内容摘要：示范区线徐乐北路站站城片区北青公路以北控规调整公示，新增3幅教育科研设计用地和2处保障性租赁住房用地，取消这次规划范围的所有商务办公用地。
今天（6月18日），上海市青浦区华新镇QPS6-0201单元(凤溪社区)控制性详细规划示范区线徐乐北路站(暂命名)周边北青公路以北区域局部调整(公众参与草案)。
一、规划范围
示范区线徐乐北路站(暂命名)位于北青公路与徐乐北路交叉路口西侧，本次公示的规划调整范围位于站点周边北青公路以北区域，板块上隶属于华新镇凤溪社区单元。
徐乐北路站为高架三层站，长220米，宽27.5米，高23.9米，总建筑面积17640平方米，设置有4个出入口及医药便利、休息驿站各1处。
本次规划调整范围四至：北至凤星路，东至新凤南路，南至北青公路， 西至新通波塘，总面积约70公顷（详见附图）。
该规划范围均位于北青公路以北凤溪社区“城中村”改造地块内。
二、规划背景
示范区线徐乐北路站（暂命名）的建设，对周边地区空间品质提升、功能集聚、土地集约利用提出了更高要求。为了推动地区高质量发展，而启动本次控规调整工作。
三、规划定位
本次规划定位，彰显地区水绿特色，延续凤溪历史基因，打造青东人文门户。发挥示范区线站点建设带来的区位提升优势，提供面向未来人群的住宅、产业、服务和交往场所，目标打造"水乡第一站，凤栖青东芯"。
四、调整内容
本次规划调整范围均涉及凤溪社区“城中村”改造，也是示范区线徐乐北路站站城片区的重要组成部分。
我们梳理后发现，本次规划主要涉及12处调整（公示图则不清楚，不排除有疏漏，仅供参考！）。
本次规划调整有以下特点：
- 首度在凤溪社区单元内规划引入“教育科研设计用地”，共3幅地块，总规划面积约为30585平方米（约合46亩）
- 原徐乐北路东侧商业、商务综合用地取消，并同步在更靠近徐乐北路站附近（徐乐北路以西）新增商业服务业功能
- 本次规划范围内商务办公用地全部取消
- 在徐乐北路站附近新增2处保障性租赁住房用地，均与商业服务业用地组合成综合用地。
本次主要涉及用地功能调整，公共空间和公共服务设施调整等。
调整后总建设用地约65公顷，其中居住用地约23公顷，公共设施用地约14公顷、道路及市政设施用地约16公顷、绿地约12公顷。总建筑面积约74万平方米，其中住宅建筑面积约51万平方米、商业建筑面积约5万平方米、教育科研建筑面积约7万平方米、社区服务和基础教育设施建筑面积约11万平方米。
本次调整内容详情如下：
1、调整1，原26-01地块，占地21235平方米，用地性质为三类住宅组团用地、商业服务业综合用地，容积率2.0，建筑高度50米。
调整后：该地块被拆分为二，调整后的地块为新26-01、26-02地块。
其中，新26-01地块，占地13810平方米（公示内容清晰度很差，仅供参考！本条说明适用于全文内容），用地性质为三类住宅组团用地，容积率2.3，建筑高度70米。
26-02地块，占地7362平方米，为公共绿地。
调整后增加了公共绿地，取消了原26-01地块中的商业服务业用地功能，并缩减了居住功能。
2、调整2，原26-05地块，占地18856平方米，用地性质为三类住宅组团用地、商业服务业综合用地，容积率2.0，建筑高度50米。
原26-06地块，占地1522平方米，用地性质为公共绿地。
调整后：原26-05、26-06地块，被拆分为了3幅地块，分别为新26-05、新26-06、26-07地块。
其中，新26-05地块，占地11557平方米，用地性质为三类住宅组团用地，容积率2.2，建筑高度60米。
新26-06地块，占地6646平方米，为基础教育用地（幼儿园），容积率1.0，建筑高度20米。
26-07地块，占地2166平方米，社区级公共服务设施用地，容积率1.5，建筑高度24米（设置一处社区服务中心，1处社区食堂）。
调整后，取消了原26-06地块公共绿地，取消了原26-05地块中的商业服务业用地功能，并缩减了居住功能，新增一处幼儿园。
3、调整3，原28-01地块，占地11398平方米，为商业、商务综合用地，容积率2.5，建筑高度50米。
原28-02地块，占地4320平方米，为公共绿地。
原28-03地块，占地2802平方米，其他交通设施用地。
调整后：原28-01、28-02、28-03地块基本被整合为了1幅地块，即新28-01地块，并将少许用地划给了北侧的公共绿地，地块编号由原28-05地块变更为新28-02地块。
其中，新28-01地块，占地17974平方米，用地性质为三类住宅组团用地，容积率2.5，建筑高度70米。
调整后，取消了原商业、商务综合用地，其他交通设施用地功能，缩减了原28-02地块大部分公共绿地。
该商业、商务综合用地取消，主要基于距离徐乐北路站太远了。
4、调整4，原14-02地块，占地11498平方米，用地性质为三类住宅组团用地，容积率1.8，建筑高度40米。
调整后，延用原14-02地块编号不变，用地性质由原三类住宅组团用地变更为商业服务业、四类住宅组团综合用地。
新14-02地块，占地11498平方米，用地性质为商业服务业（60%）、四类住宅组团（40%）综合用地，容积率3.0，建筑高度85米（如果该高度的确是85米的话，应该是整个凤溪社区的制高点，地标性建筑）。
这里调整与上述调整“3”原因正好相反，这里优化主要基于距离徐乐北路站近。所以这里设置商业服务业功能，另外新增的四类住宅组团用地为保障性租赁住房。这也符合官方强调的增加轨交站点周边租赁住房的配比政策指引。
2022年1月，上海市颁布的《关于本市保障性租赁住房规划土地管理细则》中规定了保障性租赁住房在规划用地分类中对应为“四类住宅组团用地（Rr4））”。
5、第5、6、7三处调整方向一致，均将原居住用地调整为教育科研设计用地。
原14-05地块，占地10472平方米，为三类住宅组团用地，容积率1.8，建筑高度40米。
原13-05地块，占地10475平方米，为三类住宅组团用地，容积率1.8，建筑高度40米。
原11-10地块，占地9638平方米，为三类住宅组团用地，容积率2.0，建筑高度50米。
调整后，原地块编号保持不变，新14-05地块，占地10472平方米，用地性质由原三类住宅组团用地变为教育科研设计用地，容积率2.5，建筑高度60米。
新13-05地块，占地10475平方米，用地性质教育科研设计用地，容积率2.5，建筑高度60米。
新11-10地块，占地9638平方米，用地性质教育科研设计用地，容积率2.0，建筑高度36米。
规划管理特定条文指出，11-10、13-05、14-05地块若是同一开发主体，有些指标可以三地块间平衡（公示内容不清晰，感觉是停车位相关指标）
这是整个“凤溪社区单元”首度规划引入产业类“研发用地”，这一调整符合“产城”融合的规划理念，有了产业才会吸引和导入更多人员，才能留得住人才。
6、调整8，原11-07地块，占地2595平方米，社区级公共服务设施用地，容积率1.5，建筑高度24米。
原11-08地块，占地6526平方米，基础教育用地（幼儿园），容积率1.0，建筑高度15米。
调整后，原11-07、11-08地块合并为了新11-08地块，并将原地块南侧公共绿地（原11-09地块部分公共绿地）并入。调整后的用地性质为一类住宅组团用地、商业服务业综合用地。
新11-08地块，占地9876平方米，用地性质为一类住宅组团（75%）、商业服务业（25%）综合用地。容积率1.1，建筑高度36米。
原11-08地块基础教育用地功能（幼儿园）尽管被取消，但上述26-06地块却又新增了一处基础教育设施用地（幼儿园）。所以，该板块总体规划的幼儿园数量没有变化。
7、调整9，原12-07，占地10812平方米，三类住宅组团用地，容积率2.0，建筑高度50米（含复原顾复生故居）。
原12-08地块，占地2823平方米，社区级公共服务设施用地（含菜场），容积率1.5，建筑高度24米。
原12-09地块，占地1247平方米，为公共绿地。
调整后，原12-08、12-09地块合并至12-07地块。合并后的新12-07地块用地性质调整为二类住宅组团、商业服务业综合用地。
新12-07地块，占地15247平方米，用地性质为二类住宅组团（85%）、商业服务业（15%）综合用地，容积率1.3，建筑高度36米。
该地块调整为低密度产品，这样与顾复生故居建筑形态上更协调。
8、调整10，原12-02地块，占地6668平方米，其他公共设施用地（改扩建凤溪观音堂），容积率1.5，建筑高度24米。
调整后，原12-02地块被拆分为3幅地块，即新12-02、12-08、12-09地块。
新12-02，占地5626平方米，其他公共设施用地（改扩建凤溪观音堂），容积率1.6，建筑高度24米。
新12-08地块，占地854平方米，邮电设施用地。
新12-09地块，占地718平方米，广场用地（不是特别确定，仅供参考）。
9、调整11，原09-01地块，占地26424平方米，三类住宅组团用地，容积率2.0，建筑高度50米。
调整后，原09-01地块被拆分为二，分别为新09-01、09-02地块。
其中，新09-01地块，占地26424平方米（该官方数据可能有误，理论上拆分后应该小于原面积），三类住宅组团用地，容积率2.0，建筑高度50米。
09-02地块，占地2395平方米，社区级公共服务设施用地，容积率1.5，建筑高度24米。
10、第12处调整，尽管原15-01地块线型基本保持不变，但用地性质已做了变更，由原商业服务业、商务办公综合用地调整为了商业服务业、四类住宅组团综合用地。
原15-01地块，占地12840平方米，商业服务业（50%）、商务办公（50%）综合用地，容积率2.5，建筑高度50米。
调整后，新15-01地块，占地12834平方米，商业服务业（60%）、四类住宅组团（40%）综合用地。容积率2.5，建筑高度50米。容积率3.0，建筑高度80米。
调整前图则：
调整后图则：
2023年6月，示范区线徐乐北路站点周边区域局部控规调整启动公开招标，该站城片区规划范围为北至凤星路，东至新凤南路，南至凤徐路，西至新通波塘，总面积约135公顷。
该控规调整编制范围涵盖了北青公路南北两侧，而这次仅公示了北侧地块。
另外，北青公路以南未来还涉及“城中村”二期，更多详情请查阅延伸阅读：
青浦区示范区线徐乐北路站站城片区范围更新
重磅，青浦凤溪"城中村"改造还有二期，详细解读
（以上内容解读仅供参考，一切请以官方公示为准。）
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资料：青浦区政府网
编辑：大青浦房谈
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