让市场回归正常，回归健康。
「往期测评」
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