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问答385期
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问：今年买房是为了啥，是抄底，还是降价也无所谓？
答：虽然地产行业这几年比较暗淡，但依旧是绝对的支柱产业，衣食住行四大件中的大哥，不管市场好坏，买房子，卖房子的市场一直庞大，不过是当下进行了分化而已。
俗话说房价下降，刚需消失，房价上涨，遍地刚需，回归自住属性，外加大环境变化后，西安目前真正的刚需，基本集中在二手房，选择多，价格优，200万以下绝对的主力，从成交看，每个月8000+套，多数是刚需。
新房部分，200万以上门槛，多是改善自住，小换大，旧换新，虽然有维权，价格背刺，降标等事件，但同时也有新房随便选，开发商卷产品，开盘卷优惠，史上最低利率等政策，有舍有得。
没有绝对的最佳时机，普通人也很难抄到底，自住为王，按需购买，好房子还是不愁销量的，西安1300万的人都是潜在消费支撑。
至于降价的概率，则无法预料，看重自住，就少一些投资心态，房子是大宗产品，长期主义，短期涨跌无可避免，多花点心思在经营房子里的生活上。
问：全国房贷利率还在降，西安买房要不要再等等？
答：利率从来不是影响是否买房的核心因素，只能像优惠券的折扣力度，往大了说，叫收入及预期，以及自己的贷款能力和对房价上涨的期待，往小了说则是手里的二手能否置换，新房是否优质稀缺。
21年中，西安利率最高时期，首套5.75%，但也是全城买房摇号时期，原因无他，就是供不应求，房价还在上涨，房贷额度一度不足，银行只能通过提高利率，但依旧挡不住大家的热情。
如今的低利率环境，说明经济和楼市下行，新房供大于求，大家对收入、工作、房价预期不够，所以利率一直在降，甚至15%首付都出来，市场始终反响平平。
对于当下还有购房意向的，前提是有自住需求，同时确实是比较优质热门的小区，比如曲江星河湾、金茂府、航天城保利星河天汇、招商云山间、港务区绿城紫棠苑、高新中海云水观园、绿城海棠三章等等这些。
有需求，同时看得上房子的基础上，碰到低利率政策，能减少不少贷款成本，不是坏事。
目前西安五年期房贷利率3.95%，实际减40BP，执行3.55%，但这应该不是最低的，利率还有下降空间，存量利率下调也是有盼头的，否则又是一轮提前还贷潮。
问：矿山路碧桂园锦唐小高层，16000+值得上车吗？
答：对房东来说，16000+卖基本不怎么赚钱，勉强保本，小区18年开卖的时候，9号楼小高层的备案价14489元/㎡，六年过去了，基本没变，说明二手房市场多么惨淡。
回归小区本身，矿山路成熟且为密集住宅区，知名小区华远海蓝城、翠屏湾大量二手房供应，外加金辉、碧桂园次新房不少，本就是二环边刚需区域，价格太贵，看得上这里的人买不起。
自住角度，小区最大优势在于景观不错，户型周正，门口有地铁8号线，周边底商云集，生活便利，小高层这个价位也算合理。
但周边没有什么房价支撑，纯粹居住区，往后二手房再转手价格也不太可能有惊喜，除非西安房价普涨。
这样的类似区域在西安很多，什么土门、八府庄、电子城、大明宫、辛家庙、凤城一路，都是同理，就图生活便利，房价不高，工作生活在周边。
问：房哥，自住看二手房，浐灞中建尚城能上车吗？
答：以前叫中建，现在统一叫中海尚城，贝壳上小区二手房挂牌价15000+，属于没有记忆点的小区，矿山路沿线，刚需住宅区，中建尚城周边情况比较复杂。
西侧周家坡城中村，南侧青青家园老小区，北侧城中村加冰峰厂区，东边好一点浐灞桃花源公园，附近类似的高层社区还有恒大名都、西岸国际花园，大家社区景观，物业，房龄等情况类似。
矿山路沿线自住，首选向西看，万科金域东郡、华远海蓝城一侧，城市面貌更好，生活，交通，配套齐全，或者向东看，桃花源东侧，振业泊公馆、浐灞半岛等，环境更好。
而夹在二者中间的区域，很多村子未拆，没有明确规划，改造困难，单纯价格低，并且中建尚城也不算低，更别说学区，小区环境也没有明显亮点。
问：航天广电家属院，山水艺星城，没有房产证，房价低，自住能买吗？
答：这个小区的故事写成一本小说都不为过，确实是以前省台的团购房，16年9月开始认购，当年承诺尽快开工，尽早交房，计划在住宅旁边建设广电产业园。
现在看当年4750+的均价不算贵，但要知道周边龙湖花千树商品房不过5000+，然后就是长时间的停工，一边是周边二手房疯长，一边是这边多年工地。
后来，由于地价上涨，开发商又要求在原来定金基础上认购车位筹资，一直到23年7月，小区完工交付，能住但是没有房产证。
虽然位置确实很好，航天腹地，对望南山，隔壁就是豪宅揽月府，附近地铁、学校齐全，但有了过往的故事，外加没有房产证，还是心有疑虑。
你买你随意，我买我不买。
问：感觉港务区房子楼间距很小，可能只有30米？
答：西安是个典型的高容积率城市，高层遍地，在18年商品房降容积率后，目前港务区普遍在2.5左右，其他区域2.8，城改地为3.0以上。
具体到产品上，港务奥体板块，普遍为小高层，或甘棠苑那样的高层+洋房，其他区域为高层+小高层或洋房组合，整体居住密度还是不高的。
楼间距小高层30米还是不错的，本身楼栋不高，互相遮挡也比较有限，而高层30米在西安也挺普遍，尤其是四代住宅普及后，虽然室内开阔，但开窗大家互相对望，隐私不好。
地价这么高，百亩大盘已经很少，多数都是小地块，本着容积率排满情况下，楼间距不少是最低采光标准，所谓的大楼间距也就50米。
反而是以前的纯高层，围合式楼栋排布动辄就有百米楼间距，超大中央庭院，往后小楼间距时代，利好窗帘行业。
问：为了两个娃上建国门里学校，15000+买老小破值不值？
答：是从父爱的角度还是房子的角度，前者没有什么值不值，为了更好的学区，还有不少家长看爱知学区房。
比如网上盛传的东七路73号，8.64㎡，一把付，单价57871元/㎡，有人说这是50万内性价比小区，有人说建筑垃圾，类似的房源挂牌挺多。
建国门里，建国路小学，二十六中，都是西安老牌名校，周边清一色老旧家属院，城墙内几乎不会拆迁，居住方便，但环境，户型，停车都是问题，这种房子仅有陪读、出租和自住属性，没有流通属性。
得益于学区，二手房反而因为总价低备受追捧，对于原房主来说自然开心到起飞，但对于买二手的，就想清楚，是为了孩子上学，无法兼顾保值，值不值，答案都在心里。
问：港务区华润二手和新房，上高新系书包，如何二选一？
答：从性价比上，必然港宸润府新房，18500+的均价，更新的社区，更好的户型，更多的赠送面积，距离高新陆港直线300米，大概率也是学区内。
但弊端也明显，扇形地块，北侧北三环，港兴路，绕城，立交包围，噪音问题不可避免，开发商给的备案价低这是重要原因。
二手房部分，华润未来城市没有上述问题，二手房均价在21000+左右，还算主流的户型，更好的位置，更加靠近奥体核心，目前二手房选择很多，高层、小高、洋房都有，学区已划分在高新一中陆港。
其实不是选择问题，而是预算问题，不是新房买不起，而是降价后的二手房更具性价比。
【楼盘点评】
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【装修报告】
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作者：鬼使白
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