【产城原创】【新时代产与城系列5】“产X城”的新阶段，城投公司转型发展，该怎么干？|城市化|城投公司

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■ 和君产城发展事业部·产城原创系列

■ 作者：和君咨询业务合伙人翟战平

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【新时代产与城系列5 】——“产X城”的新阶段，城投公司转型发展，该怎么干？ ‍

【内容提要】5月下旬，受邀参与多个城投公司转型发展相关的论坛与研讨会，深感新时期城投公司转型发展的迫切性与现实必要性。本文结合近一段时间对产城关系的新认识，以及城投公司转型发展核心与关键命题的思考，提出一些在产与城关系的进化、产业与城市“双升级”的趋势、“城投-产投-创发投”的协同等方面的观察与认知，并就城投公司如何念好“产”字经提出“城投即产投”的理念、“点-线-面”的策略以及产业孵化的“四字诀”方针。概括起来，就两个方面——“产与城”新关系，怎么看？&“城投-产投”新模式，怎么干？希望能够对相关城投公司的转型发展，提供一些思路借鉴和策略参考。

01 背景：‍

城市化进程切换推动产城关系变奏——

产城融合由“产+城”进化到“产X城”的新阶段

在城投公司转型发展多个论坛的交流沟通中，有关“三个怎么办”让我印象最为深刻——房地产最大力度新政后，房地产行业该怎么办？城市进入后开发时代后，“土地财政”难以为继背景下，城市建设与城市投资该怎么办？在上述两大变局背景下，城投公司该怎么办？从“房地产行业变局”到“城市发展变局”再到“城投公司转型”的三个怎么办，环环相扣，要想一下子厘清，并不容易。

结合多年一线咨询的实践，我认为房地产变局背后最关键的是城市化进程的切换。而城市化进程的切换推动了产城关系的变奏，这应该是思考“三个怎么办”问题的一个主线。

首先，“房-地-产”行业由“房”、“地”向“产”字阶段进化的背后，最关键的因素是城市化由高速度发展为特征的“初级城市化”，向高质量发展为特征的“深度城市化”切换。所谓初级城市化，如果用一句话概括的话，就是把“郊区”变成“城市”，是围绕“土地”为中心的“土地城市化”，其最大的特征就是“中心化、摊大饼、搭骨架”；而深度城市化，就是把“城市”变成“都市”，是围绕“人”的需求而展开的城市软功能提升为根本的“人的城市化”，其最大的特征是“圈层化、葡萄串、填内容”。这样的切换，使得城市发展的重心发生了转移，从城市空间开发为中心转向了城市产业能级提升为中心。在深度城市化阶段，城市比拼的是“三力”——对人口与消费需求侧的聚合力、对产业与供给侧的辐射力以及对科创与产创的创新力。

其次，城市化阶段的切换，正在深刻推动着产业与城市发展关系的进阶。在我们的研究中，我们将初级城市化阶段的产城发展内核，概括为围绕“土地”这一关键要素而展开的“海外直接投资的资本-国内低成本的劳动力-双轨供地的土地”构成的“低端工业化”和“土地做资产抵押的金融-土地出让的土地财政-土地”形成的“土地城市化”双轮驱动式的发展内核。这个阶段的产城关系，可以概括为“产+城”加法式的功能混合。而在深度城市化阶段，土地要素的重要性开始降低，逐渐形成围绕产业这一关键因子的新的产城发展内核，我们将之概括为“科创-人才-产业”构成的“中高端工业化”以及“土地作为产业载体-产业财政-产业”构成的“产业城市化”耦合发展的新阶段。这个阶段的产城关系，可以概括为“产X城”乘法式的深度耦合。

最后，产城关系的变奏，深刻影响着项目经营、产业经营和城市经营的模式变革。一方面，产业阶段的进化，推动城市载体由“开发区”向“高新区”进而向“科学城”转变，产业功能内涵要求越来越高，区域的“含科量”也越来越高；另一方面，城市化阶段的转换也推动着城市核心功能区从“中央居住区（CLD）”向“中央商务区（CBD）”的进化，核心功能区功能越来越复合，区域的“高知化”越来越明显。

02 剖析：

高质量发展阶段，产业与城市的“双升级”——

产业发展的“四化趋势”&城市全面进入后开发阶段

如果我们进一步分析，城投公司要想在“产X城”的新发展阶段有所作为，还需要对产业与城市的双升级有较为全面和深刻的认知。

先说产业发展。产业进入中高端产业化阶段，也就是高质量发展阶段后，有非常鲜明的四大特征，我称之为产业四化——集群化、生态化、主题化和智能化。一是随着知识封装越来越普及，产业集成化、模块化程度越来越高，产业发展越来越向“产业集群-产业带-创新走廊”集聚；二是随着产业分工的不断深化和产业网络化协作的不断加强，产业发展越来越呈现“生态化”，产业发展越来越受“产业链-供应链-创新链”等圈层化要素的支配；三是在消费分层和在地经济复合化的影响下，产业发展呈现鲜明的主题化趋势，越来越多的城市正在告别“千城一面”开始拥有越来越个性化的突出“标签”，城市产业发展受“区域品牌+产业或文化IP+网红化事件营销”的影响越来越大，可以预见，未来会有更多的诸如淄博烧烤、贵州村超、天水麻辣烫等事件不断涌现；四是在数字经济不断深化，智能科技驱动智能世界渗透不断加强的背景下，产业发展越来越受“万物互联+数字经济+人工智能”的赋能能力的影响。在这样的背景下，一个地区的产业发展如果没有“进圈入群”和“主题化智能化”，就很有可能被边缘化。

再说城市发展。在经历了数十年的房地产高歌猛进式的发展之后，越来越多的城市已经开始全面进入到后开发时代。就城市基建投资来看，地方政府基建投资的重心从原来“铁公机+新园区+新城区”为主导的“城投”模式，正在快速转向为现代产业构建基础设施的“产投”模式，一些发达地区的城市，更是以产城功能区为核心载体，将“城投”与“产投”有机融合，形成“产城投”（创发投）新模式，在推动城市从“城市开发”走向“城市更新”和“城市运营”的同时，也推动着政府职能向“服务型政府”转型。从目前看，城市更新和城市运营与以往的城市开发有着明显的不同——城市更新更注重城市功能的更新与升级；城市运营更注重城市核心竞争力的提升。也就是说上述的城市“三力”比拼，开始成为城市投资的重中之重，而非空间开发与拓展为主的城市建设。

在产业和城市发展两方面都呈现“双升级”的态势下，城投公司要把握好“产X城”融合新阶段的新机遇，就必须从理念到策略上进行全面革新和全方位升级才行。

03 洞察：

城投公司的转型与发展——

“城投—产投—创发投”的协同与进化

应当说，一个时代有一个时代的城投。更准确的说是，每一个城市化阶段都有一个城市化阶段的城投使命。作为“为城市而投资”的城投公司，最好的做法就是“面向城市未来而投资，用投资助推城市核心竞争力”的与时俱进型发展模式，而要尽量避免完全“为城市的昨天而买单”式的责任兜底型发展模式。从这个意义上来讲，每个城投公司都有责任主动为所在城市的产业竞争力、创新竞争力和未来竞争力而主动作为，将自身的转型发展问题与城市的转型发展问题紧密挂接。毕竟“城市发展得好，城投才能发展的好”，“城投发展得好，城市才能发展得更好”。

显然，城市从“城市开发”向“城市更新”与“城市运营”进化的过程，也是城投公司从“城投”到“产投”再到“创发投”的一个渐进式转型与发展的过程。这个过程，既是城投使命的主动担当，以让城市投资回归本位的模式创新，城投公司在投资重心、投资载体和投资模式三方面进行实践，在产城高质量发展阶段，用项目推动“产X城”乘法式融合，用城投为产业发展提供综合服务和平台载体，从而形成良性的产城发展共同体。

另外，当下很多城市都已经进入了要素市场化配置机制体制的改革攻坚阶段。城投公司，既要算社会效益，也要算经济效益，在从原来的“城投”向“产投”以及“创发投”转型的过程中，需要充分依托市场化公司的运营模式，把握好“土地财政——产业财政——股权财政”三者之间的均衡关系，用自身高质量发展推动地方经济高质量发展，促进区域产业进行战略升级。除此之外，别无他途。

04 策略：

城投公司念好“产”字经的策略关键——

“产投即城投”&“点-线-面”策略&“四字诀”方针

一千打理论不如一个成功的实践。理念再好，也要有很好的实践效果才行。我认为这对当下城投公司念好“产”字经更是如此。在产业高质量转型与发展中，带动能力强的龙头企业、放大作用大的优质产业资源和赋能价值高的科创生态，对大多数城市而言，都是极度稀缺的“抢手货”，要想成功的“招得来龙头企业、聚得拢优质资源、养得好科创生态”，就必须依靠当地的城投公司在以下三方面做出实质性的探索：

其一，是坚持“产投即城投，城投为产投”的理念。在我看来，在“产X城”的产城融合发展新阶段中，产业投资和城市投资的关系更多是二元一体的关系。一方面，如今产业的高质量发展，越来越离不开服务功能强大的产业平台与丰富多元的产业生态的支撑、支持与支援。而功能强大的产业平台和丰富多元的产业生态，都需要产城综合体的支撑，这本就是城投公司的强项。另一方面，发展的好的城市功能区，不管是CBD还是CID，都离不开高价值的产业内容来支撑，用产业价值托住资产价值的底，也是产业发展推动城市发展的题中之义。因此，“城投”变“产投”，并不是表面上的名称改变，而是核心内涵上的“为产业而投资”的导向，用优质的城市功能区投资来推动产业功能的集聚和产业创新能力的升级。

其二，是坚持“点-线-面”的产业投资策略。通常来说，产业规划和城市规划有着显著的不同。相对而言，城市规划是“一张蓝图画到底”，更像是“终点性规划”；而产业规划是“滚雪球式成长”，更类似一种“起点型规划”。即：必须明确产业的起始切入点和产业定位的相对优势点，然后“以点带线”去聚拢产业链上下游资源和创新链相关创新要素，进而形成“人无我有，人有我优”的产业生态优势，实现产业资源越滚越多，产业能级越发展越高的良性循环。所谓的“点-线-面”投资策略，就是“找准点（引擎项目）——抓牢线（以强链带延链与补链）——做足面（资源圈和生态体）”，以期实现产业“飞轮式”发展。

其三是坚持“引-孵-培-壮”的创新生态发展方针。在具体的产业资源整合上，最好坚持“我们不打造产业，只服务好产业”的策略，以创新要素整合形成综合优势为主线，根据产业集群不同发展阶段的资源需求，坚持“引种-孵化-培育-壮大”的四字诀，扩大自身的产业资源朋友圈，丰富基于产业定位的产业创新生态圈，聚拢大中小企业、创新机构和科研院所等，形成具有很强壁垒的产业生态优势。

最后是把握好产业投资的四大要点。即：聚要素为先，搭平台为核，做匹配为本，强运营为基。具体来讲，就是要利用在所在城市的独特优势，先聚集“技术+人才+资本”三方面要素，然后通过筛选关键项目，搭建包括“基础设施平台——技术平台——场景集成平台”在内的产业发展平台，进而做好“主题产业+主题园区”的战略匹配，最后以满足“共性需求+痛点服务”的强运营为根基，为产业发展建设美丽花园，为城市发展增添产业动力。

05 结语：

用实战式咨询助推城投转型发展——

做“城投”变“产投”的超级联络人与关键策略推手

最后，在产城高质量发展的新时期，在“产X城”功能融合的新阶段，产业与城市的高质量发展，光靠城投公司一家是很难推动的，需要“有为政府-新型研发机构-创新型企业-创新金融”四方面合力推动才行。在这个过程中，和君产城发展事业部，以自身具有的四方面优势“跨界视野+产业洞见+投行思维+管理咨询”，定位为“产业共同体的组织协调者”以及“产业创新的超级联系人”，在上述四方中起到桥梁和纽带的作用，在产业招商、产业孵化以及产业发展三方面提供定制化、实操性和落地性强的方案，助力城投公司赢得未来。