5月22日，拼多多发布业绩公告：

Q1拼多多总收入为868.121亿元，同比增长了131%，大幅超出市场做出的104%的增长预期。

此前，京东也发布了Q1财报：京东本季度净营收达到2600亿元人民币，同比增长7.0%。归属于普通股股东的净利润为71亿元，较去年同期增长13.9%。

电商业绩增长，意味着啥？

“实体经济一片糊涂。”

特别是居民觉得整体并不乐观的背景下，这样的增长背后，是血淋淋的“此消彼长”。

电商越是增长，实体经济铁定越是糟糕。

实体经济恶化的背后，是商业地产的营收和利润下滑。因为，自2022年以来，陆续有商业地产迎来调整。

因此，商业地产也迎来内卷局面，除了头部和外环板块，中间的商业地产几乎都面临调整，出租率下滑。

经历了一年的内卷，商业地产内部也迎来了变化，一些头部的场子迎来了转机，出现了涨租势头。而中间内卷的场子，陆续进入濒临状态。

也是“此消彼长”。

我们的经济，将在很长的一段时间内，维持“存量竞争”的周期。因此，每一个增长的背后，就意味着有一个东西出现了“消亡”。

除了商业地产，电商也影响了住宅地产。

在过去，人们为了享受更好的生活配套，生活半径是围绕大型商业向外衍生，商圈的概念也由此形成。如今，电商的发展，改变了人民的生活方式，人们可以不再依赖大型商圈。

电商的红利，拉平了板块和板块之间的差距，甚至是城市和城市之间的差距。但是，这样的发展模式，和“城市圈”的概念其实是相违背的。

如果电商为主，那就是以物流基建为主的城市群发展模式，不用大力发展核心板块，核心基建，应该将原本集中的城市规模拉平到城市群。

如果实体为主，那就是以商务区为主的城市圈发展模式，应该把更多的财政利用运用在更高效率更加集中的核心板块。

一个走的公平，一个走的效率。

如今，我们两者都要。

一方面是电商和实体，我们都想要，一方面是核心城市和环经济圈城市，我们都想要。

在人口下降周期，这几乎是反规律的。

在过去，我们城镇化没有到头，人口也处于增长周期。全面发展的意义非常大，一方面是应对不断“进城”的人群，大力发展核心基建，没有失去效率原则。一方面是照顾没有“进城”的人群，完成三通一平，保障落后城市的基本生活保障。

基数大，怎么选都是对的。

基数少，弃车保帅，总是要的。

如今，我们的人口不仅是下滑趋势，还处于分散极端。这时候我们必须要面临选择，而且几乎只能选择“效率模型”。

停掉落后城市的“城镇化”，甚至让“某些城市的基建”消失，让“大山”里的人群“走出来”，而不是用“电商”送进去。

如果没有发生增量（通胀），留给存量时代的经济，

只能是此消彼长的。

要么是城市之间的此消彼长，要么是行业之间的此消彼长，要么是人与人之间的此消彼长。

地产，自然也是如此。

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