上海楼市终于从疯癫状态稳步回归正常
最有力的证据,就是新房买家对打新这件事更谨慎了
如果说买到即赚到的一二手倒挂,是新房市场的兴奋剂;那么新房比二手贵的负倒挂,无疑就是镇静剂
镇静剂打多了,谁还疯得起来的?
比如开篇我先说三个现象,可以会颠覆一些人过去的常识——
第一,新房市场相对稀缺的产品类型,比如别墅,也会出现负倒挂
第二,曾经的板块的标杆小区,现在可能正处于负倒挂
第三,负倒挂不仅仅在远郊板块,一些好地段比如内环内也会存在负倒挂!
为了让更多粉丝买房不再是雾里看花,下面我简单盘点一些比较容易迷惑购房者的板块
如果冒犯到某位的心动楼盘,纯属巧合
01 外高桥
外高桥近几年供应量并不算大,今年入市的预测也只有两个项目,其中之一的尼德兰半岛今年4月已经开盘,均价70800元/㎡
重点来了,首开74套205/235㎡的联排别墅
而一河之隔的尼德兰北岸,同样的联排别墅只要4万6
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接近2万5的负倒挂,就差把冤种两个字写脸上了
02 南大
南大这两年也算是宝山新房频出的一个板块,虽然联动价在隔壁桃浦衬托下显得更具性价比,但终究还是遭到自己人暗算
新盘保利海上臻悦从去年9月开始入市,一共开了三期,认购率最高只有60%左右
相比起海上臻悦6万3的均价,隔壁2018年交房的亲兄弟保利熙悦成交价才5万5
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一二手负倒挂8000元/平
果然最致命的一刀,往往是身边最亲密的人捅的
03 徐泾
一二手负倒挂这种事,肯定少不了流量王大虹桥
徐泾在售新房华润虹桥润璟三期均价7万1,而徐泾最核心地段的标杆盘中核锦悦府上个月刚成交了一套均价6万44万
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一二手负倒挂6000元/平
即使华润产品胜在洋房,但一定程度上地段更鸡肋、硬伤更大
都是100平的外环外刚需户型,承接这个负倒挂,华润不冤
04 西藏北路
不比不知道,一比吓一跳——内环内罕见负倒挂选手出现
位于西藏北路板块的万科翡翠雅宾利四期即将入市,联动价13万3/平
相比起万科翡翠雅宾利次新12万7/平的成交价,一二手负倒挂6000/平
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再加上中兴路附近还有保利项目、静安玺樾、苏河湾集团地块等多个均价12开头的新房冲击
西藏北路短期想实现买新房套利,难度还是很大的
05 周浦东
周浦这两年的开发重心终于轮到了周浦东
在此之前16号线通车多年,周浦东地铁两侧却完全沦为停车场和城乡结合部
虽然有发展是个好事,但是对于周浦新房来说就不一定了
周浦华发观澜半岛此次分为两幅地块,东侧地块紧靠次新小区浦发东悦城,共享狱景和墓景
但是,浦发东悦城近期成交的小户型均价4万7,而华发的联动价已经高达6万/平,一二手负倒挂1万2/平
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就算浦发东悦城的房子品质很差,但是不是对华发也不用太乐观了?
06 松江大学城
作为一个内生型板块,松江新城、松江大学城给人的感觉似乎一直不缺地缘客户,价格坚挺
但随着这一年多松江老城新房供应量上来,也逐渐出现一二手负倒挂
前两年的老城红盘合景天悦,目前次新房成交价跌倒了4万3
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而旁边的万科海上印象联动价高达5.95万/平,一二手负倒挂1万6/平
估计连合景天悦的业主们也没想到,松江大学城的砸盘,竟然从自家小区里开始了
就问你同样600万,住100平还是住140平吧
07 安亭
安亭这些年的新房供应从西向东转移到了原来的黄渡,借着11号线的优势,开发了不少地铁盘
最近的深业深安上居,联动价在 3.65万/平
而交房不到4年的路劲上海派+嘉悦澜庭,最近的成交价仅在3万5,一二手负倒挂1500元/平
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08 临港
需要当典型案例的事,临港向来不缺席
只不过临港最近二手房的成交下限又刷新了大众认知
滴水湖知名标杆次新小区,万科金域澜湾成交价不到3万2
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而103片区还有大量联动价在3万4的新盘,北侧105片区临港投控&特发项目联动价也到了3.45万
一二手负倒挂近2000元/平
等到这些新盘之后交房大批量上市,临港能维持现在的次新成交价,恐怕都是一种奢望
看完上面的这些例子,可以发现这些负倒挂产品以及板块的一些共性:
产品与地段的错配、土拍价格的逐渐上涨、大批量新房供应带来的冲击这几类,其本质原因大多离不开供需失衡
就比如尼德兰半岛
客观来说,联排别墅这种产品,在新房市场本身是稀缺的
一年一两千套的供应量,加上口罩对富人居住观念的影响,才让朱家角这类别墅价格能在两三年内翻倍
但外高桥的板块定位和联排别墅却是典型的错配
如果是上世纪九十年代,新世纪初这样的产品出现在外高桥没什么问题
因为那时是整个外高桥的高光时刻,只有外籍才能在那边买商品房
当时一些外籍高管的购买力对于高价值的住宅产品是一大利好
不过随着城市的开发,外高桥高端购买力早就回流到市区或者国际社区这样的富人板块,板块发展整体没落
现在买外高桥的平层,对于刚需来说都是没什么选择的无奈之举
高价别墅的接盘人群不足,供应大于需求,未来想出手可不就只能割肉了?
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另一类是大家更为常见的,新房大量供应的板块,二手房价格被迫走低
比如大虹桥、临港其实都是这样的典型例子
本质上就是接盘人群并没有想象那么多——
肉眼可见的产业入驻进度缓慢,无法带来新鲜购买力;同时隐形存在依靠地缘客户难以补给的劣势
徐泾本身只是个以老镇为中心的城乡结合部,本地购买力十分薄弱
但17号线的开通,让这里承接了一波市区外溢
再加上徐泾当年作为大虹桥开发更早的片区,具有一定的先发优势
浦西5-600万预算客群曾经的新房首选地几乎就是徐泾
当时开发商对大虹桥概念的疯狂营销,提前透支了徐泾未来几年的价格,并且吸引了不少投资客前来,实际的住房需求并没有增加多少,但成交量却被热钱做高了
随着大虹桥的进一步开发,华漕、江桥也开始迎来新房集中供应时代
大批新房供应的冲击、投资客的大量抛盘,让徐泾楼市的供需天平逐渐倾斜
给购房者的选择太多,诚心想成交的卖家就只能降价,让房子回归真正价值
还有最后一类的负倒挂原因,它的主要问题不来源于供需失衡,而是更可怕的——价值没发生增量
相当于板块发展被判了死缓...
虽然每一次的土拍联动价都会比上一次贵,已经成为楼市共识
但这个共识忽略了一个风险——
土拍联动价真的每一次都需要涨价才合理吗?
土地价格增长,我们认为是因为这地块附近的配套比之前更完善,规划落地程度更高,地段能级提高
但事实上,很多板块的发展非常缓慢,住在这里所享受的配套与生活便利,和十年前、乃至二十年一样
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就比如安亭的深业深安上居,从11号线开通之后,这附近并没有发生本质的板块价值提升
而逐年增长的联动价楼盘,在成为二手房后经过市场调节,房价变化趋势逐渐向实际价值靠拢,俗话叫“房价下跌”
和三五年前没什么品质差别的楼盘,价格自然也会向三五年前的楼盘看齐
事实上在上海广袤的郊区,存在非常多板块价值停滞的板块
很多楼盘出现负倒挂的原因,可能是其中的一个,也可能是多个
不论如何,买新房这件事还是要根据自己的核心需求出发,有限的预算下,尽量价值最大化
不论情况如何,买房者可以永远相信的也只有这句话了
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