本地购房服务平台「西安房哥」，深耕十年，接地气，说人话！
小助手V：fangsanmei2020，买房卖房，装修，加好友联系。
问答383期
要买房，先问房，小程序提问，获取房哥一对一回复，一次咨询，多年受益，不踩坑，可避雷！
问：房哥怎么看港务区的改善盘，有铁一书包？
答：港务区的房子大概是这么分的，奥体+铁一书包，奥体+高新书包，奥体，非奥体，排名越靠前，房价越贵，热度越高，比较典型的就是绿城全运村、中粮奥体壹号、华润未来城市等。
核心支撑一是奥体的区域城建面貌，这是面子，其次就是名校学区，这是里子，2022年中小面积售罄后，当绿城、中粮、龙翔陆续推143㎡、170㎡+以上的户型时，房子仍不愁卖。
但到了今年，受制于市场整体行情下行，奥体也受到了影响，比如龙翔、鼎诚这种没有交付案例的，也好买了，陆港、绿城的大面积也平销了，再往后开发商也聪明，知道总价太高不买单，就猛推143㎡。
一方面是抓住了300万总价预算内，很多人不想在高新将就，就去奥体改善，但一旦预算更高，考虑产业、人口、流通、月供、首付，即便奥体吸引力再高，也略显乏力。
包括名校，最早集齐五大名校的西咸，在房价过2万+以后，名校吸引力也在变弱了，对于如今的港务、奥体基本进入尾盘阶段，后续的新地，新房都在秦汉大道北，学校的牌还得接着打。
问：西部大道沿线二手和新房怎么选，自住结婚，学校差不多？
答：今年城南供应最多的区域就是西部大道，作为高新的平替，新房有中粮大悦未来城、陕建雁南朗境、泰发祥和悦雅境、龙湖君成序、绿城新兴潮起长安等，这还不包括雁南公园旁边杜城的供地。
沿线竞争激烈，开发商卷，相对优惠给的就多一些，品牌和社区体量上，中粮首选，剩余看大小面积和价格。
二手房部分，比较典型的融创西安宸院、金地西沣公元、万科高新华府、海亮新英里，刚需社区为主，小面积选择很多。
房价上，新房和二手相当，前者户型、环境更新，后者周边配套更全，学校基本都是雁塔的公办，陕建、泰发祥师大的名校+，其余雁塔二小、二中常规公办。
均价2万内的预算，上面的都可以选，热度上新房最高是中粮，二手是融创。
问：如何看延平门高新大都荟，想买这里出租？
答：雁塔区赵家坡村改造项目（高新大都荟），在城改案例里，算是非常成功的。
首先紧邻高新，又有地铁口，唐延路等便利，是一个不缺人流量的地方，其次改造本身的商业高新大都会很成功，既有商品房，又有办公，还有街区商业盒子。
从目前的运营看，非常好，年轻人很爱逛，餐饮、休闲业态为主，生意火爆，外加附近还有旺座国际、金桥太阳岛等写字楼，人气更胜。
但这种综合体，对于自住并不合适，容积率高，社区配套和景观有限，比较嘈杂，很多人把房子出租当作办公，工作室，作为出租房，租金不低且稳定，跑赢一般小区，对于原房东这是亮点。
但对于第三人，现在去买这里的二手房为收租，首先房价不低，其次租售比也有限，20年后退休也不可能指着这一套房养老，况且租金与商业运营直接相关，三十年河东，三十年河西。
其实就是房东和高价买房当房东，不是一回事！
问：城北人不去南边，怎么买，世茂都要卖吗？
答：要卖，虽然位置不错，凤城十路，但均价19017元/㎡对于这么个普通的刚需社区，已经是吃尽了房价上涨的时代红利，基本翻番，还要指望最高点出手，极不理智。
要论换房难，经开人最有发言权，开发早，好地方都被小开发搞城改霍霍完了，就一个白桦林，多少年过去了还是周边二手房头部，这很有问题，说明产品没更新，选不到什么好的小区。
现在房价贵的万科金域华府、保利梧桐语、世茂都、白桦林间吃的是地段和学区红利，房价上涨动力匮乏。
城北人置换有四个方向，第一是去高铁新城，几公里外，环境好，学校多，房价不高，但配套较弱，可以小换大，第二是去奥体，距离稍远，但居住品质更高。
第三是留在附近，等城改或拆迁，比如徐家湾片区，有极少一部分的终极改善去了大明宫。
高铁新城主要是白桦林天成、白桦林境、绿城春鸣里、江语云庭，奥体主要是绿城紫棠苑和中粮悦著云庭，徐家湾主要是保利未央璞悦和绿城桂语未央。
问：以消费思路在西安买房置换，等等还是合适就买？
答：作为大件商品，真正完全能把房子当消费品的屈指可数，即便是星河湾、金茂府这种头部小区，业主也考虑流通性和保值增值。
完全当消费品，不差这一套的，很多在秦汉、空港、高陵包括国际社区这边地方，买洋房、叠拼和别墅，以及去南方城市买公寓、海景房，这都算消费行为。
作为置换，今年是很好的时机，利率也低，首付也低，选择也多，都有优惠，很多人在这种时候反而是不敢买，觉得鼓励的东西肯定是有问题的，不再稀缺，就怕买在高点上，房价下跌。
反而是不差房子或者纯粹自住的，不太考虑最佳时机，去博风险，所在的降价到位是伪命题，这边房款上省的，一定会在交付时找补回来，开发商会偶尔以价换量，但没有做慈善的时候。
问：最近重资在高三买下大平层，经开核心的小两室要不要卖？
答：经开的核心，包括凤城五路、八路、十路，目前二手房基本进入后半场，也多是17年房价上涨前买的，涨幅也都不错，小两室需求本就少，不贪心快速出手没有问题，如果有宏景、经发等学区，更是好事。
能从大北郊搬去大南郊高新三期的人，挺少的，经开换高新，也是好选择，既来之则安之，高新三期虽然兑现需要时间，房价也算高点，但无论龙湖、中海、招商等等，房子的素质还是不错的。
已交房的小区里，新希望、中海、招商、碧桂园，有人纠结房价涨跌，但少有人怀疑社区景观、立面、装修的水平，这一点，高新挺有优势。
既买高三，就要学会做时间的朋友，有长期主义的打算，和高新共同成长，这个过程有惊喜也有变故，都是人生体验。
问：在宜家荟聚旁买了房，房价还有上涨空间吗？
答：没有，但止跌是有可能的，商业考虑的是人流量，交通便利程度，招商政策等，核心是要赚钱的，住宅考虑的是稀缺，宜居，保值增值，不是一个逻辑。
宜家荟聚开业会让西部大道城市面貌更好，配套更全，也多了一个区域地标，招商引资成果，但从住宅现状看，比较饱和。
首先二手房金地、万科、海亮、融创等存量巨大，基本处在价格反复横跳阶段，新房部分，国企、民企、央企一锅粥，都在供应，价格相同，产品更好。
最关键的是，后续土地供应还不低，且都是高层刚需社区为主，物以稀为贵，西部大道的房子，一个标准密集住宅区，除了洋房外，都谈不上稀缺。
问：99㎡的信达雁熙云著和华发利君都荟城央，谁更保值？
答：非要二选一，强行寻求保值，信达稍好一些，别着急，听我慢慢说。
首先保值是个伪命题，新房阶段，还有限价托底，二手市场，买卖自由，不是单个小区可以决定行情的，新房的保值就和二手房抗跌一样，很多背后都有学区房因素。
地段上，城南电子城片区，新房更少，消费力强劲，置换需求更旺，土门有配套齐全，新房稀缺的相似卖点，但老工厂和城南研究所为主，消费人群和能力还是不同的。
其次，信达是引入陕师大作为配套学校，华发周边划学区待定，虽然都说名校+现在被“玩”烂了，但从销量反馈看，还是有效的招数，这也会体现在小区后续保值上。
回归产品本身，华发稍好，信达城改拿地密度有点高，但99㎡就是最刚需的门槛，谈不上稀缺，产品的影响微乎其微了。
【楼盘点评】
| | | | | | | | |
【装修报告】
● 户型解析： | | | | | |
● 实景/设计案例： | | | | | | | 悦 | | | | |
声明：未经许可，禁止转载
作者：鬼使白
房哥1对1咨询通道
热门跟贴