为了消化目前积压的存量商品房,全国范围内由人民银行牵头,银行共提供 5000 亿的有息贷款给到地方国企,用来收购已建成但未卖出的房子用作保障房。对此,很多人开始欢呼雀跃。他们欢呼的逻辑主要有以下几点:

一是 5000 亿收购存量房,一下子就能解决目前市场上的存量问题,开发商有了救命粮,房地产市场就能稳定,房价就不会再跌;

二是这次收房子就如同收猪肉,猪肉价格大跌时,国家会出手收购储备肉以稳定市场价格,等猪肉价格涨起来再投放市场,这次国家层面的收房意味着房价已经到底,刚需应抓紧上车,老百姓终于能买到低价房。

但这种欢呼的逻辑完全是一厢情愿。分析如下:

其一,从规模上看,2023 年全国商品房销售面积 11 万多平米,比 2022 年下降了 8.5%,商品房销售额也是 11 万多亿,比 2022 年下降了 6%,这是统计局数据。5000 亿投入到 11 万亿中,连 2023 年下降的部分都补不上?2023 年比 2022 年销售额少了 8000 多亿,怎么能得出 5000 亿就能撬动这 11 万亿市场的结论?

5000 亿大概率无法补齐 2023 年下降的部分。房子不是猪肉,今年多了就收储一些,明年就翻篇了,房子一旦盖起来,那就是 50 年、70 年的事,猪肉吃了就没了,而房子一直在那,所有房子的增加都是增量,且每年都在持续增加,是累计增量。收储猪肉低价进高价出的逻辑在房子上并不适用。现在收了,等着高价再出,有没有那一天,我不知道,大家心里都有数。

其二,这些房子 5000 亿收进来后做什么?
除了一部分用作长期合同的公租房,大部分还是得卖掉,这 5000 亿是 1.75%的低息贷款,为期一年,所以房子还是要卖出去,而且得加上贷款利息卖出去,最终还是得由买房人把这些房子买走。如果买房人不买走这些房子,就等于收购的国企替开发商站岗了。

举个例子,我 1.5 元一斤进的土豆,加上利息 1.6 元,要想不赔本,至少得卖 1.6 元一斤,要想有点利润,就得卖 1.7 元甚至 2 元,这才是正常的逻辑。那怎么就 1.5 元一斤在市场上卖不出去,到了我这,我卖 1.6 元到 2 元一斤就能卖出去呢?

现在售楼处卖不出去的房子,地方国企中间倒一手反而就能卖出去,哪有这样的道理?房子还是那些房子,只是地方国企在中间倒了一把而已。当然,有一些资不抵债的开发商会低价出一批货,这就是批发和零售的关系,可能会有一部分低价房源入市,但量能有多大?投入到十几万亿的市场中,那只能是杯水车薪。

所以我预判,除了阶段性地会拉低一部分一手房的价格,让一部分刚需消耗掉这部分房源,市场整体不会有太大变化,行业整体还会维持目前的现状,能维持住目前的现状就已经很不容易了。所以大可不必欢呼雀跃,也不要说房价到底了。房价到不到底,本质还是供需关系决定的,是市场法则决定的。