西安高新区【招商雲墨】
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招商雲墨，3#、8#新获预售证，预售证号：市住建预售字第2024237号，准售房源：152套，房源面积：119㎡-143㎡，参考均价：28165元/㎡，详情请咨询售楼部。
招商云墨在十一初的西边，悦庐的东北角上，地块不大，只有49亩，一共9栋住宅。
小区规模不大，产品也很简单，只有三个户型，三房的119㎡，四房的137和143㎡。
赠送的露台算是项目的特色，好像现在不搞个露台出来，都不好意思和人打招呼。
云墨的露台确实够大，尤其是143㎡户型奇数层南露台，进深差不多有3米。
奇数层是舒服了，楼下的偶数层就有点难受，主卧室的阳光估计会被挡得很严重。
产品方面就不展开说了，以后可以专门做个测评。
看了一下云墨的价格表，143㎡户型价格最高，好楼层的价格已经突破3万大关，均价大概是2.9万左右，奇数层5楼往上的总价已经在420万以上。
137㎡和119㎡户型的价格略低，大概2.65万左右。这两个户型相邻，同楼层中间户119㎡的价格反而更高。
但是越秀大概率会做改善级产品，以大户型为主，不把学区作为主要卖点，想以品质取胜，学区是锦上添花。
越秀入门的户型面积很可能就是143㎡起步，参考招商云墨的价格，门槛会提到400万。
这个价格对于很多人来说，就不够友好，多了100万，进场门票有点高了。
招商云墨应该是瞳北最后一个有小面积户型，300万可以上车的盘。
购房首要目标是学区，但预算够不到400万的家庭，可以重点关注云墨。
预算充足，以改善为目的，可以等一等越秀。
招商云墨改善属性不强，楼盘规模不大，以学区为核心卖点，想要很高的品质，估计不太现实。
瞳北同一个学区里面的几个楼盘，走了不同的路子。
云墅是强改善，以大平层为主力，未来印比较均衡125㎡、140㎡和166㎡占了大部分。
悦庐的战线拉得很长，110㎡到190㎡的面积段，户型最多最复杂。
学仕里就简单粗暴，中小面积为主，110㎡入门，最大170㎡就做了两栋楼意思了一下。这几个楼盘里面，就属学仕里最火，次次开盘摇号，短短几个月就销售清盘，打完收工了。
快20万平米的项目，几个月就清盘，轻松拿下50亿左右，即使放在楼市最火的时候，也是极其生猛的成绩。
招商云墨把这几个楼盘研究一遍，毫不犹豫的跟着学仕里走，而且做得更加极致，三个户型最大面积143㎡，控制住总价，想复制一遍学仕里的成功路线。
招商同为央企品牌，实力不用多说，但去年闹得沸沸扬扬的摘牌事件，时至今日是否还有多大影响，一切还未可知。
招商云墨能否成为今年的红盘，再来一波摇号浪潮，就让市场来验证吧！
前面简单聊了招商云墨的一些情况，这个盘的路子很清楚，就是靠好学区这个一招鲜。
所以在其他要花钱吸引人的地方，一概是能省就省，省到既是赚到。
小区会所、游泳池、幼儿园这些全都没有，摆明了就是想让孩子上好学校的人，快到碗里来。
售楼部也是简简单单，够用就行，不在这些地方多花一毛钱。
几个样板间就在售楼部旁边搭建的，做得非常紧凑，不多浪费一点地方。
景观示范区是不用想了，就在样板间之间来点绿植意思下，点到为止就好。
总之给人的感觉就是不愁卖，反正房子也不多，周围就悦庐还有点尾盘在卖，基本没啥竞争对手。
招商云墨这块地其实有点尴尬，地块只有49亩，处在悦庐东北角上，项目比较小，很多配套就很难做起来，只有依靠外部的资源来支援。
这块地给悦庐拿了可能会更好，形成一个完整地块的住宅小区，能享受到悦庐的内部配套，像会所、幼儿园以及景观绿化，品质会更好一些。
招商云墨是2.8的容积率，和周围楼盘一个水平，大概9万多平米的住宅，总共也就9栋高层。
第一次开盘有4栋楼，300多套房源已经开始登记，按这个节奏，估计3次开盘也就差不多要清盘了。
招商云墨有三个户型，三房的119㎡和四房的137㎡组合成两梯四户，四房的143㎡是两梯两户的组合。
下面来逐一看看每个户型的表现。
1.四房143㎡户型
这个户型是四房两卫的设计，比很多其他楼盘三房的更加实用，多个房间的优势不用多说，使用上有更多可能性。
整体来看，这个户型比较均衡，没有明显的问题和瑕疵，设计还是比较用心，也很成熟。
两梯两户的设计，虽然没有完全隔开，但是通过电梯不同的开门方向，也形成了单独使用的效果，私密性比较好。
更推荐东户的户型，电梯正对的地方可以做个鞋柜，使用更加方便，可以看上图红色标注的地方。
一般来说143㎡户型的平面图应该一样，但不排除有左右互换的可能，想选门口能放鞋柜的户型，可以和销售去确认好再说。
电梯厅有采光的窗户，这点要给点赞！虽然窗户不大，离电梯也有距离，但总比黑漆漆的要好很多。
自然采光给人的心理感受，和灯光照明完全不一样，这点做得很不错。
143㎡户型没有跟风做时下流行的大横厅，但也是宽厅，5米2的尺寸也足够用了。
这个面积段还是以实用为主比较好，做大横厅看着是舒服，但可能要牺牲一个房间，两者相比较，还是多个房间来得有价值。
143㎡户型有三个南边的卧室，这点也比较到位，对卧室的舒适度很有帮助。
几个卧室的面积也以够用为原则，主卧室3米5的尺寸有点略小，能增加到3.6-3.9米会更好。
几个房间通过阳台和飘窗的形式，有一些赠送面积，变相增加了使用面积，对业主来说比较实惠。
餐厅有4.5米的宽度，这个尺寸比较宽敞，使用上没有问题，做餐边柜的空间也很充足。
厨房旁边有个小空间，可以放洗衣机，实用性还不错。
但是晾衣服就比较尴尬了，没有可以使用的阳台。
这个也是所谓第四代住宅的通病，很多地方都用来做露台，没有多少空间能做生活阳台。
只能用烘干机解决，或者在露台上用落地衣架。
偶数层还好，小家政间旁边开门就能去到北露台，奇数层就比较难受，得抱着衣服跑到南露台去，不太方便，是个体力活。
云墨的露台做得进深比较大，比一些项目的不到2米的露台更显大。
143㎡户型偶数层是南北各有一个露台，都是在次卧室的外面，进深有2.4米，面积和卧室大小都差不多。
奇数层是南露台，在主卧室和次卧室外面，宽度6.5米，进深有3米左右，更加夸张。
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