01
最近楼市风云再起。新政之后，各路大V都躁动起来了。
但是阿庆仍要说实话：
（1）当下房价整体跌了30%，不少城市跌出了性价比。这也是这次新政出台之后，不像以前政策那么没效果的首要原因。
例如深圳，核心区新房房价跌到了北京四环多个项目的指导价，不少北京朋友跟我吐槽，与其花几百万买郭公庄、新宫、大红门，你去买南山、宝中不香吗？
而北京，新房确实不好卖，为啥，价格实在太贵了。所以北京新房，直到现在成交量仍不过2000套，像西红门、大红门、新宫、羊坊、台湖等区域，全都靠着单价大降价1万（相当于每套房降百万）维持销量，517新政卖得好的也都是这些降价盘。
所以，在北京，谁敢跟我提“涨价去库存”，我第一个不认。明明降价才能去库存呐！
（2）这次新政中有所起色，次要原因是15%首付，确实刺激了一部分有月供流水但是缺少首付的刚需买房，而且这部分人并不算少。
▲一二线城市，有一部分人工资相对来说低一些，存首付需要时间，但覆盖还贷的月供流水没什么问题。新政刺激的就是这部分人。
（3)对于当下，由于房价自高点整体跌了30%，然后又出台了低首付政策，所以我觉得，刚需可以买，因为未来楼市就算继续下跌，跌幅也不会很大了——我预计，北京最多还会跌10%，深圳最多跌5%，基本就会完成触底。
但是想要投资的要注意了，当下楼市还不适合投资。虽然高杠杆有可能带来高回报，但回报周期长，房价短期内逆转上涨的可能性很小，收益与回报不成正比。
由此，对于房产投资者而言，当下反而是卖房的最佳时机！
▲北京华润橡树湾卖家，看到新政出台后，先是违约赔了第一个买家10万，然后涨价多卖 34万，自己小赚24万+全款提前付，算是利用这波新政情绪比较牛逼的交易了——要知道，当下很多卖家在新政后涨价，其实很少有买家接盘，对于贵的价格基本都有分歧。
02
说实话，新政出台不到一周，已经有情绪退潮的倾向。
例如北京，去年认房不认贷新政出台的时候，我记得当时首周成交了近2500套新房，而这次首付新政出台后，卖的最火的一天也才成交300多套，整体势能明显不如去年的认房不认贷。
再比如深圳，15%新政出台后，据链家数据，18、19日两天，深圳链家成交都有100多套，周一、周二成交便骤降到40、50套，政策情绪“稍纵即逝”。
▲杭州也是，杭州二手房5月21日成交量为252套，比上周二还少8套，全面放开的热度貌似已经到顶。
而另一方面，目前除了合肥、武汉、长沙、西安、郑州等几个中部二线城市宣布跟进1.5成的首付外，北上广深至今并没有明确何时跟进降首付。甚至就连极度会楼市控盘的杭州和成都，也并未跟进。
▲坦白说，现在不跟进首付新政，等到大家情绪耗尽、买家不上头再跟进，政策效果会大打折扣，因为预期已经拉满，到时候极有可能演变为“利好兑现”。
▲我觉得， 给开发商降杠杆，给居民加杠杆， 放大杠杆带来的成交，可以算是“杠杆牛”，但我从没见过“杠杆牛”能牛很长时间的，尤其是当前就业仍迟迟得不到改善的情况下，居民加杠杆能加到哪里去？
所以，大约6月份，政策红利就将消耗完，二手房也许会持续走好，但不会涨价。未来一年的行情，将整体是一个L型而非V型的走势。
本文作者：阿庆
（新房、二手房咨询交流，欢迎添加阿庆微信）
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