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问答381期
你关心买房，你们关心我如何减肥，干脆周五都聊聊，一个健身播主如何看待西安房价未来，预约中午12点开播！
问：去年单价2.3万+买软件新城，会不会高位站岗？
答：新房开发商折扣，二手房降价血拼，把很多刚刚买房的人心态搞崩了，大可不必。
区域上，软新依旧是西安目前高新的首选，产业齐全，改善为主，配套逐渐完善，房价位于头部，品牌也都是央企，比高三预期更稳，同时又是主城区。
价格上， 从最早苏宁云著单价17000+，再到天地源云水天境20000+，再到保利天汇23000+，云谷天汇25000+，这里的房价紧跟西安涨幅，但没有大涨大跌，还是很稳的。
目前有人担心所谓高位，其实是区域没有太好的二手成交案例，无论是苏宁23000+的试探挂牌，还是招商臻观府原价转手，对于市场而言，算利空，但并非普遍现象，二手房交易自由，房东诉求各异。
软件新城，自住+保值需求为主，卖点配套和产业优势，得看长远，起码五年以上。
问：咸阳人买空港的地建嘉信臻域，为上学是不是高点？
答：其实就是以前苏宁空港的项目，地建接盘后改名，前阵子，8000+的广告遍布地铁站，据说卖的还不错，这也证明，没有不被看好的新区，只有不被看好的房价。
区域上，空港在西咸里存在感很弱，远离西安主城区，虽然片区环境不错，密度也低，但人气冷淡，配套有限，主要卖点为周边交大系学校，14号线地铁口。
地建小区中规中矩，中小面积，主打刚需，在空港的住宅腹地，周边公园，学校，地铁齐全，北向一公里为机场，但非航线上，噪音还好，向北百米外，则是大面积的农田。
对于咸阳上学，预算有限，一部分人会看这里，相比咸阳，价格相当，环境更好，有发展想象空间，但开发商着急降价转手，也说明耗不住，流通后期是个大问题。
问：小寨20年老破大和曲江天鹅堡，有可比性吗？
答：自然是没有的，10年前的宝马五系和20年前的富康怎么比，别看是小寨的位置，好租，但转手是极为困难的。
以前的老家属院，一般在一楼或者顶楼有给干部的大户型，中间楼层多为小面积，这种叫老破大，比小的更难出手，但蓝溪花园附近有翠华路小学和育才中学，如果有学区，是个卖点，没有则出租，也好租。
曲江天鹅堡虽然现在房价降了，但也是电视台附近，华润悦府，悦玺后，和紫薇永和坊相当的改善小区，大户型为主，环境，位置，配套都还不错
目前，贝壳上小区的均价仍有31000+，挂牌价上，大面积最低19300+，普遍26000+，不少房源的总价超过500万，对于买家而言，选择很多，流通有难度。
问：西安土著，南稍门附近陪读，中贸广场，翡翠明珠如何？
答：这里是西安商业，交通最繁华的区域，现在有中贸广场，SKP，合生汇，未来还有太古里，商业区住宅的特点是非常好出租，但普遍房子都盖得不好。
以中贸广场为例，一堵堵墙一样的住宅，容积率超高，采光暗淡，空间压抑，楼上各种类型的工作室，没有什么小区环境和居住氛围，租金尚可，但少有人会买这里二手房。
翡翠明珠稍好，起码纯住宅小区，但也是密度很高，塔楼结构，停车难，绿化少，楼上也多出租对外。
整个南稍门附近，稍好的小区为荣城，足够大，正常住宅，有点老，维护较差，目前二手房均价16600+，看得多买的少，租的多。
最佳方案为选一个更新的小区，陪读长租，不要有任何想买的错误观念。
问：为什么买房人少了，开发商容积率不能降低？
答：因为这不是开发商能决定的，现在别管在再大牌的开发商，也是考棚里写八股文，有多大地，就有多大空间。
西安本就是一个高容积率的城市，过往城改遍地，3算正常，4、5、6容积率很常见，21年后，城区住宅普遍降容，为2.8左右，以高层+小高为主，2.4则可以做纯小高层，更低的也可以做多层。
以高三为例，即高层2.8，以奥体为例，及小高2.4，容积率降低，意味着大户型为主，改善扎堆，在市场并不好卖，况且新区还要引入人口，盘活产业，不太可能全部低容积率地块。
所以才有城区大平层，远郊大别野的说法，目前西安的低容积率主要集中在外围的秦汉，空港，泾河，国际社区，临潼等。
而主城区的开发商，从拿到地的那刻开始，能盖什么房子已经是确定的，不同的是会所，园林，外立面，户型上，各家凭本事吃饭。
备注：具体西安每周，每月，新房，二手房的成交量，大家可以在西安购房通小程序中查询。
问：高新学位房的价格，会不会降？
答：虽然已经民转公，但遵循历史，逐步过渡的原则下，没有人能说清楚，高新还有多少学位指标没有消化。
主要集中在一、二、三、四小，对于买二手的业主，查询学位指标是否用过也是一个技术活，学校不会配合，中介口说无凭，一般都是合同里约定如果不能上，赔偿标准，这并不保险。
比较典型的高新系学位指标里：
一小指标小区，枫叶苑、高科花园、水晶国际、丹轩坊，丹轩梓园，二小指标小区，枫叶新都市、夏日景色，都市印象、枫林意树，三小指标小区，枫林绿洲，兰亭坊，四小指标小区，绿地世纪城、高科尚都等。
现在二手房整体下行，外加上述小区普遍房龄偏老，房东也清楚，宝不能全押在学位上，其实价格已经在降了。
问：管委会搬到锦业路，房价涨了六倍，高三以后房价不可想象？
答：这个时间是09年，当年西安的房价，普遍在4500+左右、当年高新的高端小区，8府邸，紫薇公园时光均价在12000+左右，普通住宅在8000左右，按照如今的二手房价格，并没有涨了六倍。
最关键的是，当年的行情，是伴随着西安的普涨，高新，曲江等区域买的早的，价格翻倍遍地，即便是城北，城东等冷门区域，也是翻番，这就如同09年毕业工资2500，现在10000，是赶上了好时机，运气成分多一些。
但当下的西安早已没有普涨的行情了，包括高新，曲江，航天等，也只是热门稀缺小区有更好的保值前景。
如今高三的均价，已经是西安一梯队，且供应量巨大，开发商降价，外部又有市场下行，大家负债压力大等原因，一个时代已经过去了。
回忆是一种恋旧的坚持，但始终陷在回忆里，会被时代抛弃。
问：200万预算能买到有地铁，大面积，不考虑通勤的洋房吗？
答：至少在西安主城区是没有机会的，目前西安新房均价在16000+左右，200万预算可选并不多，经开区和港务区新房，绿城，华润都可看，以高层为主。
而更大面积，还要求洋房，只能向远郊或者老城区看，比如泾河、空港，咸阳，秦汉等，空港14号线附近找找，均价万元左右，有学校，有地铁，但偏远缺人气，配套。
主城区的老小区也可以淘宝，20年房龄前后的老小区，多层，没有电梯，顶楼或一楼算上赠送面积也行，比如天朗蔚蓝花城等。
但房子毕竟是资产，核心是配套，个人建议慎选！
【楼盘点评】
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【装修报告】
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作者：鬼使白
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