《中华人民共和国民法典》第二编物权，第一分编通则，第二章物权的设立、变更、转让和消灭，第一节不动产登记，第二百一十三条：“登记机构不得有下列行为：(一)要求对不动产进行评估；(二)以年检等名义进行重复登记；(三)超出登记职责范围的其他行为。”

本条是关于不动产登记机构在登记工作中禁止实施的行为的规定。

一、本条的历史来源

本案规定与《物权法》第十三条完全一致。

二、制定本条规范的目的或功能

《民法典》在前条对不动产登记机构的审查职责有明确规定，赋予其具有实质审查性质的权力基础上，又作出本条的规定，主要是为了解决在立法调研过程中发现的一些问题。为了确保不动产登记机构依法行为，《民法典》第二百十二条从正面规定了不动产登记机构的职责，即其当为之事。而本条则从反面禁止了登记机构的行为，明确其不当为之事。

三、本条规范的具体内容

本条列明的行为，是不动产登记机构超出登记职责范围的行为，重点是前两项的行为，第三项起到兜底作用。

（一）不得要求对不动产进行评估

不动产的价值通常高企，过去有段时间，我国不动产登记不太规范，有些登记机构按照不动产价值的一定比例来收费，此时评估不动产就成为必然。为了遏制这种乱收费现象，减轻当事人的负担，《物权法》第二十二条规定产登记费按件收取，不得按照不动产价款的比例收取。遵循该规定；登记机构构不再按照不动产价值的比例收取费用，就此而言，不动产评估对不动产登记确无必要。

除了前述原因，过去不动产登记机构要求评估不动产，还有法律上的原因。《担保法》第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵拥物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”该规定旨在使债权能够获得充分担保，从而使抵押财产的评估成为必要，以至于在实践中，对超出抵押财产价值的债权，登记机构不办理抵押权登记。

该规定立意良好，但问题突出。首先，抵押权是债权人的权利，只要其同意，即便抵押财产的价值小于债权，也完全具有正当性。其次，在市场经济条件下，抵押财产的市场行情在抵押期间会发生变化，通货膨胀、紧缩等因素也会影响债权价值，在这些条件的约束下，在抵押权设立时抵押财产价值与债权相当，在抵押权实现时就不一定了。最后，抵押财产会因添附而价值上升，也会因使用和损耗而价值下降，这种不确定性也使抵押财产价值在抵押权设立时完全没有与债权相当。

《物权法》第一百九十九条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。（《民法典》第四百一十四条稍的修改：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿”。“其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定”）。

正因为这些问题，《物权法》第一百九十九条及《民法典》第四百一十四条在规定抵押权顺位时，不再考虑抵押财产的价值与债权是否相当，实际上废止了《担保法》第三十五条，登记机构在办理抵押权登记时，也不再要求评估不动产的价值。

《民法典》第二百二十三条与《物权法》第二十二条一致，《民法典》第四百一十四条与《物权法》第一百九十九条基本一致，不动产评估对登记而言没有意义，登记机构因此不能要求对不动产进行评估。

（二）不得以年检等名义进行重复登记

在法律程序中，程序推进会产生确定的后果，即“具体的言行一旦成为程序上的过去，即使可以重新解释，但却不能推翻撤回。经过程序认定的事实关系和法律关系，都被一一贴上封条，成为无可动摇的真正的过去。而起初的预期不确定性也逐步被吸收消化。一切程序参加者都受自己的陈述与判断的约束。事后的抗辩和反悔一般都无济于事”。这被称为程序维持或程序的不可逆性。就同一程序而言，程序维持具有普遍适用的价值。

程序维持之所以必要，是因为程序是由各个关联行为连接配合而成的，前一行为是后一行为的前提，它们构成了行为链条，一旦中断，将导致程序崩溃。而且，从表面上看，参与者在程序中的行为要么是公权力机关代表国家在行使职权，要么是当事人在主张权利，它们象征着国家权力和私人利益，但同时也承载着国家和当事人对自己行为负责的意蕴，蕴含着国家和当事人的信任和责任。

不仅如此，程序行为也是国家和当事人互相博弈和制约的技术，当事人通过行为给代表国家的裁决者提供了确定信息，促使国家做出正当行为，而国家要向当事人以及其他社会公众确保自己行为的合法性和正当性，并接受监督。这样一来，当事人行为成了引发国家行为并印证国家行为正当与否的重要因素，国家行为则在合法性上确认当事人的行为属性。

如果这些行为能够随意改变或逆转，国家的权力和责任、当事人的利益和责任、国家和当事人之间的制约都将失去连结点，这样的程序变成了恣意，程序也就不再是程序了。

此外，程序维持既能使当事人摆脱诉累、确权等不稳定状态，又能确保公权力机关职权行为的权威性，增进当事人及其他社会公众国家权力的信任。

不动产登记包含了法律程序，它也要遵循程序维持。这意味着，在某项程序行为完成后，不能被撤回或撤销，如在登记完成后更事人就不能撤回申请，也不得以申请存在瑕疵为由请求撤销。而且，登记机构依法完成的登记，是代表国家对不动产物权等相关事项的确认，只要不发生错误，就应当具有终局性和确定性。再者，登记程序也不得因同一事项而重新启动，否则就导致登记程序威力减损，也给当事人增添不必要的成本支出。

但是，在我国过去的不动产登记操作中，特别是在办理抵押权登记时，登记机构在完成登记后，又强行规定期限进行“年检”甚至“月检”,要求当事人到期重新办理登记，否则就视抵押权不复存在，这就是登记程序不确定的表现，不仅增加债权等权利保障或实现的风险，也使当事人不得不多支出登记费用，加大了登记成本。

为了保障不动产登记程序的不可逆性，登记机构不得以年检等名义进重复登记。

（三）超出登记职责范围的其他行为

不动产登记机构及其工作人员应全面审查自身在履行职责过程中，是否出现随意增加不动产登记申请条件、人为增设不动产登记环节和障碍等行为，真正让百姓少跑路，为人民群众提供便利。