最高法院:办理商品房网签备案登记手续,能否视为获得法院司法查封的效力?|保全与执行|二手住房|人民法院|军事同盟|军事条约|商品房|网签

编者按

2024年2月27日，人民法院案例库正式上线并向社会开放。最高人民法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。为了帮助读者理清保全与执行领域不同案件主要争议焦点问题和相应裁判规则，我们将围绕人民法院案例库发布的保全、执行案例，总结梳理各地法院处理类似问题的裁判观点，在本公众号分期推送。

最高法院: 办理商品房网签备案登记手续，能否视为获得法院司法查封的效力?

阅读提示：在当前的法律框架下，网签备案登记手续作为一种行政监管措施，旨在规范房地产市场交易、保障交易双方的合法权益。然而，随着房地产市场的快速发展和交易形式的多样化，网签备案登记手续的法律地位及其与司法查封之间的关系逐渐成为了法律实务中不可忽视的一环。一个备受关注的议题是，办理了网签备案登记手续，这一行政或商业行为能否在法律层面上被视作对案涉房产的变相司法查封？本文通过一则人民法院案例库发布的案例对该问题进行解答。

裁判要旨

非经人⺠法院的法定程序，相关⺠事主体无法通过网签备案登记获得司法查封的效力。

案情简介

一、杨某某诉赣州某开发公司、胡某某⺠间借贷纠纷两案，赣州中院在诉讼过程中，首次查封了赣州某开发公司的房产。

二、由于房产网签备案在案外人赣州某房地产公司名下。赣州某房地产公司向赣州中院提出执行异议，其主张案涉房产是赣州某房地产公司购买，执行法院应当解除案涉房产的查封。

三、赣州中院驳回其异议请求后，赣州某房地产公司提起诉讼，要求解除对案涉房产的首次查封，经审理，法院认为赣州某房地产公司对案涉房产的拍卖价款不享有优先受偿权。在江⻄高院续封时，该公司继续提出执行异议，主要理由是案涉房产已经预售登记至其名下，网签登记备案行为具备公示效力，应视为对案涉房产的变相查封。

四、2021年2月2日，江⻄高院作出(2020)赣执异3号执行裁定，驳回赣州某房地产公司的异议请求。赣州某房地产公司不服，向最高人⺠法院申诉。

五、2021年12月20日，最高人⺠法院作出(2021)最高法执复90号，驳回赣州某房地产公司的复议请求，维持江⻄高院的异议裁定。

裁判要点及思路

本案的争议焦点：网签登记备案行为是否应视为对案涉房产的变相查封？最高法院的裁判要点如下：

1.网签备案是行政强制性行为，是商品房买卖的公示，而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力。

2.作为政府部⻔规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人⺠法院依照⺠事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人⺠法院的法定程序，相关⺠事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，对赣州某房地产公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，不应予以支持。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

1.商品房网签是指房屋交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，并在互联网上公示，此举是房地产管理部门为规范房地产企业的销售行为，防止开发企业“捂盘”以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统，因此，已经网签过的商品房无法进行第二次网签。

2.司法查封是一种临时性的执行措施，指由司法机关，即法院或其他依法具有司法权力的机构对被执行人的财产进行清点，并加贴人民法院的封条，以确保该财产在特定期间内不被转移、变卖或处理。司法查封的主要目的在于确保民事诉讼中当事人的权益得到保障，防止被执行人在诉讼过程中转移财产，导致判决难以执行。

3.非经人⺠法院的法定程序，相关⺠事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力，因此，办理商品房网签备案登记手续不能视为获得法院司法查封的效力，两者在性质、法律效力、目的等方面均存在明显的区别。在涉及商品房买卖的法律纠纷中，当事人应充分了解网签备案登记和司法查封的区别，避免误解和不当期望。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

1.《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）

第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

法院判决

以下为该案在最高法院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：

根据江⻄高院(2017)赣⺠终585号判决和判决生效后⺠事审判庭对该判决的书面回函可知，赣州某房地产公司与赣州某开发公司就案涉房产签订的买卖合同实为让与担保性质。按照《中华人⺠共和国⺠法典》第二编物权的相关规定和物权法定原则，结合《全国法院⺠商事审判工作会议纪要》第67条，该让与担保只是一种债权担保方式，并不具有物权效力，该担保只在赣州某房地产公司与赣州某开发公司之间生效，并不能对抗其他权利人，也不具有优先性。按照江⻄高院查明的事实，在本案申请执行人杨某某已获得对案涉房产的首封权时，虽然生效判决已确认赣州某房地产公司对赣州某开发公司享有债权，但并不能优先于本案申请执行人杨某某对赣州某开发公司债权的受偿。

关于赣州某房地产公司提出的因办理商品房网签备案手续从而获得优先受偿权的问题，江⻄高院(2017)赣⺠终585号判决已经明确，根据《中华人⺠共和国物权法》《城市商品房预售管理办法》《房屋登记办法》等规定，签订买卖合同后网签备案并非物权预告登记。网签备案是行政强制性行为，实际上是商品房买卖的公示而非抵押担保的公示，并不具有物权预告登记的公示效力，赣州某房地产公司抗辩网签备案即为物权预告登记没有事实和法律依据。同时，赣州某房地产公司又提出网签备案登记可否视为法院查封的问题，作为政府部⻔规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，与人⺠法院依照⺠事诉讼法等法律在保全或执行阶段对被保全人或被执行人的不动产等财产进行控制的查封行为从性质到效力完全不同，非经人⺠法院的法定程序，相关⺠事主体无法通过网签备案登记获得查封的效力。因此，对赣州某房地产公司关于网签备案登记可视为法院查封的主张，不应予以支持。赣州某房地产公司对案涉房产不享有优先受偿权。江⻄高院强制执行本案案涉房产于法有据。

案件来源

人民法院案例库：2023-17-5-202-010

赣州某房地产公司与杨某某、赣州某开发公司执行复议案【最高人⺠法院(2021)最高法执复90号】

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

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本期主编

执行主编黄绍宏北京云亭律师事务所

责任编辑法丽微信号：17310145421

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