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问答382期
问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，解答关于西安二手房谁抗跌？房价涨不动原因？高新三期未来诸多疑问，预约来聊。
问：房哥，西安还有止跌的二手房吗？
答：这个问题的关注就如同市场上行时，西安哪里有倒挂的新房一样，只不过后者信息透明，备案价出来，开盘就摇号，但二手房处境却差得多。
目前，西安的二手房降价是普降，不管学位，学区，还是普通高层，老破小，更多是大家对房价心态的崩坏，即早卖早跑。
成交量上，二手房仍有每月近9000+套，但多半是刚需小面积，主打性价比，房东降价换销量的结果，降价是大趋势，很难有小区幸免。
比较抗跌的二手房，多半带着强学区属性，比如绿城桂语兰庭、绿城全运村、中海曲江大城、保利天悦等等，优质学区是抗跌的关键，外加次新房，大品牌。
不抗跌的多是房龄老，没电梯，户型旧，地段差这些本就淘汰的产品，外加超大型的千亩社区，房东自己相互内卷，打价格战。
对于有自住需求，刚刚交付的新房，若非急需用钱，不要贱卖，不要贱卖。
问：预算200万内，为了上学，有必要买紫薇田园都市吗？
答：这个预算+高新学区的诉求，多半都看到了田园都市，整个四月份，田园都市贝壳成交房源36套，均价18603元，排名西安第一，足见小区热度。
相比成交，挂牌房源高达973套，去化周期约16个月，说明很多房东仍然在降价着急卖房，价格仍有可谈空间。
田园都市的最大特点为地处高新，小区紧邻高新实验小学、高新六小、高新一中南校区、高新逸翠园中学，标准的学区上学盘，小区很大，房子很老，居住体验不佳，但学区房依旧有流通性。
买这种房子的家长想的很明白，放弃房子价值，追求低总价的学区房，同理还有逸翠园的公寓。
但求均好的业主，会向东看，来到雁塔、西部大道沿线上的中粮、陕建、泰发祥新房，交大、陕师大名校+，海亮新英里、万科高新华府、融创西安宸院等二手，雁塔公办，兼顾上学和房子保值。
问：预算300内，新房选雁塔还是软件新城？
答：还是比较紧张的预算，如果在高新软件新城，头部的保利、绿城、中海小区是够不到的，腰部的高科、紫薇、中建可选小面积，均价23000+左右，优势是买到了高新地段，高新学区，缺点是品牌一般， 只能选到小面积。
如果在雁塔，西部大道沿线的新房里，陕建雁南云境、泰发祥和悦雅境、中粮大悦未来城、龙湖君成序则都在预算范围内，均价回归18000+门槛，可以买到更大面积的房子。
这是鸡头还是凤尾的选择，长远看，雁塔性价比高，但接受度，热度，前景还是不如高新的，长期作为平替，居住体验上，商业，交通便利，但高层为主，密度不低。
倾向于软件新城，地段，地段还是地段，决定房价门槛！
问：为什么大家都期待房价上涨？
答：这是一个哲学命题，关于房价涨跌，网上吵了多年，没有结果只有情绪，房价涨能解决很多问题。
比如城市基建，地方财政，买房热情，配套兑现等等，但房价跌，则是房企暴雷，城投违规，基建变慢，没人买房等等。
多数人期待房价涨，一方面银行贷款买房，有利息成本，不涨就是赔本，同时房子有金融属性，既是商品，也是资产，更核心的是房价涨跌是建立在土地财政之上，个人无法左右。
西安作为西部的千万人口城市，教育，产业，消费，需求上有底子在，也是这轮楼市下行，比较稳的二线城市，虽然大家现在买房热度一般，但新房价格还是相对稳定，没有大涨大跌。
二手房部分，反映真实成交，普遍跌，但也低于全国基数，还是长期看好西安的。
问：软东海棠三章价格坚挺，一点优惠没有，什么趋势？
答：只是个例，就如同几乎没有新房摇号，但奥体的绿城紫棠苑还是摇号一样，现在很多人，是有改善需求的，只是在等看得上眼，且比较稀缺的房子。
海棠三章同理，目前的软西中海未开，保利尾盘，中建平销，改善市场比较匮乏，高新一直是改善火热，刚需冷淡，需求很多集中在了软东。
在这个区域，天地源、紫薇、高科品牌偏弱，小面积居多，大户型，景观，产品呈现好的，目前也就绿城，学霸进了普通班级，成绩也就好了。
备注：具体西安每周，每月，新房，二手房的成交量，大家可以在西安购房通小程序中查询。
对于开发商而言，优惠与否完全看市场销量，供不应求的时候，过早的放优惠，反而会让买的人心里没底，有降价的嫌疑，但绿城只是个例，大部分小区新房，目前仍需足够多的优惠，才有稳定销量。
问：房价到底了没，可以加杠杆买高新三期吗？
答：两个问题，房价的底和顶几乎是没有答案的，我们没开天眼，也猜不到，多数人仍是追涨杀跌的，况且房子千千万，价格也不尽相同，只能说当下对于自住的人，新房改善换房优惠，政策比较好，选择也比较多。
二手房对于刚需，价格都可谈，选择也多，自用都是比较好的时机，一味等所谓最低点买房，伴随着诸多风险，落袋为安最为重要。
买不买高三，一是实际需求，二是入手价格和时间成本，房子建设的都不错，前提是有没有和高新一同成长的心，抱着投资心态买高新三期，还是有不少风险的。
至于加杠杆，并不是这个时期的正确思路，而是多首付，少贷款，降负债，留足现金流，15%首付大家不认，就是最真实的拒绝加杠杆态度。
问：枫林意树96㎡卖240万，指标房现在敢买吗？
答：今年西安的招生政策刚出来，提到了明确民转公学校划片招生政策或过渡政策，大家不由就想到了高新系学校。
毕竟，早在22年，包括高新一小、二小、三小、高新一中初中校区、高新逸翠园初级中学在内的就已经民转公，应该参与划分学区。
但是，由于此前的指标众多，未消化完，就提了尊重历史，逐步过渡，上述学校到底什么时候消化完指标，转成公办划学区，没有任何消息。
（枫林意树二手房价格，来源：贝壳）
枫林意树就属于典型的二小指标房，目前二手房均价普遍在28000+朝上，小区本身也还不错，位置、环境、配套也属优质。
买不买单取决于对二小上学的紧迫性和需要度，指标房在很长时间内，还是有需求在的，尤其是名校+鱼龙混杂，老牌名校需求旺盛。
只有划分学区后，枫林意树还在不在学区内，也是有可能的，一公里范围内，没有什么小区，都是产业园区，都有机会。
问：土门附近华发利君能买吗，老公附近上班？
答：今年有两个小区新房卖的都不错，分别是土门的华发和电子城的信达，原因相同，即大品牌，主城区，房价适中，周边没有备选新房。
对于这种老城更新小区，只要产品不错，价格合适，周边不少人是买单的，本就不想挪窝，多年居住环境也不好，就地改善，非常合适，土门有成熟的配套，又是二环边主城区，学校、商业、交通便利。
外人可能不接受城区老旧，前景未知，密度偏高，但对于自住的，这些恰恰是看好的烟火气。
当然，这类房子往后的二手房流通压力就很大，依靠周边的人，价格难上涨，依靠外面的人，看不上老城区，自住属性很浓。
土门目前新房很少，富力开远城高密度，开发商交付紧张，其余二手房房龄太老，新房仅华发一家，17000+均价，户型主流赠送也多，没有明显bug。
不少够不到高新新房，又看不上大寨路二手的业主，也会顺着团结南路向北，来到土门安家！
【楼盘点评】
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【装修报告】
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作者：鬼使白
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