最近一段时间，租售比这个概念又被不少人拉了出来：
老破小租售比破3，已经跌到位了！
租售比3%是一个重要的分界线，没达到这个指标的资产一定不要碰。
同面积同品质，古北租4万，瑞虹租2.5万，但是瑞虹单价比古北贵了不少，因此古北更具投资价值而瑞虹都是泡沫。
类似的论断最近很多，我不一一列举。
在这个论调的影响下，有不少参加我们线下沙龙的粉丝朋友，最近也有很大比例的问题集中于此：
是不是租售比不达标，这房子价格就都是泡沫，完全不值得入手？
但是，事实上，市区好地段的好房子，租售比一般都是非常低；
反而是那些老破小或者近郊动迁房才能达到一个不错的租售比。
那么，难道市区的好房子价格都是虚高，而那些老破小就比市区的好房子更具潜力？
租金的高低，租售比的大小，真的能决定房产的实际价值吗？
01
租售比，是一套房子的年租金和其房屋总价的比值。
楼市专家们喜欢拿租售比说事，是因为国内的租售比一直跟国际上有一定的差距。
欧美大城市的普遍租售比大概维持在3%左右的水平，而国内大多数都达不到。
而专家们把这个概念延展到了楼市的价值判断上：
房价应该跟房租强相关，如果房价贵，租金低，那么就是泡沫。
如果租金高，房价低，那么就是有投资的潜力，是个优质的潜力股。
以国际水平的3%作为标准，全国二线以上城市的房子基本要淘汰75%，租售比在1.5-2之间的四大一线城市的房产几乎要全军覆没。
尤其是市中心地段好品质不错的房子，租金和售价一比都差的很远，租售比都很低。
比如上海的翠湖天地系列，已经算是高端租赁市场中价格比较坚挺的社区了。
翠湖二期单价达到20万每平米，一套188的湖景户型成交价高达4000万，在租房市场大概也只能租到4万块出头的水平，租售比大概只有1.5%左右。
全国人民都知道的汤臣一品，433的户型租金大概也就是10万块一个月，相比于1亿多的房屋总价，租售比更加不够看。
如果从租金的角度评价房产的价值，那么以上两个名扬全国的社区，都是垃圾资产的一分子。
那么，是不是租售比高的地方，都是房价被低估的区域呢？
最近上海楼市恰好又出现了一个有意思的热点，就是大虹桥徐泾的标杆社区蟠龙天地3期，一套195平大平层的租金达到了3.9万/每月。
相比于其1400万左右的新房买入价，租售比超过了3%，成功达到了国际水平，并且完美打脸了上海整体平均1.69%的水平。
单纯以租金和租售比的视角来看，大虹桥徐泾的潜力肯定是被大大低估了。
这套体系下，至少应该跟租金水平相似的新天地看齐，房价至少也得达到了15万-16万一平米。
如果看租售比的话，最近市区成交的那些一两百万的老破小，一个月能租四五千块，租售比十分的漂亮，达到2.5-3.5%。
按照这套体系，上海楼市的整体估值体系都得颠倒过来，最值得买入的就是老破小和远大新，市区的房子大概都不该去碰。
02
如果没有租售比这个前提，拿老破小和豪宅比价值，拿徐泾和新天地比潜力，大概是会被外行骂傻x的举动。
大家读到这也会了然，单纯看租售比这个概念衡量房产价值，的确是不太靠谱。
租金和房价，也就是房子的价值之间到底有没有关系？
有一定的关系，但是关系并不像股票市场那么大。
很多人喜欢套用租售比的逻辑去分析，大多都是套入了股票分析的那套框架，目标是去找股息高的股票去买。
但是实际上楼市和股市的区别很大，楼市里面，租房市场和买房市场本质是两个市场，租房子的人和买房子的人本质是两个群体。
租房的人选房子跟月度现金流（工资收入）相关，跟短期通勤（工作、孩子读民办）需求长相关。
买房的人跟资金积累长相关（家庭积累以及收入水平等等），跟长期通勤需求（宜居，学区）长相关，跟楼市预期也强相关。
两种群体的需求差异决定了，租金价值的判断标准和房价价值的标准一直有很大的差异，并不是说卖的贵就应该租的贵。
比如9号线沿线的九亭，靠着上游的大厂高收入打工人，租金水平一直都不低。
为了上班方便，他们第一优先级一定是通勤效率。
但是当这批租房人买房的时候，如果拿着500-600万的预算，大概率可能会选择通勤时间更远的南翔。
相比之下，南翔的环境更好，配套更健全更宜居，只是通勤时间相比于九亭略长了十五分钟。
在买房市场上作为长期居住的居所，南翔在买房市场的优先级就比九亭高了一格，从价格表现上也是如此，整体的均价水平就高九亭一头。
但是如果只是比租金，同品质同户型面积的房子，九亭的租金水平就是比南翔要高那么一点。
如果把目光放到中产社区，同样也会发现类似的情况。
上海典型高租金的地区就是西郊片区，从古北开始一直外溢到徐泾部分，这里有很多的外企，对应也有很多的外籍友人已经配套的国际学校。
这些朋友们在国内拿着高昂的租房补贴，因此在这些地方租房子的价格就出奇的贵。
我朋友在古北做二房东，他收进来的那些老社区改造出来的“奶油风行政公馆”，租金都在3-5万元，租户无一例外都是香港人或者外籍友人，以及那些拿着高昂补贴的海归打工人。
前文提到的蟠龙天地也是类似的情况，对当地市场了解就知道周边的别墅区租户里，有不少都是为了孩子读国际学校来的。
这样的区域，房租就是相对贵，比市中心很多高档小区还要贵，相对租售比就是高。
但是这些人真的买房子的时候呢？
大概率还是会按照楼市的鄙视链，3500万去买市区豪宅，2500万去买租售比低的老静安，黄浦，瑞虹新城。
总的来说，租房住房其实就是独立的两个市场，价格展现的结果，都是匹配其消费群体需求之后达成的平衡值。
单纯看比值其实意义并没有那么大， 非要拿租金收益率去评判买卖市场的价值，大概率就会掉进“啥都不值得买”的陷阱里。
03
国内整体租售比偏低的情况，我觉得可以分为两个维度去看。
第一个维度其实是我们所处的经济发展阶段上来看，我们还没有完全像发达国家一样完成城市化，目前仍在快速发展建设。
虽然这几年体感不是很景气，但是我们仍然是增量发展的阶段，整体经济增速还是快于发达国家的水平。
租金水平本质还是跟居民的可支配收入水平直接挂钩的，收入增速相对较快的阶段，租金也是快速增长的，增速其实是快过发达国家的。
发展预期很高，对应的房价预期（估值）更高，那么相对来说，市盈率就会比较高。 对应来看，租售比就会偏低。
第二个维度其实就是我们国内实际的租赁市场和房产交易市场，本身跟西方也有很大区别。
租房权益这件事上来看，我国目前还远远没有达到“租售同权”的水平。
目前来看，教育等资源还是相对稀缺的，租赁目前还是无法享受作为一个业主的权益。
中产和豪宅社区身上带着的稀缺属性，比如产品品质，园林，稀缺景观资源在租赁市场主打居住属性的时候，其实都在都在被弱化。
比如同一个社区，买一套高区江景房额外付出的溢价，和租一套带江景的房源带来的溢价完全不在一个量级。
前者是长期拥有稀缺资源，后者是短期享有，稀缺资源反而在租赁上价值被弱化了。
至于那些顶级豪宅房产身上额外的金融属性，跟租赁市场更是没什么关系，因此大概率越是稀缺的顶级豪宅，租售比就越低。
此外，房产税等政策目前国内也没有普及，户籍政策也没有完全放开，租赁市场的活力的确也是和国外有一定差距。
综合以上的情况，租售比低，本身也算是我国的特殊国情了。
说的土一点，我国传统文化里，对租房这事本身就不太认可。
居有其所，有一套自己的房子，是大部分人最心底欲望。
这一层面上，其实也在削弱租赁市场的价值：
赚到了些钱，不是花更多钱租房，而是攒起来买房。
04
房产的价值，本质还是回到了购买力的分化和板块的分化上，既要看资产的总价水平，也要看对应的购买力属性。
购买力水平可以分成刚需、中产和豪宅，区位上可以分成东南，西南，西北，东北四大片区，微观又可以分成一个个区域和板块。
这些就不是用租售比这一个单一指标套用所有房子的简单系统，是一个要综合分析的复杂体系。
综合来看，如果说你只是想去买那些一两百万的老破小，租售比无疑是非常重要的指标。
这些房子属于楼市资产鄙视链的底层，本质没什么稀缺性。
你拿着这笔钱买房子，就很难能从房价上拿到超额收益，关注租金自然十分重要。
这个就和你买一笔年金或者做一笔大额存单没什么区别，安全第一，现金流第一。
如果你是买中产以上的房子，就是另外一个视角。
上海楼市还是在全面分化的过程中，城市更新和城市化还在继续，依然缺好房子，未来尚有发展增量值得期待，远远未到分化的终局。
如果你期待拿到房价收益，还是分析供需关系、板块价值、购买力的分化更为重要。
远期可以预期的是，迟早有一天，租售比大概率会跟国际水平拉齐，但是尚有很多条件需要满足。
比如租售同权，房产税、交易税费等方面，最关键还有所在城市的日常居民收入水平能否匹配房价的问题。
从这个维度来看，上海接下来二十年恐怕还有一轮高速增长，再次跟其他城市拉开差距。
▼ 以上为正文
编辑∣环线咨询
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