大宗交易，2024年不容低估的资本赛道。

这两年，我们常见的高级写字楼、奢华酒店、工业厂房、物流园等等大宗资产，频频成交，快速易主。

一个生动的现实案例，是隔壁的大哥——广州。

2023年末，深圳某神秘资本公司，豪掷超11亿元，将广州白云区的粤海云港城A2及A6两栋写字楼物业，揽入怀中。

| 粤海云城港效果图，仅供参考

这是继2023年5月，广州海珠区琶洲复星国际中心北塔成功出让后，又一宗城市级的大宗交易。

而以上，仅是当下国内大宗交易活跃的冰山一角。

一个不得不承认的事实是：一场全新的资本盘整，已经开始了。

大宗资产，加速易主

资本市场进入深刻的盘整期

我们不妨将视角，扩大至整个大湾区。

据统计，大湾区2023年全年大宗资产成交额约661亿，占全国约29.4%，占比再破历史记录。

更要注意了，2023年大湾区的大宗成交金额，更是达到了近4年之最。

| 今年全国及大湾区大宗市场交易情况

而年度成交宗数更是大幅度攀升，达到了85宗，同比增长约39%。

很有意思的是，10亿以下的大宗成交飙升。

一方面，资本买入的热情度居高不下，引爆了一波成交潮。

另一方面，这两年，确实是大宗资产估值不高的时期，其交易的准入门槛较为友好。

| 近年大湾区大宗交易宗数及金额结构

隔壁广深两位老大哥，大宗交易的交投活跃度，更是大湾区里的一骑绝尘，成交宗数持续攀升。

2023年，一个并不轻松的年份，经济大形势并不是那么的乐观。

而这，恰恰为大宗资产高度活跃，孕育了现实土壤。

| 近年来广州大宗交易成交情况

要知道，大宗资产身上的标签感是：资金沉淀度高、城市资源高密聚集、收益率颇高且长久稳定。

在经济上行期，它们一一归位于各大金主名下，交易相对沉寂。反之，当经济下行，高价值的大宗资产，背后的金主丞需资产变现。

那些不曾流于市场的神秘大宗，没有所谓的犹抱琵琶半遮面。

反而直接摊牌了，不装了，直切主题进入了挂牌交易阶段，频频易主。

| 近年来深圳大宗交易成交情况

另一方面，这两年，大宗资产的出让及易主，新闻早已铺天盖地：

2023年9月，东莞南城的万科翡翠东望5号办公楼，经挂牌，由广东三鼎以约2.35亿元收入囊中。

2023年12月，合景泰富将海外唯一的资产——伦敦办公楼65 Fleet Street，以约7.87亿元出售给英国房地产公司Dominus Real Estate。

2024年初，碧桂园在广州产权交易所挂牌5项资产项目，包含写字楼、办公楼、酒店、公寓楼等多种物业。

存量时代，穿越周期，资本大佬们，纷纷出手了。

毕竟，在不怎么景气的经济背景下，大宗资产的意义不在于持有，而是在一买一卖之间，进行一轮资产的大洗牌。

想不到吧？

东莞大宗资产交易，也在加速变局

回看东莞，这场资产的大洗牌，也正在深刻上演。

大型财团及资本家，揣着过亿的小目标，搜罗全城优质资本。

他们有着鹰一般的双眼，虎一样的雄心，善于在东莞这个巨大的大宗交易市场中，挖掘出高收益资产，实现现金流的快速回正。

而这样的大宗资产，早就被摆上桌牌，任资本大佬们一一挑选。

|东莞2023年WE001号地大宗资产成交

图源东莞市公共资源交易中心

房姐此前曾报道过的，南城万科翡翠东望5号写字楼，以编号2023WE001挂牌，后续便是资本大佬，快速出击，将其一举拿下。（点击文字进入传送门）

另外，东莞多商业综合体进入挂牌-交易阶段；

东莞CBD也不乏有神秘买手，一口气横扫好几层高阶写字楼；

坊间传闻，松山湖的悦榕庄酒店正以约5亿的报价，寻觅全国金主。

对大宗资本买家而言，目标标的兼具品牌力+高收益现金流，那么，就具备了降低资金沉淀的周期。

| 保利首铸天际的写字楼大宗资产©东莞房姐

另一个生动现实案例，是东莞龙湾片区的——保利首铸天际。

想不到吧，作为城区的标杆盘之一，它除天际住宅外，还规划有7栋写字楼。

且据确切消息，仅剩12号写字楼待字闺中，其余均已名花有主。

｜保利首铸天际12栋写字楼©️东莞房姐

为何项目能如此迅猛地，匹配到资本买家？

去现场实地考察一番，你会发现，它身上具有城区临江地段+豪宅汇聚+商办活跃+现楼交付等，令资本难以抗拒的强标签。

它地处东莞主城区-万江龙湾片，是约70公里三江六岸的示范段。

丨东莞主城龙湾片区城市风光

这里，更是龙湾年轻一族+商务办公力量的聚集地。

早年间，凭借万科首铸广场所孵化的新型商圈，已成规模。

又依靠鸿福路的交通便捷性，在建的1号线滨江体育馆站，使得龙湾片区备受不少东莞南城人的青睐。

|万江龙湾片区城市规划

图源东莞市城建规划设计院

且据龙湾片区的官方规划，保利首铸天际位于龙湾都市核心区。

这里集滨水休闲、商业办公、城市文化等职能于一体，具有写字楼、商业盒子等培育的现实土壤。

此外，更有醇熟的高阶社区，如保利首铸天际、天健阅江来、金地·外滩8号等；

未来，又源源不断有新盘待/在售，作为片区人口的强势补充。

| 保利首铸天际大宗写字楼周边社区情况

据统计，周边已入住超2700户、超8000余人口；

且未来随着万科中天·世纪水岸的交付、2024WR001号地块的出让，片区的居住人口将翻一番。

消费水平高，消费半径短，使得保利首铸天际的大宗写字楼资产，具有了片区极高的商业+经营价值。

而这，也是未来源源不断现金流的强有力保障。

｜保利首铸天际大宗写字楼资产

其周边均为高阶社区©️东莞房姐

此外，据准确消息，保利首铸天际的售楼部将移交至万江政府，承担公职职能，成为引流的一大主力。

另外两栋写字楼，保利将其收入囊中，未来将打造成保利湾区公司办公楼，且今年10月将入驻办公，届时同步经营，能有一定的现金流保障。

而另外2栋写字楼，则由首铸接管，拟为办公场所。

这些高阶的写字楼物业，均有固定且活跃、高端的消费群体。

而尚未出售的12栋，可因地制宜，有针对性地打造为商业盒子、服务类会所等，辐射周边高阶且庞大的消费人群。

｜保利首铸天际12栋已为现楼©️东莞房姐

难能可贵的是，该项目的写字楼，均为独栋设计，内部可改装且改造相对容易。

另外，作为一手的大宗资产，保利的12栋写字楼，设计十分巧妙——

即其地下车库可无缝对接居住区，大大节省了本社区群体的消费时间成本。

且项目为现楼交付，与上文所提到的，时间就是金钱，投资快速实现现金流回正不谋而合。

金钱，会自动流向它所认为的、适宜的地方，这是大宗资产买卖的内在逻辑。

敲黑板！东莞大宗资产

仍处市场洼地所在

的确，回过头看，如今的东莞大宗市场，的确汹涌澎湃。

它备受资产大佬青睐，成为资金挥洒的黄金地、资产盘整的聚集地。

除了上文所提及的经济大背景外，更得益于东莞拥有足够友好的市场门槛——

即东莞的大宗标的，其地段、产品等素质不错，且报价的姿态，一再放低。

丨曾经的家乐福鸿福店©东莞房姐

5次降价拍卖后成功出让，现为德汇·嘉里广场

来，我们还是以一手市场上保利首铸天际为例。

据房姐调查，项目周边的万科首铸东江之星，其写字楼单价已超20000元/平。

再将视角拉回至保利项目，其11栋已售写字楼，此前卖出单价约为22000元/平。

同东莞片区对比来看，大宗资产准入门槛，越来越友好。

| 保利首铸天际大宗资产实拍©东莞房姐

从城市横向维度对比，同等素质的写字楼，在广深两地，同样具有价格优势。

如广州天河区的金融城，其中任意一栋写字楼，如广州城投·湾区金融港写字楼，其报价高达约55000元/平；

再看师出同门的保利南方财经大厦，其售价也要45000元/平。

如果说广州核心区价太高，那么不妨看看非核心的区域，如增城的富士康科技小镇，其写字楼单价约17500元/平。

划重点，这样的报价，在广州增城。

| 高楼林立的广州天河金融城

再看黄埔大热的科学城区域，科学城商业广场，其写字楼报价约20000元/平。

再次划重点，黄埔科学城——距离广州核心区约20km。

看清楚了吧，这样横纵向的深刻对比，更显得东莞核心城区，如保利首铸天际这样的核心物业，其身上的性价比。

小成本，撬动东莞核心区域的大宗资产。

东莞的大宗市场，甚至可以用物美价廉四个字，来一言以蔽之。

再看东莞的二手大宗市场：

东莞原南城海雅，上一次其挂牌价约2亿，要知道，这里是东莞南城核心商圈，该价格的诚意，的确给到位了。

塘厦的曼佧特国际大酒店，以1.7亿的总价，成功寻得下家；

虎门某宗大型商业，总建约27427平，一手发票价3.6亿元，现市场上吆喝1.3亿元出售......

｜虎门某大型商业大宗资产简要信息

友好的价格环境之下，可以明确的是，东莞尚处大宗投资市场的洼地所在。

优质资本的大量涌入，虽迟但到，只是时间问题。

而接下来，整个全国的大宗交易市场，将是一个漫长的盘整期，所谓的“你惧怕时我贪婪”的逻辑，正在当下激情上演。