原创 刘晓博
傍晚，传来两个重要的财经新闻：
第一，人民币汇率离岸价对美元，跌破了7.30，创下了去年11月以来的新低；
第二，北京终于公布了落实“517楼市新政”的细则，首套房贷款首付比例降低到了20%，二套房首付比例降低到了35%（五环内）和30%（五环外）。此外，北京市户籍二孩及以上的多子女家庭，购买第二套住房的，在个人住房贷款中认定为首套住房。
房贷利率方面，北京首套房房贷利率调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点，调整后5年期以上房贷利率下限目前为3.5%。
先看人民币汇率。
上图是人民币对美元离岸汇率，也就是香港市场的汇率。最近的确是在缓慢贬值。今天的在岸价，也就是上海全国外汇市场的收盘价是7.2665，走势差不多。
下图是离岸价的月线，方便大家看清中长期走势：
最近几年来，人民币对美元最强势的时候是2021年12月，人民币一度6.3元兑换1美元，当时正是欧美疫情比较严重，货币政策最宽松的时候
2022年初，欧美逐步闯过疫情关，开始进入加息周期；而中国正在动态清零，经济出现下行压力，人民币在2022年出现了一波大贬值，并在疫情最严重的10月到12月前后，贬值到了7.3748兑换1美元。
人民币最近为什么出现贬值？跟美元指数走强有关。
最近加拿大、欧元区、瑞士先后降息，而美国由于通胀尚未显著回落，所以迟迟没有降息。这就让美元指数表现强劲，目前逼近106点。
美元对几乎所有的主要货币都在升值。由于中国、日本货币政策周期跟美国背离更显著，所以人民币和日元最近贬值稍微多一些。
下图是美元和日元的汇率，日元已经贬到160元兑换1美元了，贬值幅度超过人民币。
人民币兑美元走弱的另外一个原因是：表面上看，中国的LPR（贷款市场报价利率，也就是基准利率）没有降息，但最近针对楼市的定向降息力度很大，尤其是首套房贷款利率已经普遍降低到了3.15%到3.25%附近。
中国实际的加权平均利率是在下降的，中美利率倒挂有所加剧。这是造成人民币汇率最近走软的另外一个原因。
楼市、股市迟迟不能回暖，也让一些热钱流出去了。比如最近巴菲特就又在抛售比亚迪。国际热钱的流出，也会造成人民币的贬值压力。
汇率的涨跌无所谓好坏，关键看你站在什么角度和立场。作为一个普通老百姓，如果没有国外留学、旅游、购物的强烈需求，人民币适当贬值反而是利好，可以刺激经济复苏。
日本旅游业为什么这么火爆，就跟日元持续贬值有关。
从人民币国际化的角度看，汇率坚挺有利于树立其他国家使用者的信心。但说实话，在经济下行期，汇率保持坚挺其实是很痛苦的。
大家关心的是，汇率未来会怎样走，会不会出现较大幅度贬值，比如破7.5甚至破8。
我的观点是：汇率是一个经济问题，更是一个政治问题。在美国金融强权下，任何国家跟美国对撞，都会出现汇率贬值的结果。如果强行维持官方汇率，则必然出现黑市汇率。
比如俄罗斯跟美国翻脸后，汇率一度出现剧烈波动，后来通过大幅加息稳住了汇率。
如果你看上面这张图，卢布对美元汇率好像比较稳定，最近还出现了升值。实际情况是，俄罗斯已经出现了汇率黑市，上面图表里的是官方汇率，黑市上180卢布左右兑换1美元。
中国在1980年代甚至出现了三种汇率：官方汇率、调剂汇率和黑市汇率。1994年1月1日，三种汇率才通过汇改合一。
所以中美关系的演变，对人民币汇率影响是巨大的。如果中美斗而不破，则就要看中国每年的外汇顺差了。如果能成功引导预期，再加上保持较大规模的顺差，则人民币汇率有条件保持长期稳定。反而，则可能波动，比如贬值。
所以汇率如何走，关键是三个因素：第一，中美关系；第二，企业家、富裕人群的预期；第三，顺差及其规模。
从购买力角度看，人民币汇率目前是被低估的，而不是被高估的。
再看北京的楼市新政。
5月17日，央行、国家金融监管总局联合发布了楼市新政，包括取消全国层面的首套房、二套房贷款利率下限，下调首套房、二套房贷款首付比例等。
在随后的1到2周内，各地都落实了517新政。只有北京延迟到将近40天之后，才落实新政，显示了北京在落实调控上的谨慎和矜持。
为什么谨慎、矜持？因为北京早就确立了纾解非首都功能的定位，为此成立了雄安新区和通州副中心。大量的高校、央企、批发市场被迁出北京。
在这种背景下，为了救楼市而取消限购，对北京来说可能吗？
我的看法是：基本上没有可能。
所以北京的楼市新政，只能螺蛳壳里做道场——对内放松限购。所谓“内”，就是有购房资格的人，比如北京户籍人口、缴纳了5年社保的外地人。
对于非户籍人口，尤其是没有在北京实际工作生活的人，不太可能放松限购。
北京还是四大一线城市里，居民杠杆率最低的，只有68%左右。而深圳、广州都在90%左右，上海在80%左右。
截至今年5月末，北京居民的住户存款余额为6.83万亿（是深圳的2.4倍），贷款余额为2.52万亿（是深圳的79%），居民人均净存款19.7万元，而杭州、深圳这些城市人均居民净存款都是负数。
北京人比较有钱，喜欢一次性付款买房的人比较多，楼市杠杆率比较低，一旦松绑楼市力度过大，容易出现反弹。
我的判断是：即便楼市非常低迷，北京的核心区也不会取消限购，上海、深圳的情况差不多，但政策会比北京更灵活一些。至于广州，全面取消限购只是时间问题。
北京此次松绑楼市，当然是好消息。我的判断是，上海、深圳、广州，都还有一轮松绑在酝酿中，只要市场需要，随时可能出来。比如上海非核心区大幅降低限购门槛，深圳非核心区取消限购，都是可能的。
不过我想告诉大家的是：千万不要以为，取消了的限购不会“卷土重来”。也许要不了5年，类似广州、杭州、成都、南京、武汉这些城市，核心区就可能恢复限购，北上深的购房门槛也会显著提升。
楼市不存在一劳永逸的政策，也不存在完美的新模式，一切都是周期。
就好比最近几年，西方国家纷纷收紧移民政策一样，这也仅仅是周期，过几年经济下行了，还是会放松移民政策的。
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