最近看到 个朋友在网上发帖子售卖自家的老破小。
卖房子很正常，亏本卖在现在的行情也很正常，让我们没想到的是，房子只要79万块。
大上海、外环边居然有100万以内的房子。
这可是在大吴淞规划的核心区域，地铁站也就500米，怎么上海的房价也要成白菜价了？
我专门去网上查了一下，这套房子便宜，确实有他的道理。
首先房子是朝北，主卧没窗户的，属于纯纯的硬伤房。
其次，小区对面是宝武特冶的厂子，环境也不理想。
砍砍价可能70万就能买到。
过去几个月，上海市区的老破小迎来了成交春天。
但是很多人可能没意识到一个问题，当上海楼市成交火起来的时候，郊区或者说外环外的老破小日子愈发难过了。
房东都是在疯狂降价求生。
外环外的老破小加速贬值
原先大家都以为只有崇明、金山这些地方能够几十万买房。
但是，越来越多的郊区老破小真的只要几十万就能买到。
浦东惠南龙源星城这套30.5平的老破小，成交价只要70万。
首付14万，56万贷款，30年等额本息每个月还款2316元。
这价格是真的卷，我只能说对于低收入的打工人来说算是利好吧。
你肯定想，惠南这么远，能代表普遍情况么？
来个副中心的，地位高吧。
川沙城市副中心河滨小区，现在老破小最低挂牌价已经到了130万。
要知道我一周前看的时候，最便宜的价格还是那套137万的。
某家网站上最早的成交只能看到2016年，当时那套39平的也要135万。
闵行的蔷薇新村，如今的上车门槛也已经只要150万了。
即便有学区加持，但是在极度内卷总价的背景下，还是逃不过低总价抢跑的规律。
对于外环外而言，当区域价格大幅下跌，购买力反而上升了，原来买40平的，现在可能就考虑60平了，原来买60平的，现在可能就是冲70-80平了。
郊区新城70万以内抢跑出货
五大新城的老破小价格也是疯狂下跌，不过和上面的外环外老破小还不一样。
五大新城的压力来 自于超额的新房供应，次新二手价格也下来不少，都在想着脱手升级资产。
1、松江
松江新城的开元地中海，同样只要70万。
9257次浏览量，看得出这个价格相当具有吸引力。
因为他已经要追上2015年的价格了。2016年1月同户型的成交价格60万。
这房东是2021年买的，趁着现在行情转暖，本金亏了35%甩卖掉，相当于首付没有了。
2、嘉定
迎园新城十坊这套房子78万成交，同样是非常大的浏览量，4728次。
调了6次价，估计是降价降麻了。
关键一个月前还是100万成交，一个月后再跌22%。
熊市里真的是非必要不卖房。
3、奉贤
前面的都是40平上下70多万，现在奉贤解放新村52平的86万。
单价更低了。
像南汇新城这边就更不要说了，泥城、书院、万祥一个比一个便宜。
很多单价都是1万来块钱。
芦潮港这边100多万都能买到80平以上的次新房了。
被市区老破小虐爆了
郊区老破小的疯狂降价，核心还是市区老破小的全面碾压。
内环内像鞍山的老破小，凤城二村最低的挂牌价已经降到130万了。
中山公园、南码头这边150万也能买的到。
中环以内的选择就更多了，像甘泉宜川、控江路、曹杨、真如、天山、北蔡、金杨……
都是150万左右能够买的到。
90万的甘泉宜川，他这板块就是再多不利因素，绝对地段放在这里，也是很有性价比的。
如果预算放宽到200万以内，那中环外绝大多数的板块，只要有老破小的，你都可以选择。
关键是砍价空间也很大。
上到CAZ，下到没落板块，市区的老破小已经能够满足所有的需求。
只要不是非要住在郊区不可，郊区的老破小就不可能是第一选择。
本身老破小就是个过度产品，单身的和小情侣住一住。当然也有投资的，用来收租。
但是不管从哪个角度看，都是选择市区最好。
上海新政之后，成交量的情况一直比较乐观，不少犹豫的客户都出来看房了。
郊区房东降价抢跑，也是想趁着气氛好，好卖一点。
但是90万的宜川三村，就意味着，郊区的老破小要持续看市区老破小的脸色。
想要置换的房东可能会更艰难。
可以预见，在市区老破小不断以价换量的情况下，郊区的老破小完全还有继续下跌的空间。
机会不大了
去年开始，外环外的新房也都卖的比较吃力了。
新政的出台，实际上是帮助两头的人卖房。
一方面是让市区老破小容易出手，一方面是帮助郊区新房去库存。
利好的全 是郊区老破小的竞争对手。
本身竞争力就不强的郊区老破小，很难对抗周期的力量。
其实与郊区老破小面临同样问题的，还有郊区的动迁房。
我们在查阅资料的过程中，看到像佘北家园那一片的动迁房也出现了不少100万以内的房子。
没有大行情的出现，这类型的房子只会日子更难过。
存量大、产品相似、房东持有成本低，比狠的话，这些房东是很有底气的。
我们盘点了一下，这些100万以内，砸盘比较狠的郊区老破小的板块。
一类就是外环外老破小或者动迁扎堆的地方：
比如奉贤南桥、淞宝、泗泾、川沙、曹路、江桥、新成路…
供应超量的地方，在于竞争的压力，只有消化掉这些挂牌量才有机会。
一类主要是我们过往强调的“垃圾板块”：
比如惠南、新场、合庆、泥城、万祥、芦潮港、高东、高桥石化……
金山石化、西渡、庄行、海湾、佘山大居、安亭、罗店、罗泾、月浦……
垃圾板块的问题不用说，这些地方的最好还是别买，不是便宜不便宜的问题。
是市场不再选择这里，优劣之间的差别越拉越大。
外环外疯狂降价的老破小，你还会买吗？
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