5月，高层召开专题会议，宣布“国家队”将下场收购商品房等重磅政策。
作为试点城市，重庆今年第一批已经回购了4200多套住宅。
6月，住建部、财政部发出通知，包括重庆在内的15个城市，将迎来一轮“城市更新”热潮！
“国家队”回购是稳大市，减少新房库存；
城市更新是腾笼换鸟，推动旧房子做减法，二手房去存量。
与此同时，其实市场还有一个重磅大招在酝酿之中，那就是“以旧换新”。
接下来如果“以旧换新”有效铺开，改善住宅大概率会迎来一波显著的行情！
PART.01
以旧换新
其实很多城市近期都提到以旧换新活动，主要形势是“在规定时间内卖旧房买新房，给予相应补贴”。
但购房补贴没有解决以旧换新的“堵点”。
在实际操作中，二手房卖出周期和卖出价格不确定，拿不到卖房资金，就不敢先定新房；但是等二手房卖掉再去买新房，又可能错过最佳时机和心仪房源。
解决以旧换新的堵点，其实并不难。
两个字：兜底。
比如，在二手房出售环节，开发商和中介商给予更专业、更优先的大力支持，参与以旧换新的房子，会更快卖出；
又比如，看好新房就能先定下来，如果二手房一定时间内卖不掉，可全额退款，让购房者0风险！
当一二手房有效流通起来，且不需要额外支出太多，积压了几年的改善型需求一定会快速释放！
以重庆为例，3200万人口1000多万家庭，即便每年1%，近三年也累计产生至少30万套的改善需求。
当然，什么样的房子才是一套具备长期价值、能迎合未来生活需求的改善住宅，也很考究。
PART.02
什么才是真改善？
以重庆为例，实际上很多人如今都面临同一个问题：家里并不缺房子。父辈1-2套，自己1-2套，三代人积攒了3-5套房子的家庭很多。
但是，又总感觉缺了点什么。
缺什么呢？
缺少如何优化房产结构的方案计划；
也缺少真正意义上的改善住宅。
有个朋友跟我分享过一个观念很好：
城镇化和出生率都见顶，人口老龄化加重，住房总量未来肯定会过剩，现在最好的做法，是卖掉多余的、不会居住也不会增值的房子，留下一套日常刚需房，再加一套终极改善房，2套房，人生也就到位了。
这样操作，好处很多。
比如，未来户均人口不会很多，我们得结合生活质量、生命健康、以及养老问题未雨绸缪，做规划；
又比如，房子总量过剩，但好的改善必然会稀缺，因为优越的地段、生态资源都不能复制，越早优化房产结构，置办改善，代价越小。
而这种既实现资产优化，又能迎合未来生活需求的改善，其实也很具象。
从区位上考虑，他得在核心的位置，通勤不能太远，基础配套要有；
优越的生态环境，是改善住宅的核心价值所在；
居住形态方面，也有迭代升级，别墅当然是最好的。
我想到了过去文章专门写过的一个项目，海兰云天。
PART.03
有山有水的地方
海兰云天很多人都很熟悉了。
我印象最深的，是前两年有不少医生在这个项目买了房。
当初得知这个消息的时候，我还有些疑惑，为什么医生喜欢买这里？
（海兰云天实景拍摄）
后来仔细一想，答案很简单。
医生常年和“病痛”打交道，也见了不少生死，加之前些年的疫情，医生或许更清楚什么才是理想的生活居住空间。
而海兰云天最大的优势，就是他的大环境：
3万亩原生森林、600亩天然湖泊，合计约2000亩的国家AAAA风景度假区。
（海兰云天 实景拍摄）
森林和湿地是产生负氧离子的重要场所，浓度更高的负氧离子，让空气的含氧量、纯净度都比城区闹市高出很多。
（海兰云天实景拍摄）
实际上这几年，环境也成了衡量居住品质最重要的维度之一。
除了环境优势之外，海兰云天的地段、配套也都有亮点。
PART.04
科学城的宝藏位置
海兰云天处在科学城的核心板块--金凤。
他距离高新区管委会约5.5公里左右；
（百度地图 ）
与U城天街直线距离，大约12KM。
旁边就是在建的北京师范大学重庆科学城实验学校；
（图源重庆日报客户端）
在建中的重大附属医院以及多条轨道线路交汇的金凤站，也在附近。
（图源重庆日报客户端）
发展了十多年的海兰云天内部配套基本上已经全面建成。
像公园、酒店、餐饮、游乐场等等。
（儿童游乐场 实景拍摄）
（酒店 实景拍摄）
改善住宅其实有一个核心的逻辑，就是带动生活方式的改变。
他能通过独有的环境资源，区位、配套，以及产品，构建出一个与常规住宅截然不同的生活空间。
在这个空间里，会远离城市嘈杂纷争，更加的轻松惬意。
这样的空间氛围，再加上海兰云天的别墅，真是完美改善!
PART.05
百万级，就能拿下现房别墅？
海兰云天在售的别墅，已经是现房了。
据说交房的满意度非常高。
我去实地看过，品质感相当不错。
（湖山壹号 实景拍摄）
蓝天白云下，层次分明的景观园林，加上铝板、石材等扎实的用材用料，都已经所见即所得。
项目也专门请来了龙湖物业进行服务。
（建筑实景拍摄）
让我震惊的，还有价格！
这么一套别墅，你猜多少钱？
百万级！
什么概念呢？
假设就以150万这个价格区间来算，实际上卖掉核心区一套次新高层，差不多就能无缝式以旧换新，换到一套湖山之间的现房别墅。
或是腾挪腾挪，卖掉2套老旧房子，就能一下换到一套别墅+装修的事，全部搞定！
是不是抄底价！？
这个抄底价怎么来的呢？
大的经济环境波动，房地产行业处于周期调整，开发商冲刺业绩指标，各类优惠补贴...
合力促成了当下一些住宅进入“黄金洼地”。
但是呢，任何周期有低就有高，经济产业环境也是如此；
而像重庆这么一座冉冉上升型的中心城市，西部大开发的战略支点城市，更没有任何理由看空他啊！
像这么一套，在正常市场以及未来，他该值多少钱呢？
目前海兰云天的现房别墅只有最后二三十套，如果等市场回暖，或是等你将二手房卖掉再来买，还能上车吗？
又或者说，这类带有强烈终极改善自住属性的房子，未来很可能放盘转手的都会很少。
心不心动。
据我所知，海兰云天最近在启动兜底式的“以旧换新”。
比如其中一条很吸引我的条款：
现在认购海兰云天，可以将二手房委托给他，项目会以一种“雷霆手段”在约定价格内尽快帮你出手；
开发商能使出的资源与措施，自然比我们自己卖二手房要强。
同时，如果在约定时间内，旧房子没有卖掉，海兰云天将全额退还定金，购房人0风险！
是不是考虑抓紧时机，赶紧上车！？
海兰云天只是一个案例，见微知著。
接下来，如果“以旧换新”能以一种兜底式、0风险，并且换房成本支出不大的形式展开，那么重庆楼市，必然将迎来一波改善热潮！
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