图：mars_black
随着各地对楼市下了猛药，房贷利率纷纷打骨折。
一个比一个低。
老房奴们坐不住了。
现在「降低存量房贷」的呼声，又非常大了。
大伙期待的是，再重现一次去年9月的奇迹——
央行一声令下，房贷立省几十万+
重担一下子轻了。
我以为官方会忽略这种声音；毕竟他们可以视而不见。
但没想到，今天深圳官方正式回应了——
“不会调”
你看，深圳也可以不回复。
但回得这么干脆，可以说是断绝了老房贷人的幻想。
迎面泼了一盆凉水。
拿深圳来讲，2019年10月-2022年5月执行的房贷下限是LPR+0.3%；今年5月底执行LPR-0.45%。 短短两年，加点差了0.75%。
看着心酸呐。
存量老韭菜没办法。
只能认清形势，提前还贷了。
一
这几天，有一种问题也变多。
“我是刚需，可以现在上车买房吗？”
这一波新政出来，房价虽然还没明显回暖迹象——但看房买房的人，还是变多了。
我有一个女性朋友最近怀孕了，要迎接小宝宝。
有想法在北京买房，又怕被“套牢”。
我琢磨了下，对于我朋友这样的刚需人群，要不要现在买房呢？
有几个分析的思路。
不一定对，仅供参考~
首先呢，要明确一点：
你永远不可能抄在房价最底部。
所有的金融资产都是这个规律；没有人能事前预判底部。
底部都是事后倒推验证出来的。
与其不切实际地瞄准最低价，搞得自己精神紧张——
倒不如观察“跌幅有没有明显缩小”；
又或者“房子成交放量，房价有解冻回暖的迹象”。
在这两个阶段做决定，长线风险会小很多。
如果你想更笃定的话，等房价有明确回暖迹象再下手，也行。
很多人怕——
房子的杠杆高，一旦回暖确定了，价格肯定狂飙。
就上不了车了。
但我感觉哈：
房价以后的修复，不会那么快的。毕竟现在不是楼市的黄金时代、钻石时代了。
以前买房就像抄成长股。
涨势确定后，一骑绝尘。
在楼市崩盘时代买房，就像买成熟的价值股。
即使修复也是慢悠悠，上车机会不会少。
二
我之前梳理过挺多国家的房价下行周期，大的周期普遍超过5年。
我们跌到现在也有约3年。
但很多人等不及——
比如我这位朋友，她马上要有小BABY了。
会迫切希望拥有一套自己的房子。
那就要做好充足的安全垫。
有两点挺重要：
1）足够便宜的贷款，税费。
以现在深圳和上海的房贷减点，按三十年100万房贷来算——会减少了7.1万的利息。
省钱效果挺明显的。
现在我这位女朋友，也在焦灼等待北京更新政策呢。
期待和深圳上海对齐。
2）折价捡漏
这两年，流入到市场上的“捡漏房”也明显变多了。
如果比市价便宜一两成，捡漏到了房子——
那自己安全垫就会更高。
三
也可以从“租金回报率”来判断。
像我这位怀孕的朋友，她自己租房每月也要花5500块。
这笔钱，交给了房东。
如果背上房贷，就是把钱交给银行。
给谁交钱都是交钱，没有高低贵贱之分；
那——差不多的财务负担下，有自己的房子，对多数人来说，肯定会更有幸福感。
随着房价下跌——
我自己观察了好几套北京的刚需小户型，个别的租金回报率升到了2-2.5%左右。
如果未来LPR和“加点”都持续下降。
那买房的诱惑力也会上升。
哪怕你买入后浮亏，也可以尽量平和——
把房子当成一种消费品呗。
就当给银行交房租了。
我看有的机构，提到了一种方法——用房价对比三十年国债的收益率。
也有一定道理。
因为房子是一项长线资产，而三十年国债也是长线资产。
很明显，现在两条线正在慢慢贴近。
如果它们贴得越近，甚至房租收益超过了国债，那买房后患得患失的心理也会减轻。
当然，一旦用租金视角来考虑房子。
就需要在城市地段的选择上，精挑细选了。
四
还有一点，房贷意味着债务。
我们要考虑自己的职业收入前景。
现在能不能买得起，是一方面。
月供能不能持续还，又是另一方面。
说到这里，敲一个警钟——
虽然目前有些城市，已经开始执行15%的首付。
但我倾向于尽量别背上这么高的杠杆。
房价稍波动下，就会打爆自己的资产负债表。
容易变得焦虑，失眠，睡不着觉...
那买房就不再是一件幸福的事儿；房子更像是一个躲不开的讨债鬼了。
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