你好哇，我是做人做得好困的Angeline，今天我们一起来聊聊香港楼市。
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5月中旬至下旬，我随我们的香港考察团在香港停留了几日，深入考察了香港的金融和房地产市场。
香港是一个值得深入探索的城市。
每次造访，我对香港的感受都有所不同
每次到访，我对这座城市的理解都不太一样。
我们抵达香港时，正值细雨绵绵。细雨轻拂着中环至金钟狭窄的街道
我从金钟步行至中环，饱览了香港最繁华的区域。
从港府大楼出发，经过远东金融中心，再到锋利如刀的中银大厦，以及坚固如盾的长江实业总部大厦，还有顶部装备着坦克和大炮的汇丰银行大楼。在不到一公里的范围内，浓缩了香港百年的商业传奇。
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要想真正理解香港，必须造访两个地方。
一个是香港的百年商务区，中环-金钟写字楼群。
在这片仅有几平方公里的土地上，高楼大厦林立，彼此紧紧相邻，每座建筑都享有盛名，每座建筑都价值连城。众所周知，香港的豪门家族永久拥有这些黄金地段的房产。
在这里，你可以感受到香港的繁荣与富裕，感受到富裕阶层对稀缺土地和房产的强烈渴望。
土地与房产，是香港财富的象征。
过去如此，现在如此，未来也将如此，土地与房产作为财富的象征已经深植于香港人的基因中。
另一个地方是坚尼地城的住宅区。
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漫步在狭窄的居民小巷，映入眼帘的是三四十年历史的高层建筑，它们密集地排列着，楼间距十分有限。每一个小窗户背后，都是一个家庭。
香港的住宅面积以平方英尺为单位计算，普通香港人一生可能只拥有一个二三十平方米的单间或四五十平方米的两室住宅。超过六十平方米的住宅已被视为宽敞。
在这里，你可以感受到香港这座城市土地利用的高效，这座城市天然土地资源的稀缺。
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我为什么要分享这些信息？
我的目的在于分享我的考察经历，帮助大家更深入地理解香港这座城市及其房地产市场。
自2021年达到顶峰后，香港的房地产市场就开始了下滑趋势，至今已有三年时间。
在这三年中，香港的房价每年都在下降。
2022年是香港房地产市场下跌最严重的一年，房价全年下跌了15.6%。
到了2023年，虽然房价的下跌幅度有所减小，但与2022年相比，仍然下降了6.8%。
两年累计，香港房价下降了22.4%。
进入2024年，香港的房地产市场仍未能止跌。
1月份，香港私人住宅售价指数下降了1.57%，2月份下降了1.69%。
直到今年2月底，香港政府出台了新的政策。
在2024/25年度的财政预算案中，香港财政司宣布，从即日起，所有住宅物业交易不再需要支付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。
这一政策解除了香港房地产市场14年来的限制，为外地购房者打开了大门。
政策效果显著。
政策实施后的第一个月，香港就有115个楼盘成交，3月份新盘成交达到3799套，比政策实施前2月份的成交量增长了15.6倍。
香港房价也随之止跌并小幅回升，3月份私人住宅房价指数上涨了1%。
然而，到了4月，香港的房地产市场成交量有所下降，4月新盘成交1816套，较3月份下降了56.18%。
4月份，香港私人住宅房价指数的涨幅也有所收窄，环比上涨了0.29%。
4月香港房地产市场的热度下降，是否意味着撤辣政策的效果正在减弱？
4月房价指数的涨幅收窄，是否预示着香港房地产市场将再次面临下行压力？
成交量的下降，是否表明香港房地产市场即将面临崩溃？
这个是当下众多10万+一再写的话题，惊悚，震惊，有流量。
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然而，实际情况并非完全如此。
确实，4月份的成交量比3月份下降了一半，但与新政实施前的成交量相比，仍然高出7倍。
确实，4月份的房价指数涨幅较3月份有所减少，但涨幅减少的背后是购房者群体的变化。
撤辣政策实施后，首先涌入香港的是内地的富裕人士，他们首选的是豪宅和大户型房产。这些高端房产的价格上涨，带动了整体成交量的上升，进而推动了香港房价指数的涨幅。
香港楼市的真实情况如下：
3月份成交量的激增，是由于本地积压的购房需求被迅速释放到市场中，这种集中释放的需求支撑了3月份异常高的成交量。
4月份的成交量则是在逐渐恢复到正常水平。
实际上，3月和4月香港的房价并没有普遍上涨，而是因为内地客户的加入，以及他们对高价改善型房产的大量购买，这导致了房价的上涨。
目前，香港楼市正处于政策支持下的正常调整阶段。虽然距离全面回暖还有一段距离，但考虑到香港本身的特点，楼市预计将逐渐稳定下来。
真正的转折点可能会在美联储降息之后出现。根据这样的周期性波动来计算，香港楼市可能还需要在底部徘徊一段时间。
这是楼市周期随着经济波动的正常表现，不必过于担忧。无论周期如何变化，它都是基于基本面的变化。
香港楼市的基本面是什么？
香港楼市的基本面是土地稀缺和人口众多，以及政府对土地供应的严格控制。自1997年楼市暴跌以来，港府对土地的管控变得极为严格，确保了土地和房产供应的稳定性。
香港楼市的基本面是持续涌入的内地人口，他们为市场提供了持续的购买力。虽然有香港人移民，但更多的是内地中产阶级迁往香港。
香港楼市的基本面还体现在香港人对土地的深厚情感，以及他们对财富形式的认知，这些都是支撑香港楼市购买力的重要因素。
所以，即使这波撤辣过去，香港楼市的未来也不需过度看空。
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