太残暴了。
知道今年新房市场惨，没想到这么惨。
今年前5个月，上海共卖了新房19644套，比去年同期下滑48%！
按照这个进度，今年只能卖掉5万套新房，跌回2017年。
2017年啊，那一年上海房价刚翻两倍，限购突然升级，市场进入冰点。
2020年以来，上海几乎每年都是8万套左右。
实际上今年就没几个热盘，除了市区几个豪宅、嘉佰道这样的bug，其他基本一片哀嚎。
比新房销售更惨的，是今年的土拍市场。
截至目前，上海共卖了15块宅地，听起来也不少。
然而15块地，合计面积才49公顷。
今年的土地出让计划是440-545公顷，目前完成进度只有10%！
时间过去了5个多月，我们土拍只完成了10%。
5月31日才公布了第三批土拍计划，又是只有4块地。
而且7月份才组织出让，意味着今年上半年可能就这10%了。
01
新房下降50%，土拍只完成10%，好像土拍比新房销售更惨。
其实土拍、新房销售本来就是一回事，今年的土拍大概率就是明年的新房。
今年的新房很多都是去年的土拍，今年前5月新房还有1.9万套销售，无非是去年土拍还不错。
去年上海卖了73块住宅用地，总面积达到380.1公顷，土地出让金全国第一。
今年土拍进度下滑非常夸张，如果下半年还提不起来，明年新房供应自然暴降。
连新项目都没了哪来的新房销售？
近几年上海每年新发其实也就3-4批，如果第四批再不发力，上海今年土拍数据会很难看。
去年共计73块地，今年前三批19块地，要达到去年的水平第四批得出让54块。
想想都不太现实。
当然，土拍下滑也是因为新房不好卖了。
一方面市场下行，开发商信心不足，不敢轻易拿地。第三批为什么只有4块地？肯定不是刚开始就只准备了4块。
同时，新房不好卖开发商回笼资金遇到困难，也没钱拿新地块。
去年住宅用地73块，还有不少的商办、工业、研发用地，加起来多达296块地。
这些地占用了大量资金，今年新房又卖不动，哪来的钱买地。
02
所以根源上还是新房卖不动。
新房不好卖，当然跟市场有关系。全国楼市遇冷，传递到上海，短期大家买房信心不足。
为了确保下半年新房回暖、土拍回暖，必须要拯救市场。
讲到这里，为什么527新政力度这么大，应该大家都明白了。
之前救市一直不积极，是新房市场还不错、土拍市场还不错。
去年卖了80410套新房、73块地，销售额均为全国第一。
你们二手房差点就差点吧，关庄家什么事儿。
今年不一样，眼看着新房腰斩、土拍膝盖斩，庄家自然焦头烂额。
不用怀疑，这次新政新房市场还起不来，土拍市场还起不来，马上会有更强政策出来。
赵家的事才是大事。
这不马上，10天后的6月7日土拍市场迎来新政。
上海新房联动价正式退出历史舞台，新房局部放开限价，对应也放开土拍限价。
双限时代全面结束。
限地价、限房价是最严格的楼市限制措施之一，直接消灭了涨价预期，大幅降低了投资预期。
今天就能知道明年后年的房价，而且不比现在贵多少，谁还有信心投资房产？
限房价同时必须限地价，开发商想多花钱买地还不允许，直接改变了之前地王频出的时代。
没有地王，楼市热度直线下滑。
现在放开房价、放开地价，主要的还是刺激开发商拿地。
打开限价，允许自由定价，可以通过提高品质提高售价，优质开发商拿地意愿变强。
随便搞几个地王出来，气氛不就起来了。
当然取消联动价不代表新房限价全部打开，新房价格一直受到某部门约束。
至少控制程度、范围有一定调整。
对于二手房市场也有一定影响，部分倒挂区域比如黄浦，新房调整限价后倒挂消失，二手房压力减少，不会再有大幅降价预期。
唐镇这样的板块，新房提价后二手房价格做实，反而是稳固了市场。
一些崩掉的板块，比如大虹桥，可能反而是弊大于利。
当然细节不重要，重要的事情只有一点：我们还会大面积救市。
土拍回不到正常水平，救市绝对不会停止。
等着吧，好戏还在后面。
03
新房卖不动，也不能全怪市场不好。
你看今年二手房就还不错。
前5月上海卖了82502套二手房，跟去年同期几乎一模一样。
数据来源：中国指数研究院
垮掉的只有新房而已。
新房全面垮掉其实早在预料内：房价倒挂的副作用终于来了。
所有有倒挂的城市，南京、杭州都逃不掉，现在市场都是惨无人道。
南京是倒挂始作俑者之一，有倒挂，短期确实吸引了大量购买力。
比如南京江北新区，二手房近6万，新房3万，买一套赚200多万。
全国人民恨不得都去南京买房。
但是这些人买江北新区并不是自住啊，都想着打新赚钱，既然想赚钱，后面肯定要卖房套现。
卖房套现之日，就是市场崩掉之时。
现在上海也进入后倒挂时代，自然不如去年好卖。
大虹桥原来万人抢房，现在开盘只能卖掉10%。
再就是一些项目确实贵的离谱，闵行南部鸟不拉屎的地方都快卖到7万，洞泾、泗泾竟然一个价格。
这你让大家怎么敢下手？
新房、二手房性价比扭转，大家自然更青睐二手房。
去年二手是典型的虎头蛇尾，3月份市场不错，4月份新政没跟上，一直垮到9月份认房不认贷。
数据来源：中国指数研究院
10月新政又没跟上，冷到年底。
今年很可能老鼠扛铁锹，大头在后面。
527新政后市场热度攀升，6月份很有可能二手房破2万套，7月份估计也在1.8万套以上。
下半年市场好过去年，全年可能比去年多三万套二手交易。
新房丢掉的三万套，被二手房捡走。
没办法，谁让你新房不争气？
04
最基础的道理大家都懂，救市肯定是救新房、救土拍。
今年新房不好卖，下半年很有可能再出新政。
无奈新房的确不给力，要么太贵、要么地段垃圾，需要相当力度才有机会。
新房有机会，二手房可能要起飞。
新房就像地主家的傻儿子，老父亲请了最好的家庭教师，可能也就认识一个一二三。
陪读的书僮本来只是顺带蹭个课，没想到考中了状元。
另一个道理ld应该也明白，二手房稳住，是新房市场健康发展的基础。
现在新房不好卖，不就是因为二手崩掉吗。
开发商新房怎么定价？几乎都要参照旁边二手房，因为二手成交都是一笔一笔买出来的，是真实的市场反馈。
二手房起飞了，下一步才是新房。
今年再出一波新房，二手房市场有可能率先稳下来。
2024年土拍大幅缩水，2025年新房供应骤减、二手房市场企稳托底，新房市场可能全面反弹。
出来混的迟早要还，二手房新房本来就是一根绳上的蚂蚱。
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编辑∣环线咨询
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