当下市场艰难，政府发出了那么多的政策调控工具，目前各方都在紧密关注市场的真实反应，整体表现或者局部表现。从同策研究院近一个月监测的数据或者访谈来看，市场反应有的与预期一致，有的反直觉，但思考其内核，基本都是“能捡漏”“能占便宜”购房者才会出手。（一家之言，仅供参考）
长三角部分城市政策效用及市场反响
01
①主城区改善客捡“地段漏”、“总价漏”
527新政后，新政的带动作用由强转弱，全市来访热度大幅上涨而后逐渐收窄，尤其是主城区，来访量前两周大幅上涨，第三周又大幅下滑，但目前来访热度仍高于新政前。从同策咨询中心反馈来看，800-1000万新落户有购买力的客户，新政后咨询多以捡地段漏、总价漏为主，更关注商品住宅的保值和投资回报率，因此在地段选择方面，原先想1000万闵行如今新政后想换去徐汇，原先1000万的房子，现折扣力度有没有更多的选择。
②外环外刚需客“首付比例下降”效果最好
外环外项目新政后首日样本案场认购数量环比升250%，新政效果带动较好的依次是首付比例下降、多子女家庭、社保5改3。5/27-6/10期间不管是来访、还是认购，还转化比，首付比例下降的带动效果都是最好。来访客户中，三成以上客群受新政带动到访项目，其中受首付比例下降驱动的约占4成，其次是多子女家庭、社保5改3。认购客户中，受新政影响的占比高达57%，驱动因素最高的仍是首付比例下降（占46%），其次是多子女家庭、社保5改3；来访认购转换率中，受新政驱动的客群转换率明显高于其他客群，首付比例下降为9.9%、社保5改3为8.7%、多子女家庭为8.1%（这里社保5改3的转化率比多子女家庭好）。
经济下行，刚需加杠杆在直觉方面是违反逻辑的，但放在实际场景中去看，当降首付和公积金提额捆绑出现时，加杠杆的威力才会显现。我们以外环外90㎡的住房为例，总价450万，新政前后，在公积金贷足的情况下，总月供及商贷部分月供的压力反而下降了，对于刚需来说，公积金用足很重要，利率更低并且额度变高，可以给予一定的预算弹性，这样的弹性既可以做产品升级（多一个房间），或者可以够一够原先买不起的产品。
02
捡“服务漏”，“以旧唤新”认购中占很大比例
南京5.16降首付，多次出台降利率政策。从南京同策的反馈来看，5月新房来访、认购数据都有所上涨，但成交量却小幅下滑，主要由于新房认购中“以旧换新”客户占很大比例，而这部分客户很难转化为成交。
南京市场“以旧换新”的模式主要是国企开展存量房收购的试点，建立了一个评估机构库，遴选全市信用等级高、实力强、有一定公信力的评估机构，大概二三十家，邀请市民代表一起抽三家评估机构，每一套房子评估的时候，三个评估机构出三份报告，取中间价作为最终的评估价。评估价如果满意，客户置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%，如果不满意，客户缴纳的2万元认购定金可以退还。但实际从认购转化到成交的量很小，某机构出过数据，3000组认购中只有50组成交。
这至少说明两点：一是南京“以旧换新”的政策切实地提高了市场的活跃度，提高交易双方的参与度；二是南京”以旧换新“政策对市场成交也的确拉动有限。很大部分客户是想通过权威机构出具专业的评估来确认自家二手房的价值，主要是来捡“服务漏”的。
03
杭州
捡“利差”漏，“贷款分区”政策效果明显
杭州5.9号发布“杭七条”，5.31号跟进央行降首付降利率政策。从杭州同策的反馈来看，新政带动市场回暖明显，杭州端午节恰逢新政窗口期，新政首周典型项目来访人数同比23年同期上涨116%，认购同比上涨51%，市场整体热度提升明显，主城区项目提升，外围项目影响较低。新政带动效果较好的主要是贷款分区政策、四个核心区放开限购、首套房贷款利率下降。其中贷款分区政策，即首套房认定标准按区认定带动效果明显，例如，某家庭在西湖区有一套住房但在上城区无住房，在上城区新购住房时，办理个人住房贷款时可按首套住房认定。在531新政出台前，首套和二套住房贷款利差在40-50BP之间，这对杭州客户还是有一定的吸引力，而且这个条件很容易办到，531新政后，虽然两者利差减少，但是首套房利率又降了50个BP，再叠加主城区放松限购，核心地段加购房成本降低，刺激了一波客户。
楼市拯救难度各有各的不同
从上海及周边城市政策效用可以看出，每个城市的底蕴及楼市拯救难度都不尽相同，因城施策因地制宜在下行期尤其重要。比如，南京新房好卖的均为降价盘，降首付、降利率很难扭转预期，只有价格降到客户心理预期才会出手。更麻烦的是南京市场的价值标杆崩塌，原先的河西板块是公认的价值高地，如今也降价降的很厉害，导致南京市场客户预期很悲观，观望情绪浓厚。再比如上海发布了九条组合拳政策，有些效果好，有些则拉动有限，例如“解除离婚限制”、“支持企业购买员工宿舍”，“解除离婚限制”虽然中介都在传上海排队离婚，但从案场来看，离婚类型的来访基本没有；以企业购房资格的来访也很少，且几乎没有转化成认购成交。从企业端来看也不难理解，5月经济数据M1（现金和企业活期存款）增速为负4.2，创二十年来的新低，说明企业现金流紧张，在扩张投资上更为谨慎。这两项政策都是预期不改变，很难有新的客户下场。
致谢：感谢同策各兄弟部门及城市公司提供的监测数据及市场观点。
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