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作者：余飞
01
广深喊涨
俗套的剧情，又在上演。
我记得，去年北上广深四大一线城市取消认房认贷之时，当夜宣布撤销折扣并通知要涨价的开发商，不在少数。
然而，时效性没有超过两个月的兴奋剂让开发商们乖乖又回到了降价促销的路上来。
这一次，还是同样的方式，亦会是同样的结局。
5月28日，广州、深圳一前一后发布了楼市新政，均下调了首付，而且广州还将核心区社保年限降至6个月。
当天，我的朋友圈基本成了新闻直播间。所加的深圳中介们，都嗨翻了天，都在喊着今晚加班。
而且，翻看抖音，发现多了一批直播卖房的深圳自媒体。更嗨的还是开发商。
根据南方都市报披露，5月28日晚间，中介朋友圈里流传最多的图片便是：
客户半夜转账锁房的截图，有项目直接发出通知表示通宵卖房不打烊，随时接待准备订房的购房者。而且，还有成交效果图。如位于南山的绿景白石洲项目新政当日销售了13套房源；位于宝安的万科未来之光发布喜报显示新政首日销售了11套房源，来访量超78批；位于龙岗的中海寰宇珑宸花园新政后工作日单日成交6套，还有龙华、福田等地的新盘销售晒出成交记录截图，呈现销售火热的情况。
更夸张的是，开发商连夜收回折扣，有的甚至涨价。
如龙岗的星河·盛境御府宣布6月1日起回收2个点折扣；龙岗的静安府宣布优惠截止日期为5月31日24:00，之后回收2%的折扣；龙华某项目6月1日起将回收‘一口价’房源的折扣，现在下定还是最划算的。
广州的新盘更嗨，新政当天就有19个楼盘或收回折扣，或宣布涨价。19个项目，核心区、次外围区区、外围区都有。
其中天河4个，海珠4个，荔湾3个，白云1个，黄埔3个，番禺2个，增城2个
02
给购房者施压
这样的事情，我们已经见怪不怪。
但凡有点风吹草动，开发商们会最先跳出来喊涨。业主们也会跳出来，毁约喊涨。
何况过去两天出台的都是力度较大的措施，尤其是广州，直接将首付降至15%，追齐了二线城市。
他们无非是打心理战，给购房者施压，制造一种再不买就买贵的心理压力。
这些消息，我们看看就好，无需放在心上。
最近三年的案例告诉我们，现在还敢涨价，就是作茧自缚。
去年9月初北京取消了认房认贷，但效果仅维持了半个月，最终去年9月份，北京新建商品房成交10727套，较8月仅增加954套，环比上涨9.8%。
于是，在十一国庆期间，北京的开发商们立刻调转方向，再次降价让利。
中国证券报披露：
去年国庆假期，北京新房促销活动力度整体较小。一口价立减1万2千元、买房砸金蛋送家电、买房抽新款苹果手机等活动较为常见。一些楼盘虽然推出一口价房源，但房源朝向、楼层、户型与非特价房源比，逊色不少。
这一次，同样会是如此。马上端午小长假，相信理性的开发商会借助政策利好，降价让利，抓紧出货，这才是正确的姿势。
当下的市场是一片混沌，新一轮救市之下，有人仍谜一般地执着于政策的力量，相信后续房价即便不会上涨，也会止跌。
但本号多次强调过，这一轮房价调整的周期会比较长，这一轮救市，仍是在鼓励民众加杠杆买房，尽管同步下调了利率，但高房价导致的高成本，仍是多数人无法企及的高度。
搜狐城市最近计算了几组数据。
按照目前上海、深圳首套房20%的首付，北京虽然没有跟进，大抵也会看齐沪深，广州、武汉等其他城市15%的首付（其他没有跟进的二线城市未来一定会跟进，所以全部视作15%的首付）计算，这一轮降低首付之后，北京一套90平米的住宅，按照均价计算，首付最低需要177万元，深圳123万，上海122万，杭州69万，广州58万。
上车门槛相比之前的确低了很多，但是贷款增加了，虽然利率下调了不少，但总购房成本并没有太大变化。
之前在写武汉楼市的时候，我就举例计算过。首套房新政前后，相差只有4万元。二套房新政前后也只低了17万元。
制图：城市财经
按照目前各城市的房价与人均收入计算，深圳的房价收入比仍高达35.5年。也即一个拿着深圳平均薪酬的人购买一套90平米的房子，需要不吃不喝35.5年。
北京、上海接近30年，杭州、广州、东莞、福州接近20年。26个万亿城市，房价收入比最低的长沙、烟台，需要7.5年。
7.5年，算是能接受的一个值，但即便是这个最低值，也超过了国际标准（3至6年）。
03
房价趋势不会改变
国家统计局公布的4月份房地产数据，已经凉透顶。
1至4月份，新建商品房销售面积29252万平方米，同比下降20.2%，其中住宅销售面积下降23.8%。新建商品房销售额28067亿元，下降28.3%，其中住宅销售额下降31.1%。
来源：国家统计局
进入2024年，我们的商品房销售面积与销售额，在连续两年调整的情况下，再次迎来了大跳水。
从上面的走势图可以看到。去年全年商品房销售面积下跌了8.5%，销售额下跌了6.5%。
而今年前两个月跌幅直接达到了两位数，一季度销售面积跌幅19.4%，销售额跌幅27.6%。
前4个月，销售面积下跌了20.2%，销售额下跌了28.3%。跌幅比一季度扩大了。
更重要的是，今年前四个月的销售面积相较于去年前四个月跌去了超五分之一，销售额跌去了超四分之一。
正因如此，才有5月17日的全面定调，才有新一轮全面救市。
在新政促进下，二季度中心城市的成交量回暖，是大势所趋。
最近深圳、广州的不少楼盘，都迎来了暌违已久的爆满场景。
但持续性有待商榷。
纵观过去两年的救市措施，基本都很难维持两个月，躁动最多俩月，就回归平静，回归下跌。
这是宏观环境决定的，也是房地产的现状决定的。
所以，那些期望这个大招可以扭转房价趋势的人，最好慎重。
一方面，根本没有那个动力。人口在下降、需求在下降、低收入与高房价的天堑鸿沟仍在，供大于求的现状也没有改变，一切都在显示，没有上涨的基础。
另一方面，从官方的动作和态度中也能看出，没有那个意思。
新一轮大招救市的目的，并没有改变，仍是保卫战，而非刺激，是在保卫中国金融体系的老式底层资产。
在保卫老式底层资产的同时，建立中国金融体系新的底层资产。
众所周知，中国金融体系的底层资产，过去一直都是土地和房子。
土地和房地产是信贷的底层资产，而信贷又派生了大量的存款，是广义货币和流动性的基石，是金融资产（利率）的定价之锚，也是整个经济体系的信用基础。
然而随着三年大调整，房地产量价齐跌，底层资产在晃动。
公众号“智本社”给出的观点是：
一是作为金融系统的定价之锚，土地和房地产价格下跌，导致金融资产价格下跌，金融系统出现不稳定；二是作为商业银行系统的抵押资产，土地和房地产价格下跌，导致商业银行贷款扩张能力下降，触发反向乘数效应，广义货币和市场流动性加速萎缩，甚至出现流动性风险。
所以，保卫老式资产，其实就是打响了中国的金融体系保卫战。
那么，从什么地方看出了国家在重构金融体系的底层资产？难道不是在继续支持土地与房产作为金融体系的底层资产吗？
可以从两个方面找到答案：
第一，从发债角度可以看到。
去年增加一万亿特别国债，今年增加一万亿超长期国债，说明中国试图重塑金融体系的底层资产，通过发行国债，投放无风险资产，来替代房地产，以稳定金融系统。
这种底层资产的模式，也是国际通用的，目前全球发达经济体金融体系的底层资产，都是国债。
简单理解就是，过去我们的发展模式，是以房地产驱动经济发展，推动民众购房促进经济、消费。
然而，未来则是国家来加杠杆，以国家信用背书的方式发行国债，这些钱将重点聚焦加快实现高水平科技自立自强、推进城乡融合发展、促进区域协调发展、提升粮食和能源资源安全保障能力、推动人口高质量发展、全面推进美丽中国建设等方面的重点任务。
第二，先立后破的总基调。
去年两场重要会议对房地产进行了定调，先立后破。
也即，在没有立起来之前，不能破。这既体现了保卫金融体系老式底层资产的决心，同时也表明了放弃原本的地产经济依赖度的意图。
所谓“立”，就是建立起新的经济驱动引擎，建立起新的房地产模式，建立起新的财政制度。
所谓“破”，主要是破除三点：1、破除房地产驱动经济发展的模式；2、破除中央和地方对土地财政的依赖；3、破除高房价的隐忧。
所以，从顶层战略来看，官方释放的信号，似乎在表示，保证不出现系统性危机即可，让房价持续慢速下跌。
然后在房地产持续下跌的过程中，调整经济结构，让更多的资金投向科技产业、投向新兴产业、投向工业，升级我们制造业产业链条。
这一思路，正好契合“先立后破”的精髓。立新是目的，破旧也是目的，先立后破是方法，是战术。
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