这几天东二环的房价是个话题，首开香颂安商二手砸盘，在售的第四代住宅天琴湖放出特价，下面就来聊聊。
天琴湖假特价
五一期间，中介刷屏，保利国贸天琴湖，部分楼层的房源，一口价任选，看上去又是一次大降价。
对于每次楼市的特价，经常是真真假假，最好就是结合数据看看：
从备案价对比来看，10号楼的特价，84折左右，11号楼折扣最高86折。
对于这两栋楼，位于项目东侧，项目最大的负面因素，就是前横路快速化改造工程，即东2.5环的高架桥，配合第四代住宅的露台定位，对于东端的房源，存在较明显的噪音。
很明显这些特价房源的负面比较突出，此时还有一个数据，项目的备案价：
项目全部楼栋都已经备案，从定价来看，楼栋均价在3.8-4.05W，其中大部分楼栋都是133、142的户型。
可以说这个第四代的新盘，虽然宣称改善，其实也仅仅是偏刚改的项目。
从备案单价来看，11号楼单价并不低，对比同样户型的靠西侧的6号楼，甚至更贵。
至于10号楼，对比同样面积的1、2、9号楼，价格并没有太大差异。
综上，通过简单的对比，就可以发现这两栋楼在备案价上，并没有因为东侧的高架，而拿到更低的备案价，所以目前的折扣，实际也仅仅是部分弥补了负面因素。
除此之外，还有一个数据，就是项目此前的售价，借鉴中指的成交价做个参考：
从下面上市以来，市场的成交折扣基本在9折左右。
此时再去比对，五一所谓的特价，部分还是低楼层，仅仅是比之前成交，多优惠了5%。
综上，通过数据对比分析，其实就能发现，所谓的任选，也仅仅是数据包装下的产物，对比周边的不利因素，实际的力度并不算大。
对于这个项目，顺便聊聊去化率，项目最早领证的楼栋，去化率都达到80%以上，其中西侧楼栋的去化率遥遥领先，很明显高架的影响对于购房选择还是较大。
从项目去年领证开始，走势很好的反应了市场，高开低走，开盘连续多月，网签在30套以上，后来开始降温，今年每月仅10套左右。
所以通过这个数据，再加上目前高架建设启动，只能说真正的折扣预计不远了。
核心区二手真降价
对于东二环，当初市场只认可泰禾商圈，这也是前几年楼市涨价最凶猛的地方，其中次新二手成交突破4W，成为一大热点。
去年开始，以保利香槟和香开新城为首的，出现较大幅度降价。
配合前横路以东，靠近3环的二手同样降价，对于整个东二环，也就剩下金尊府、融侨悦城这几个高价盘最坚挺。
从近期数据来看，这几个高价代表，也降价了。
融侨悦城：近期成交一套，67平，精装中层，单价3W，总价203W。
同样的户型，在去年成交一套，单价高达3.9W，总价266W。
在不考虑精装和楼栋的差异下，相当于这个户型降了9K，总价少了60W，一年时间降幅23%。
对于融侨悦城小户型的降价，很容易联想是否和保利香槟那些一样，因为划片要求提前三年，市场流动性减弱所致。
看看项目价格更高的复式产品，近期没有成交案例，以挂牌做个参考：
136平米：中层毛坯，3.45W，2022年挂牌至今
109平米：中层毛坯，3.62W，2022年挂牌至今
2021年成交的一套108平米复式，高层精装，单价4.4W，总价483W。
很明显，项目非刚需的户型，在挂牌市场也已经跌破4W，这些挂牌2年以上的房源，目前3.5W左右，实际成交预计更低。
如果以这样的数据做参考，很明显东二环的次新代表，融侨悦城，不管是大户型还是小户型，其实已经默默的降了不少。
至于旁边另外一个和悦城一样高架的金尊府，数据同样如此：
72平米：高层精装，挂牌3.16W，2023年挂牌
111平米：高出毛坯，挂牌3.5W，2020年挂牌
2021年最高的成交一套，低层精装，单价4.6W，总价536W。
简单的对比，同样的户型，3年时间，已经跌了1W。
分析：对于天琴湖的假降价，东二环核心区最头部的次新，很明显才是真降价了。
从源头分析原因，小户型降价，三年划片让流动性减弱，高单价的两房产品，对于市场而言吸引力太低。
至于大户型产品，配合此前4W+的单价，总价高达450W以上，实际的产品根本禁不起推敲，这个价格算是刚改或者改善起步。
实际户型，比如金尊府的111平米，两房朝南，其中一个还是暗卫，不说金尊府，第一眼可能很多人觉得是安置房的户型。
至于目前新盘市场常说的改善标志：起步门槛，梯户比、大面宽布局等，这些项目基本都达不到。
这些高价次新，当初定位就是偏刚需的产品，当初养云那些改善价格还有差异，如今周边比如天琴湖，450W就能买一个第四代精装。
很明显这些刚需盘里面的假改善房源，实际的吸引力也在下滑。
盘点总结
对于东二环，这几年的发展已经朝着晋安湖进发，这几年泰禾商圈的热度也在下滑，当初这个区域，依靠泰禾+榕博+地铁4号线+近市中心的定位，配合涨幅巨大，成为板块热点。
实际近2年的表现，泰禾商圈在房企暴雷后，运营管理跟不上，榕博+晋三在中考的数据也略显一般，当初的高热度配套在逐步降温。
主打地缘+外溢需求的区域，在近期鼓台启动供应后，吸引力也很难在维持。
除此之外就是购房群体，东二环这几年供应没有断过，配合火热的市场氛围，这里除了地缘外，不乏投资客。
在楼市降温后，一个区域的人流其实是非常核心的要素之一。
对于东二环，特别是化工路以北，开发殆尽，大部分楼盘也都已经交房，但是实际的人流，从目前表现来看除了泰禾商圈外，鹤林公园以东都稍显一般。
近期鼓台新盘逐步面世，即便高工等售价豪宅定位，但是不少纯商盘，定位均价依然在4.5W左右，配合部分改善起步的门槛，实际的购房总价对比当初东二环核心区的高价二手。
很明显在没有太亮眼的配套弥补下，对于外溢的需求也在减弱。
当板块最耀眼最头部的楼盘开始价格松动后，对于一个板块而言，后续的市场会变得很脆弱，上下游的传递远比想象来的快。
上一个例子，就是高新区，那个天花板楼盘-中海寰宇天下。
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