曾经，学区房在温州楼市像是神话的存在。只要是和“学区”沾边，不管是新房还是二手房。都能成为市场的香饽饽，尤其是头部学区房。
然而，随着楼市进入下行阶段，学区房也被拉下神坛。过去贵不可攀的头部学区房，现在不仅便宜卖，甚至还可能没人要。
这是什么情况？
最近，阿里法拍网上架了多套温州实验中学、南浦实验中学学区房，且起拍单价很便宜。
数据来源阿里法拍
别看这些都是温州头部名校学区房，价格也优惠，但其中有三套房源为二拍/变卖，可见名校光环也有失效的时候。
明明是头部学 区，起拍价也比市场价低不少，为什么还会出现流拍，甚至到变卖的程度。
就具体情况看，军装局10号一拍时起拍价约602万元，起拍单价约2.02万元/㎡，房源面积大总价高，还要重新装修，并且后期转手难度较大，叠加当前的市场行情，削弱了房源的吸引力。
不过，二拍的价格较一拍打了8折，对有老城情结的自主群体来说，性价比不错。
图源阿里法拍
但同样是大面积段，书声2幢701室已经经历过二拍，来到变卖环节。就价格来说，很有诚意了，适合自住+学区需求的客群，但前提是对于学区要有长远的规划，并不是短期内有学区需求的客群，毕竟南浦实验中学的分流机制存在很大的不确定性。
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同样的，安富11幢410室可能也是因为分流的原因，导致一拍流拍。
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当然，另外3套首拍的房源，目前在价格上还算“坚持”，但有上述这些前车之鉴，若是一拍流拍的话，等二拍时再打个8-9折，好像更有性价比。
简单看下这三套法拍房源的情况。
房源1：下吕浦孔雀11幢203室，建面约43.25㎡，起拍价约65万元，单价约1.5万元/㎡，暂无人报名。对应施教区为南浦实验中学。
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在贝壳二手房上，该小区近一年有3套房源小面积房源成交，成交价均高于本次法拍房起拍价。相较之下，本次法拍房价格很香了。
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房源2：献华组团11幢301室，建面约115.46㎡，起拍价约139万元，单价约1.2万元/㎡，暂无人报名。对应施教区为南浦实验中学。
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去年7月，该小区有一套同面积段房源以1.9万元/㎡成交，时隔1年，房价跌了7000元/㎡。不知道拍卖时，会不会成交。
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房源3：安平大厦4幢604室，建面约70.27㎡，起拍价约147万元，单价约2.09万元/㎡，暂无人报名。对应施教区为六中。
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该小区法拍房源相较贝壳二手房成交房源价格，近乎腰斩，价格非常便宜了。
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就价格来说，上述三套房源若是放在以前，必然引发哄抢，但现在未必吃香。
为什么？
究其原因，学区价值被稀释。
比如南浦实验中学，就因为分流，影响严重。施教区内的房子太多，而学校招的生源却十分有限。因此招生分流预警的年份，是一提再提。超60㎡的房子，排队基本都要三四年，而60㎡以下的，要满3年才能排队，也就是要提前六七年买才行。
这意味着，家长要提前买房攒时长，但越早买持有成本就越高，加上招生政策的变化，购房风险也随之增加。
尤其是去年南浦实验中学因学区分流，导致家长在教育局门口维权，要求公开分流细节。家长高价买学区房，最后被分流，学区房的价值自然被质疑，贬值也是难免。
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而六中虽然没有分流，但集新校区对六中的冲击也是不小的。从学校配置看，集新校区与六中总校可以说“不分彼此”，甚至有“取代”的意思，并且在相关资源方面有一定的倾斜性投入。
比如市实验中学给集新校区调配了大量优质师资，统一管理，并让老校区中山班到集新校区上课。开学后，新老校区的七年级新生，相互参观对方校区，还在集新校区相继举办了全校开学典礼、全校运动会等。
如此一来，新房和二手房之间的竞争，显然是新房略占优势，六中二手学区房价格下行也在情理之中。
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显然，当学区房不再意味着买后即涨，也无法完全保证能上想上的学校，它开始变得值得衡量，甚至是被质疑——到底是一个充满了不确定性的学位更重要？还是保住手里的资产不流失更重要？
所以，这两年买学区房的人，大概率要在摇摆中入场。
震撼！温州这个项目实景示范区“超标”得有点离谱......
586㎡绿轴大平层，靠什么吸引一众世界温商的目光？
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