我们都知道，
房子要想卖得快，换手率很重要。
上海这么大，很多板块和小区的流动性差别是很大的。
如果买到换手率低流动性差的房子，
真的是很容易砸在手里的。
越是分化的楼市，流动性差的房子，越是容易被时代抛弃。
这一期，我将通过24年和23年一季度的数据对比，
用换手率这个指标，
来帮大家梳理一下，当下楼市呈现出的状态。
也顺便看一看，
看看换手率这个指标到底含金量高不高？
能不能用换手率来帮你买到好房子？
换手率
我们先来聊聊，换手率这个指标的含义。
这本是股市的概念，说的是一只股票的流动性。
放到楼市里面，换手率的公式是：
换手率 = 成交数量 / 总户数
举个例子，如果说一个小区有100户，一年成交5套，那换手率就是5%，
这个观测指标，相对于挂牌量价、成交量价来说，
更容易反映出小区房子的交易偏好、成交周期。
一般来说，大部分人认为：换手率越高，小区房子的投资变现能力就越强。
俗称：不缺接盘侠。
换手率越低，说明小区房子流动性偏弱、买卖成交周期较长。
单单从投资角度来看，可能涨幅有限。
换手率低
我们先来看看，上海2024年一季度，换手率比较低的板块特点。
（蓝色区域换手率最低）
这里面一共有四类板块，最后一类，比较出乎意料。
1、严重依赖地缘客户的板块。
从统计看，大多在宝山区，集中的板块是：淞宝、淞南、张庙、彭浦。
主要是这些板块，产业基础弱，房价波动小，投资潜力小。
房子的换手，更多的是依赖，地缘客户的置换。
对于新的刚需群体缺乏吸引力。
市场只能是一潭死水。
2、租金回报率高的板块。
这类板块最典型板块在普陀区：真如、甘泉宜川、曹杨等板块。
从统计数据来看，这几个板块的换手率都很低。
也不知道这里是不是因为租金回报率高，耽误了卖房子？
或许有些房东因为租金不错，懒得清掉租客，不能专心卖房。
这个市场下，带租约卖房，还是很影响卖房效率的。
3、老房子扎堆板块。
这类板块，集中在浦东内中环，主要有：南码头、塘桥、金杨等。
这几个板块，老房子、老塔楼都比较多。
和宝山几个板块依靠本地客户不同的是，这几个板块其实是有陆家嘴的高净值客群的。
可惜这几个板块，没有什么好学校，也基本没有品质房源，购买力都是跳过这里的。
换手率自然偏低了。
我之前专门写过一篇文章，说塘桥是内环的房价洼地，也有换手率低的意思。
4、徐汇区南面板块。
从数据看，换手率低的中外环板块，在徐汇南有：南站、华理等板块。
这是让我感到最意外的。
毕竟，徐家汇附中心这些年发展的一直不错。
怎么到了徐汇南，换手率，就这么低？
仔细想想南站和华理工板块，这几年的发展，也没有什么新规划。
资源都给了梅陇、华泾，新楼盘也很少见。
没有换手率，也不奇怪了。
换手率高
避开了上面换手率低的板块，你在24年买房就成功了一半。
下面，我再从单个小区的角度，来看一些具体的小区。
从数据中，我们发现这一轮，换手率高的小区，
主要有两类：
一类是靠砍价换来的。
一类是靠品质在区域成为标杆的。
先来说说以价换量的小区。
换手率排名前20的小区，至少有20%的跌幅。
这些小区基本都在外环内，楼龄多在2000年以前。
不少小区，2024年一季度的成交量已经占到了23年全年成交的30%，已经赶超了23年的时间进度。
像比较典型的中原殷行路、康健紫薇园等，一季度成交活跃，已经和23年成交量持平。
周家嘴路的控江新村、控江路延吉东路125弄，更是一季度的成交量，就已超23年全年成交量了。
看来，内中环的老房子，只要价格足够低，抛开升值潜力不谈，愿意入手的依然大有人在。
接着，我们再来说说，挂牌价跌幅5%以内的小区。
这些小区中，前20换手率的小区主要是：外环外的次新小区。
这些小区，大多是板块或者区域内的品质小区。
比如，赵巷的绿地新里派克公馆，一季度的成交已经是23年全年的两倍了。
再比如，三林板块的浦发御园，新天地河滨花园、南翔的华润中央公园、张江的汤臣豪园，成交都很不错。
前两天，我刚拿到张江汤臣的成交数据，发现这里的换手率是有支撑的。
24年以来，成交一直火爆。
4月份张江板块成交18套，汤臣豪园成交14套，
5月份张江板块成交25套，汤臣豪园成交24套。
刚刚进入6月，一周不到时间，汤臣豪园成交了11套。
看来，区域的品质楼盘，换手率根本不用担心。
小结
当然，一年的统计数据还是有些欠缺的。
比如，换手率高的板块，还有不少。
外环外，一些打工人集中地，因为是刚需圣地，往往换手频率很高。
比如，泗泾、安亭、顾村、西渡等。
中环内，有一些性价比不错的板块。总价要比周边便宜。
比如，北蔡、梅园、静安新城、上大等板块。
回到开篇的疑问，换手率这个指标，在楼市的参考含金量到底几何？
从通篇的分析来看，
换手率这个指标，含金量一般。
这个指标可以帮你在买房时候，剔除掉一些差房子，
避开换手率较低的板块，你基本就算是在买房时候避坑了。
但仅仅看换手率高，并不能保证你可以买到好房子。
因为内中环，不少换手率高的房子，都是用大幅的降价来博得高换手率的。
在外环边上，你要更加关注的是板块房子的品质以及对于高薪人群的吸引力。
如果你在做买房决策时候，有人忽悠你说，
换手率是最重要唯一指标，
我劝你把他拉黑。
最后问一句，你家小区的换手率如何呢？
评论区，咱们聊一聊。
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