研究｜老旧小区改造存在的堵点及对策|老旧小区改造

编者注：改革开放以来,我国城市建设取得长足进步,但同时城区老化问题日益凸显。城镇老旧小区改造不仅是重大民生工程，也是重要发展工程，对有效扩大内需，扎实推进“六稳”工作、全面落实“六保”任务具有重要意义。通过老旧小区改造能够缓解城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往。

一、老旧小区改造存在的堵点

①专项资金执行率不高

老旧小区改造资金来源于中央预算内投资、中央财政资金及地方配套资金，改造资金基本能够得到保障，但大多数工程开工早、进度慢、结算迟，有些项目竣工验收一年后仍然未开展第三方审计，造成无法支付工程款及服务费用。

②改造管理不规范

部分老旧小区在改造过程中普遍存在管理问题。老旧小区的改造具有“目标进度计划要求高”、“项目分散”、“群众关注度大”、“工程签证变更较多”等特点,对于工程的建设管理要求也相对较高。然而在具体的实施过程中,规范管理意识不足。尤其是各小区改造特点不同、居民的实际需求不同,在实施过程中存在变更,对整个工程的质量和造价造成影响。

③改造范围有限

根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发(2020)23号)文件要求，老旧小区改造政策划定范围为“城市或县城(城关镇)建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)”。按此要求，中心城区以外的建制镇不在政策支持范围内。但基层反映，中心城区外的建制镇老旧小区量大面广，无法享受老旧小区改造政策，不利于居民生活品质提升及城镇风貌优化。

④配套服务不完善

老旧小区自身用地局促紧张，没有闲置空间作为公共服务配套。停车位、充电桩和电梯的增设涉及各家各户的切身利益,需要做大量的协调工作,实施起来很困难,尤其需要大量的资金投入,面对这些问题,建设方往往不愿过多牵涉,导致配套服务长期搁置。同时，这往往是老年人较为集中的区域，因此适老化改造是老旧小区改造中的重要内容之一。

⑤长效管理养护难

老旧小区往往存在无物业管理、无维修管养经费的问题。街道社区方面，社区工作人员除“两委”干部、社区专职外，普遍没有固定薪资，很多社区网格员要么是身兼数职，要么是临时人员，平时忙于完成上级交办的各项业务工作，极少参与老旧小区的管理。如果改造完成后小区管理方继续缺位，就会导致改造成果无法维持，客观造成了改造后反弹较大，浪费了资金，成果难以长期保持。

⑥居民参与度低

老旧小区改造涉及居民的切身利益，但由于居住在单位老旧小区中的居民对改造的认识不足、对改造效果的疑虑以及缺乏有效的沟通渠道，导致居民在参与单位老旧小区治理过程中则呈现出参与意识薄弱、参与渠道不畅通、参与层次不高等治理困境，长此以往就会使社区治理与发展进入恶性循环。

二、老旧小区改造建议

①深化调查评估，科学规划

为老旧小区改造奠定科学基础，需清晰界定土地、房屋权利，进行详细的资源资产调查，明确改造需求和可利用资源。根据《社区生活圈规划技术指南》（TD/T 1062-2021）规划要求，确保公共服务设施和基础设施的完善。同时，注重文化传承和历史保护，保留小区的历史特色和文化底蕴。

②加强规划统筹，促进区域平衡

以国土空间规划为指导，编制详细的城市更新规划，促进老旧小区及周边地区的整体提升。明确空间管控底线，允许建筑量跨单元统筹，并保障改造资金平衡。遵循《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，优化容积率和规划设计技术标准。

③扩大改造范围，提升城镇风貌

为了更全面地推动城市更新与可持续发展，我们应将老旧小区改造的适用范围进一步拓展至建制镇，将场镇老旧小区也纳入城市更新。以基础设施的提质升级作为拉动经济增长，在满足人民群众日益增长的人居环境需求的同时，为城市的整体繁荣注入新的活力，满足群众对人居环境的更高要求。

④强化政策支持，激发活力

鼓励土地混合使用和建筑空间功能转换，盘活闲置国有资产。老旧小区及周边边角地、夹心地、插花地等零星用地，应优先用于增加公共空间、公共服务设施和基础设施，简化规划调整程序。对于符合条件的土地，可依法依规确定土地使用权人。

⑤优化审批流程，完善监管

针对老旧小区改造不同情形优化规划许可办理程序和分类管控规则，依托国土空间基础信息平台简化工作程序，并纳入国土空间规划“一张图”系统实施全生命周期监管。对充电桩等特定设施更新改造简化手续，确保改造符合法定规划，保护当事人权益。同时，加强物业管理团队建设及小区日常维护和管理，确保改造成果得到巩固和提升。

⑥提高居民参与度，有效沟通

加强宣传教育，提高居民对老旧小区改造的认识和参与度。建立有效的沟通渠道，如设立居民议事会、开展问卷调查等，充分听取居民的意见和建议。同时，加强居民自治组织建设，提高居民自我管理和自我服务能力。让每一位居民群众都能成为老旧小区治理的最广参与者、最大受益者、最终评判者。