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新房报告由房哥&境与宅联合推出，从装修和设计角度，剖析热门小区，给出改造方案，让你未收房，先看家的模样！
第7期，中海未来之境
房源情况：建面约196㎡，精装样板间
改造建议：境与宅设计
房价和区域前景是两回事，不是不看好，而是忧心自己老的太快，也是自卑自己口袋太空……
以上的业主心态，不是一个人的个例，对于高三的未来，大家是看好的，但对房价，大家又心存疑虑。
就在最近，路边社消息，高新GWH开始搬迁，落地丝路创智谷，本着商随政走的过往经验，有人说这是三期发展的里程碑。
在三期房价如迷宫般的当下，这一标志事件，彰显决心的信号明显。
备注：以下图文约3900字，图片30余张，阅读需10min！
撰文：寻香行
当下现状
对于高新，买房人的关心点，基本是统一的，即担心兑现太长，担心房价太贵，前者在学校、商业、公园逐步落地下，大家耐心做时间的朋友，而后者的风波，显然要更大一些。
（来源：贝壳，2024年5月22日）
1、一方面，已交付的招商、新希望、紫薇华发、中海等小区，二手房没有良好预期，左右很多投资业主心态。
2、另一方面，开发商的降价内卷，为自己跑量，但却加深买房人的心理防线，带来观望心态。
3、外加三期土地供应充足，新房不断，供大于求，中介横行等等原因，都担心买贵了，也担心背刺。
下行时期，能出门买房的人本就骤减，无法解决上述担忧，自然不敢放心下单。
（中海未来之境备案价）
问题摆在这里，变化也在眼前，就在昨天，陷入价格风波的中海未来之境，再次迎来价格公示，虽然最终优惠点位颇为神秘，但备案价回到26000+门槛。
而在一周前，未来之瞳西北向约2.4公里外，高新土拍，非核心位置，楼面价回到8368元/㎡。
在昨天，瞳西、瞳北，两所新建公办小学也开始招标。
（高新CID实景）
围绕学校兑现，土地价格调整，开发商降价叫停，GWH搬迁等诸多事件，看得出，高新三期也在调整。
未来之瞳作为区域地标的定位，又一次加强，对于开发商而言，既然卖多钱自己说了不算，只能在产品、户型、景观、园林，尤其是大门上更加内卷。
今天，今天房哥&境与宅设计，从装修角度，实探中海未来之境，再看高三新房市场现状。
展示实景
中海在高新的拿地，还是踩对了不少时机，在学校最火的时候，落地学仕里，一路摇号卖完，如今又在瞳西新房酣战之际，落地未来之境，由于一路之隔即写字楼，位置上也算头排。
（中海未来之境位置示意）
目前未来之境能看到的实景，包括大门、会所、下沉庭院以及临时搭建的三个样板间，相比中铁建缺了实体样板间，相比招商，缺了大面积景观实景。
开发商的底气，更多在央企品牌，较好位置，以及多年比较稳定的业主口碑、基数。在西安，中海就像海底捞，不知道吃啥，选它总没错，上限看发挥，但底限比较稳定。
（社区入口实景）
卷大门是高三的现状，中海也设计了酒店式大门，外观高大气派，中轴对称匀称。
装饰部分，立面青绿石材搭配点缀香槟色金属铝板，局部水景点缀，整体弧线更多，偏精致与时尚。
（归家大堂实景）
（会客厅内部实景）
酒店式归家大堂，分为首层和负一层，内部宽敞开阔，首层作为迎宾大厅，主要功能为前台接待区。
负一层目前为售楼部所在，后期为业主活动区，与会所贯通连接，面积不大，还算精致。
（景观展示区实景）
穿过归家大堂，园中可见部分景观，乌桕林和灌木丛相得益彰，林下搭配了水景与奇石，第一眼很耐看。
（景观展示区实景）
园路两侧乔木林立，繁茂的枝叶迎向路面，阳光透过植被散落一地斑驳，人置于其间，感受光影的流动与渗透，人与景的交融互动感也不错。
（下沉式庭院实景）
围绕下沉式会所，流水搭配高大的树池，水声清脆，绿意盎然，闲坐于此，亦是难得的放松方式。
（瑜伽室&健身房实景）
（业主会所实景）
会所部分，未配置泳池，可见瑜伽室、健身房、茶室、儿童学习区、阅读区和活动区等，基本的社交与休闲可满足。
会所功能比较简单，几个活动区域为开放式设计，观感上开阔敞亮，但也少了独立空间的隐私，为会所而会所，当然，相比过往中海小区，肯定是升级了。
整体观感上，中规中距，该有的也都有，但谈不上惊艳，中海精打细算的风格，也体现在展示区内。
户型分析
产品部分，为高层+小高，均为2T2户，大户型偏多，有建面约133㎡、143㎡、196㎡和235㎡等户型，同样是当下流行的四代住宅。
最具代表的户型为建面约196㎡的端厅，视野开阔，比较亮眼，结构尺寸上，南向约17米面宽，客厅约5.8米面宽，约2米的露台宽度，都算主流。
（建面约196㎡偶数层平面图）
亮点部分，偶数层独立阳台+侧向露台+落地窗很不错，宽度、面积、尺度十分吸睛，进门玄关位置，空间开阔，有大平层既视感。
奇数层阳台面积位置与偶数相同，露台放在了主卧部分，面积较小，这些在单价上也都有体现。
遗憾部分，卧室两南两北，南向次卧有暗卫，北向厨房一侧次卧面积偏小 ，虽是四室，只能做小书房。
（建面约196㎡户型样板间实景）
虽是改善小区，大户型，但该户型层高仅有3米，后期稍有吊顶，比较压抑，越大面积，层高也应该更高，空间开阔既要横向，也要竖向。
样板拆解
中海未来之境样板间，虽不在实体楼内，从展示效果和审美看，中海还是有功力的。
具体到样板间部分，按照不同位置，进行了拆解和实用装修建议，后期小区毛坯交付，有自装需求的朋友，可以作为参考。
part 01：玄关
（样板间玄关区域实景）
样板间实景：
1.入户玄关加入了别致的弧形设计元素，美观大方，特别是利用造型分割出空间的交通流道，也是一个抓人眼球的设计点。
2.玄关处的设计与顶面灯光及造型相互呼应，搭配质感木饰面，呈现出的整体效果很大气，入户归家的仪式感不错。
后期自装建议：
样板间以展示为主，门厅占比较大，实际储物空间较少，浪费面积偏多，实际装修中增加储物空间并细化分区，如收纳鞋帽的空间，放置随手物品的抽屉和换鞋凳等。
part 02：客厅
（样板间客厅区域实景）
样板间实景：
1.无电视墙化的客厅空间设计，也是近几年大众客群所追求的生活方式，与餐厨空间互动性较强，整体空间感很好。
2.整体墙顶面细节处理比较到位，墙角弧角处理与整屋风格相呼应，软装搭配色彩舒适。
后期自装建议：
1.建面约196㎡这个户型，原始的客厅进深一般，空间显得比较局促，可以借鉴样板间的做法，客厅向阳台外扩，增加室内空间。
2.客厅墙面采用了大量洞石材质，实际不易打理，在自己装修中，接受度有限，后期通常会设计储物展示柜及电视墙等功能。
part 03：餐厨
（样板间餐厨区域实景）
样板间实景：
厨房部分将原本的墙体打掉后做开放式处理，增加西厨区，同时增加岛台区域，这样做的优点在于空间整体空间通透显大，操作台面足够。
后期自装建议：
1.开放式厨房除了油烟问题，还需注意收纳摆放的整洁度，在实际生活中，要根据自身的喜好来决定是否要参考样板间布局。
2.做开放式厨房，可以在西侧的柜体内隐藏暗轨联动门，既可以通过燃气公司验收，还可以解决厨房油烟问题。
part 04：客房
（样板间客房区域实景）
样板间实景：
套房设计，房间内设独立洗浴空间，居住方便，灯光也温馨舒适。
后期自装建议：
开放式的储物柜对于后期收纳整理具有一定的挑战性，建议保证衣柜收纳充足的情况下，增加小书桌，斗柜等。
part 05：主卧&主卫
（样板间主卧区域实景）
（样板间主卫区域实景）
样板间实景：
1.主卧空间布局合理，收纳空间充足，背景造型采用木饰面造型，大气稳重。
2.主卫无论对于灯光的选择，还是材质的把控都是非常和谐的，南向明卫的结构通透敞亮，临窗独立浴缸空间，舒适惬意。
后期自装建议：
1.奇数层露台与主卧相连，使用时需要通过主卧，考虑到日常出入，床尾柜的利用率及实用性在后期设计中还是需要再考量的。
2.衣帽间采用大面积玻璃柜，考虑后期居住过程中收纳凌乱，建议只保留一到两组玻璃柜。
3.浴缸的使用频率因人而异，且需要花时间打理，如不需要可以取消，马桶位置南移，增加洗面盆尺寸并加入梳妆功能。
4.洗面盆的石材款式并不实用周围的缝隙非常容易藏污纳垢，下水口的头发杂物很难清理，建议选择无缝盆或一体盆，既出效果又好打理。
part 06：儿童房
（样板间儿童房实景）
样板间实景：
小孩房整体造型十分丰富，灯光的搭配也非常多，洞洞板的元素充满趣味性。
后期自装建议：
不足在于空间的配色过于丰富，在实际居住体验中，不利于儿童的心理及生理发展。
建议减少软装色彩的丰富性，留给孩子成长发挥的空间。此外，增加趣味元素的同时需要注重动线布局的合理。
part 07：露台
（样板间露台【偶数层左/奇数层右】实景）
样板间实景：
1.基数层与偶数层露台位置不同，基数层露台必经主卧室到达，属于主卧空间的天然氧吧，私密性更好。
2.偶数层露台位置围绕客厅，有更好的景色与舒适度，适合足不出户与家人和好友聚会露营。
后期自装建议：
奇数层强调私密性，偶数层增加互动性，从面积和开阔度上，偶数层更占优，四代住宅即将进入交付季，考虑西安实际天气和隐私，参考玫瑰园等小区，多以椅子+遮阳伞为标配，实际养花种树的很少，费心费力。
由于交付毛坯，室内及露台空间有很大的改动空间，样板间更多是销售道具，营造感觉，美观大于实用，更多方案及户型分析，可后台私聊房哥。
房哥有话
虽是两梯两户，大面积为主，又做了中海少有的四代住宅，下沉会所，高新三期很卷，但中海还不够卷，有亮点有遗憾。
对于自住的业主，选品牌，招商、中海、龙湖、中铁建，都不算差，选位置，三期除学校外，没有明确的房价核心，选配套，都需要做时间的朋友，最终还是回归价格这条老路。
放下身段，紧贴群众，还是继续端着，很大程度决定高三冷热！
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作者：寻香行
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