今年，仿佛每隔几天，就会有楼市利好政策出台。5月17日更是创了连发“三箭”的纪录。
大家不妨回想一下，过去几年的楼市，是怎样的情景。
2016—2019，楼市火热，“高周转”盛行，房企动辄喊着千亿规模；购房者呢，不在乎什么加车位、绑装修，简直是“闭眼买”。
2020—2022，众所周知的三年，有房企开始倒下，买房不用找关系了……
2023—至今，大家潜意识里的“房价下行”是楼市的主旋律。
之于青岛楼市，很多二手房确实处于下行状态。
但还真有个别小区，抗住了楼市寒冷！刷新你我的认知！
1、西海岸的BOSS级存在
咱们今天提到的小区，都是近期有成交的。价格是被市场所接受的。那些喊着高价，却长期没有成交的小区，不在讨论范围内。
西海岸楼市，真正扛得住的小区，是瑞源名嘉汇。
4月份，名嘉汇的大套三，240平成交699万，单价2.9万/平；普通套三142平成交价400万，单价2.8万。
两年前，也就是2022年，名嘉汇二手房也差不多这个价格。单价三万左右，非常稳定。而且陆续有成交，需求一直很旺盛。
这个小区，在西海岸知名度太高了。凡是想换大房子的，或者攒钱到500万想改善居住的，基本都会看一眼名嘉汇。
更是有楼盘为了宣传卖房，标榜自己，号称自己是：下一个名嘉汇。
从2013年交付至今，11年了，不算新了，可是地段好（唐岛湾畔）、学区好（珠江路小学）、产品不错、物业不错、业主素质高等综合加分因素都在，即使楼市低密，这个小区依然稳定。
很多外地房企、地产从业者、住建部门等到西海岸参观、调研，如果要参观小区，那大概率就是名嘉汇。
十多年前开盘的时候，名嘉汇就宣传“归家大堂”、精装等产品细节了，而且曾荣获“中国土木工程詹天佑奖”、房地产开发综合类奖项“广厦奖”等。
即使是瑞源，虽然打造了多个“名嘉”产品，但始终没有达到”名嘉汇“的高度。
经典就是经典了，只有这一个。
2、崂山楼市的唯一
有人说，崂山豪宅是青岛楼市的最后一道防线。其实，有一定的道理。
前不久，上海融创某壹号院仿佛不受控制，一骑绝尘，热销不已。这可是全国楼市一片哀嚎的情况下发生的。
崂山目前，有一些伪豪宅，主打一些营销概念，私下却折扣力度很大，确实有点上不来台面。
今天要说的是崂山真豪宅是海信天悦。2013年交付的。位置非常好找，极地海洋世界，一路之隔（东海路）。
海信天悦，很难复制了。地段，前海无遮挡，极地那一片都是矮房子；地块指标，容积率1.2，50％的高绿化率……
2011年开始销售，那时候，海信就搞了纯大户型：180-450㎡。
外墙全部采用干挂石材，特选金钻麻天然大理石配合金属干挂；中空LOW-E玻璃锻造门窗，极简勾勒立面线条……颜值、建筑质量都很强。
这个项目也是有大奖加持：国家建筑质量最高奖——鲁班奖。
再看看二手房市场的表现：8—12万的成交单价，总价2000万左右。
确实是犀利+稳定。举个例子，210平左右的大套四，小高层，今年3月份成交了一套，总价是1733万。
两年前，也就是2022年初，成交的相同户型，总价是1700万。
经历了两年低迷期，是真一点都没降价。
全青岛人都知道，哪天发达了，得去天悦弄一套。
当然，如果哪天，海信天悦价格都挺不住了，那真是不可想象。
3、胶州人的骄傲
现在，让绿城从胶州拿块新地，盖个新楼盘，估计很难重塑紫薇广场的辉煌。
天时地利人和，缺一不可。
2010年，紫薇广场开盘，周边房价3000多元，绿城搞出了6000多元的天价。一期春晓苑创了几个纪录。比如，胶州首个外立面全部干挂石材的楼盘；园区路面全部由石材铺建……
紧邻胶州市政府，高标准绿化，高标准景观设计，喷泉水景，组团主题式景观，主力户型100—200平等等细节，当时的绿城还是宋老板主持工作，带来的也是当时绿城最前沿的二代产品。
现在看，胶州和绿城算是互相成就了。地价超低，体量大，可发挥空间大等等。
到现在，紫薇广场春晓苑的二手房，依旧深受胶州人的喜爱，价格稳定在一万六七左右。
大家可以看看成交纪录。今年的成交和之前两年，几乎没什么变化。
2023年的成交价
胶州这几年，进来的外来房企很多，奥园、花样年、万科、融创、恒大等等，都号称要打造高品质产品。
可惜，市场不好，他们就知道降价、降价，跑……
打着绿城旗号的某盘，实际根本不是绿城自己开发，就是营销噱头，也走到降价这一步了。
胶州人都知道，绿城就那一个小区，其他都不靠谱。
高品质？说容易，做到很难。
五月份，号称胶州天花板的黑卓天筑，大降价。
以工程抵账房的名义降价促销，单价从之前的2万多，直接降到15000一平，包含4000一平的精装修。
走上降价路线的楼盘，结局基本都一样：兑现难免打折，交付基本不要报高期望。
今年开始，大力提倡改善，搞高品质住宅，鼓励改善人群通过置换购买新房。
但是，高品质住宅可真不是随便就能买上的。营销中心高大上的楼盘很多，真正产品做的好的，不多。
号称高端产品系的，很多，交付之后迅速淹没的很多。
有多少楼盘，交付之后，到了二手房市场根本挺不住……
刚需早已被伤透。高品质住宅是房地产的最后一道防线了。哪天，如果改善群体也被伤透了，那真无解了。
以上这些话，不带任何色彩，均是房师傅个人观点，不具备任何参考价值，没有投资建议价值。
有其他看法的，欢迎心平气和地留言讨论。
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