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问答384期
问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，中海软西出价格，雁塔拿地怎么看？西安买“老破小”挣租金，赌拆迁可行吗，预约来聊。
问：回老家发展，去年卖了全运村三期，五期还有一套卖不卖？
答：也算是资深的全运村村民，对于全运村房价，一二三四期买的早，占据了铁一书包，房价倒挂，奥体发展三层福利，不贪心的已经在去年年前成功变现卖掉，置换更好的城市，房子，这是思路非常清晰的。
五期和前面是不同的产品，大户型，纯改善，和当下奥体在售的龙翔、中铁建、中粮、绿城紫棠苑等属于一类产品，更偏向于自住+纯改善，寻求长期的保值，因为大面积大，总价更高，实际的二手房成交有待观察。
在不着急用钱的情况下，完全可以等五期交付后，先出租后观望，还是核心的位置，优质的学区，更好的奥体兑现，外加当时摇号，不算高的入手价。
作为奥体的次新房，大户型，纯改善的绿城小区，五期在当下也有观望的资本，往后的区域房价比拼，除了全运村、未来城市的洋房外，大户型的大平层市场，是独立存在的，外立面、品牌、园林、户型就是定价砝码。
答：主要区别还是在位置上，华著中城拿地早，算是曲江一期南湖外的核心，周边五号线，曲江二小，创意谷商业，旺座曲江办公，龙湖天街等配套齐全，金地在二期，商业，地铁的配套上弱一些，周边都是住宅区。
产品上，华著小小墅为高层，大面积，复式结构，阳台部分挑空，动静分区，但南向面宽窄，开发商口碑一般，小区环境中规中矩，目前二手房均价25316元/㎡，属于地段强于产品。
再看金地，洋房为主的社区，小区物业，环境都还不错，居住密度更低，六层的洋房比较稀缺，四叶草户型还算主流，阳台和南向面宽占优，二手房均价23692元/㎡，洋房在2.6-2.8万徘徊，成交不多。
学校区别上，曲江整体差异不大，一小、二小、三小、四小都重视素质教育，不太卷成绩，二选一取决于看重地段还是户型舒适度。
问：买南门附近二手老破小，租金回报高，还可以赌拆迁？
答：都说衡量房价看工资收入比和租售比，但怎么算都是跟不上的，毕竟咱们的楼市是政策市场，没有严格的规律可循，多数人也是只能接受涨，不能接受降。
目前二手房老破小租售比高，主要是因为房价降的太多，而租金保持稳定，短期看比值有上涨，但长期考虑，长租20年，租金不一定稳定，翻新，家具都是额外费用，但房价下跌却是大概率，收租永远赶不上转手换新房。
再看拆迁，城墙内文保和限高要求，几乎是不会拆的，城墙外，碑林、新城老城区，拆迁困难，既没有城改的动力，也少见棚改的机会，目前都是老旧小区改造为主，一旦改造，大概率是不会拆了。
再说拆迁政策本身，无论是货币安置还是拆房赔房，都没有过去开发商拆迁那么大的腾挪空间了，赔偿标准和房屋面积都是固定的，越拆越穷的多，安置房本身价值也很有限。
综上所述，所谓的收租金，等拆迁，完全是房子卖不掉的权宜之计，谁去专门买老破小赌明天，下行市场，次新房房价难保，更别说老破小。
问：高科紫薇时光云境，金泰和樾这些软东盘，能保值不？
答：软件新城就是西边，东边加一起叫丝路软件城，区别就是西边产业多+少量住宅，东边纯住宅，从房价和地价上，两边已经拉开了区别。
目前整个区域，偏向于改善，中海云水观园、保利天瓒、绿城海棠三章等，面积越来越大，总价越来越高，对于预算有限的，在软东看高科紫薇，还是有性价比的。
紫薇时光云境优势在于紧邻学校，东边高新十五小、第四完全中学，西边十四小，后期接送很方便。
同时地块方正，约78亩，948户，景观配套有发挥空间，2.5容积率密度也较低，不同于绿城、保利周边做改善，高科紫薇偏向于刚改，建面约118-143㎡，按照23000+的总价，普通人能够得上。
户型都还主流，118㎡的三面宽朝南+贯通阳台，143㎡的四面宽朝南，南向约15.3米，没做四代住宅，对一部分人是投其所好。
问：鱼化寨附近，绿地国际花都北区，可以入手吗？
答：跨过西三环，但不是软件新城高新地界，雁塔的几个小区就比较难受，包括卓越坊、紫薇西棠、绿地国际花都，绿地盖得最早，临三环，但本身有办公，商业，生活还算便利，地铁向东几百米，原来卖的也不贵。
目前北区二手房均价16884元/㎡，高层小面积为主，价格都可谈，贝壳上带看人数挺多，成交一般，说明观望的多。
这个价位，地段，品牌，小区环境，学校等都不占优势，平平无奇的小区，又是发展待定的雁塔未来产业城，还临三环，短板大于优点。
目前周边上班刚需看的比较多的主要在三环内，包括华洲城、东方米兰国际城、铭城、南飞鸿十年城、复地国际社区等，价格相似，选择很多。
问：软件新城天地源云水天境7月下大证，适合出手不？
答：同区域目前没有太多二手房参考案例，天地源也是当年的摇号盘，20000+均价，又是软新核心位置，大社区，纯改善，红极一时，同类还有西派国樾。
目前附近二手可交易的为招商臻观府，情况不乐观，有业主平进平出，这有买在高点原因，也有位置临三环因素，苏宁云著试探挂价，还没有成交案例。
（中海云水观园公示价格）
周边新房，以中海云水观园和保利云谷天汇、中铁建西派樘樾尾盘为主，均价在25000+上下，小区更好，户型更新，赠送更多，这也是天地源等次新房的参考挂牌价格。
目前软件新城供应不少，总价400万以上的二手房流通困难，必然对二手房影响很大，可以下大证先挂牌，云水天境的对手，更多是在保利天悦、万科翡翠国宾这几个小区。
问：置业顾问买房，有遇到暴雷的吗？
答：就我身边的案例，不仅有，还挺多，除了工作外，置业顾问买房也是普通人，会知道一些内部折扣，渠道，但仅此而已，相比其他人，置业顾问在一线，更容易被市场走向和公司氛围影响，很多都是项目的第一批客户。
一线销售，深耕服务于自己的项目，更难做到谨慎客观，理智买房，尤其是身边领导、同事带头买，很难不被带动，这种氛围下，在西安过去几年买房的就是多数。
至于暴雷本身，现在的中南、蓝光、融创、正荣、世茂等等，置业顾问就是业主的比例不少，包括在售的新房，置业买的也很多，当局者迷旁观者清，无论是谁，买房还得独立思考。
至于为什么听到的案例少，主要是因为工作本身，在其职，公司要求，也不敢对外声张。
问：房哥，军工南院，自住有没有入手的必要？
答：二手房里，各种稀奇古怪的小区都存在，包括但不限于老破小、单位家属院、集资房、安置房、小产权等等，真正大开发商商品房的比例在西安其实很少，尤其是二环沿线的老城区。
军工南院就属于南二环的典型，单位家属院，四栋塔楼高层社区，地面停车，没什么小区绿化环境，居住密度也比较高，目前小区二手挂牌均价12857元/㎡，户型有大有小，几乎没有成交。
塔楼结构，户型就很多样了，朝向东西南北的都有，属于被淘汰的产品，最大的优势在于南二环，生活，交通便利，附近医院，学校人口众多，租房旺盛，外加价格便宜。
如果没买，就看看别的，买了只能落袋为安，一分价钱一分货！
【楼盘点评】
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作者：鬼使白
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